來(lái)看一看樓市回暖證據(jù)

沒(méi)想到我這種小賬號(hào)也會(huì)有人催更。沒(méi)更純粹就是因?yàn)閼小?/p>

每年都有不少聲音說(shuō)樓市要回暖，房?jī)r(jià)上升成交活躍。我倒也不是非要說(shuō)樓市多悲觀(guān)，主要是這些證據(jù)，多少都有點(diǎn)站不住腳。所以干脆邀請(qǐng)大家看一看統(tǒng)計(jì)學(xué)的魅力。

比較常見(jiàn)的兩個(gè)證據(jù)，第一，成交量猛增，第二，成交價(jià)格上升。最后勉強(qiáng)加一個(gè)第三，斷供人眼中的世界。

第一個(gè)證據(jù)，成交量猛增這個(gè)問(wèn)題，經(jīng)常是環(huán)比數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該是同比才合理，就是對(duì)比去年同期。比如今年一月的成交量，不能對(duì)比去年十二月，而應(yīng)該對(duì)比去年一月。因?yàn)槊磕暌辉露际菍W(xué)區(qū)房的成交季節(jié)，如果家里有孩子想要在當(dāng)年上學(xué)，那一月差不多應(yīng)該是購(gòu)房的底線(xiàn)了，所以成交的學(xué)區(qū)房特別多。不過(guò)真實(shí)的情況是，今年一月和去年一月的成交數(shù)量差不多。這個(gè)成交量受到每年入學(xué)兒童數(shù)量的影響，未來(lái)可能會(huì)略低，但是從人口出生的角度看，學(xué)區(qū)房成交增加沒(méi)什么可能了。

分析完一月的學(xué)區(qū)房趨勢(shì)，來(lái)看看三月。三月的這一波其實(shí)是每年的小陽(yáng)春，這個(gè)起源是每年過(guò)了春節(jié)，開(kāi)發(fā)商會(huì)做一個(gè)三個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，基本就是從三月一直到五月。隨著營(yíng)銷(xiāo)的推進(jìn)，廣告大規(guī)模投放，人們想要買(mǎi)房的心也開(kāi)始蘇醒，二手房也跟著被帶起來(lái)一波。這就是所謂的小陽(yáng)春。只不過(guò)現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越不熱衷買(mǎi)房了，加上開(kāi)發(fā)商也窮，所以投入也越來(lái)越少，所以小陽(yáng)春就從曾經(jīng)的三個(gè)月縮的越來(lái)越短。結(jié)果就是大家看到的，三月小陽(yáng)春，情況好的延續(xù)到四月。

今年三月的成績(jī)其實(shí)不錯(cuò)的，成交量和去年同期相比基本翻了一倍。我問(wèn)了一下石家莊和天津的成交情況，市場(chǎng)特征差不多。當(dāng)然這里的特征必然不能僅僅是成交翻了一倍，而是成交的房子基本都是兩室三室的次新房，十年以?xún)?nèi)房齡，同小區(qū)價(jià)格低的最受歡迎，成交的價(jià)格基本都是一百二十萬(wàn)以?xún)?nèi)，并且首付通常是五成起步。所以大家應(yīng)該能看到，這些房子基本不是用來(lái)投資出租，而是自住為主。說(shuō)的更明確一點(diǎn)，這就是市場(chǎng)被壓榨出來(lái)的剛需。

當(dāng)然全國(guó)的情況不能一概而論，有的地區(qū)確實(shí)租售比還可以，投資需求確實(shí)存在也是現(xiàn)實(shí)情況。不過(guò)像石家莊這樣的城市也不在少數(shù)。甚至我會(huì)將石家莊作為房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他城市的一個(gè)未來(lái)進(jìn)行對(duì)待。因?yàn)檫@是一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速流失的城市，率先實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的三分之一折扣的城市，隨之而來(lái)的人口流出等等問(wèn)題也是必然。

只不過(guò)，剛需就那么多，壓榨了一波又一波之后，剛需必然越來(lái)越少，那么未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能說(shuō)會(huì)更加蕭條。所以成交量比去年同期翻倍，并不意味著市場(chǎng)回暖，反而有可能成為進(jìn)一步蕭條的一個(gè)提前信號(hào)。

第二個(gè)證據(jù)，成交價(jià)格上升。如果關(guān)注一下成交價(jià)格上升的時(shí)間，就很容易會(huì)發(fā)現(xiàn)里面的細(xì)節(jié)問(wèn)題。價(jià)格上升并不在三月，而是在四月初前后。這里單純以石家莊為例，其他地區(qū)可能存在差異。之所以會(huì)出現(xiàn)這種上升，其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楸阋说姆孔淤u(mài)完了，剩下的自然就是貴一點(diǎn)的。人們也不是完全不會(huì)購(gòu)買(mǎi)貴的，他們也會(huì)從貴的里面挑好的買(mǎi)，比如找裝修比較好的，或者有家具的。這樣就形成了市場(chǎng)標(biāo)價(jià)走高，并且成交價(jià)格走高的現(xiàn)象。

平常我們看到一月學(xué)區(qū)房成交價(jià)格走高，或者四月成交價(jià)格走高，都是統(tǒng)計(jì)學(xué)的魔法。市場(chǎng)在統(tǒng)計(jì)成交價(jià)格的時(shí)候，沒(méi)有考察到底成交在不同階段的差異，所以表面的價(jià)格起伏，自然也就反映不出市場(chǎng)的真實(shí)情況。

第三個(gè)，也屬于統(tǒng)計(jì)學(xué)魔法，但是并不算市場(chǎng)反映。就是斷供群體總是覺(jué)得，政府必然會(huì)出面救市，因?yàn)閿喙┦且粋€(gè)社會(huì)范圍的問(wèn)題，如果不給他們免除房貸，那必然會(huì)帶來(lái)全社會(huì)的動(dòng)蕩。這個(gè)觀(guān)點(diǎn)出現(xiàn)其實(shí)本質(zhì)上屬于幸存者偏差了，因?yàn)閿喙┤巳簳?huì)自發(fā)的去尋找同類(lèi)，所以他們接觸到的同樣斷供的人比例就特別大。比如我們不涉及房貸的人，看到一個(gè)小區(qū)一千戶(hù)，斷供的連十戶(hù)都沒(méi)有，但是他們的眼里就是，一個(gè)斷供群五百人，四百多都是準(zhǔn)備斷供的，剩下一百是已經(jīng)斷供的。他看到的世界，是一千戶(hù)鄰居，加五百個(gè)群友，一共一千五百人，涉及斷供的那就有五百一十戶(hù)。

所以斷供群體總覺(jué)得斷供是一個(gè)，很普遍的事情，但實(shí)際上可能并不普遍。法拍房在2023年達(dá)到一個(gè)高峰，全國(guó)差不多八十萬(wàn)套，比2022年增加了差不多40%。但是隨后的2024年并沒(méi)有繼續(xù)增加，反而有輕微降低。但是訴訟是需要時(shí)間的，2023年掛牌的法拍房，大概率是2020年前后斷供的，對(duì)，就是疫情期間。這個(gè)法拍的規(guī)模怎么理解呢，我從網(wǎng)上找了一個(gè)數(shù)據(jù)，就是全國(guó)商品房總量33億套，對(duì)比一下八十萬(wàn)套是不是有點(diǎn)不夠看。當(dāng)然在最近兩年，以及未來(lái)的時(shí)間，法拍房會(huì)有所減少，因?yàn)楹芏嗳俗隽藗鶆?wù)延期，延期通常為二到三年，所以對(duì)應(yīng)的，這幾年就沒(méi)有斷供了，法拍數(shù)量也會(huì)跟著延后。延期結(jié)束后，這一批延期的人還是會(huì)斷供會(huì)法拍。所以我們看真實(shí)數(shù)據(jù)其實(shí)也就能看到這里為止。

然后，從另一個(gè)側(cè)面考察一下斷供問(wèn)題。仍然以石家莊為例，河北銀行是當(dāng)?shù)匾粋€(gè)規(guī)模比較有限的銀行。我們來(lái)考察一下河北銀行壞賬率的問(wèn)題。2019年壞賬率是1.84%，這一年風(fēng)平浪靜，疫情沒(méi)到斷供大部隊(duì)也沒(méi)到。2020年達(dá)到最高，到了1.98%，隨后的2021年開(kāi)始一直到2023年逐年下降，2023年的壞賬率是1.31%，2024年和2025年略有回升，兩年都是1.5%，但是比2020年峰值還是差了不少。同樣的趨勢(shì)在國(guó)有銀行中也能看出來(lái)，但是在更小的地方銀行就不是很明顯。選擇河北銀行作為案例，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。地方銀行從來(lái)都是次貸多發(fā)的地方，一般來(lái)說(shuō)，四大銀行批不出來(lái)的房貸，這些地方銀行很多時(shí)候都會(huì)放行。但如果銀行更小，那經(jīng)營(yíng)水平就會(huì)受限，很有可能出現(xiàn)過(guò)于依賴(lài)當(dāng)?shù)卣叩那闆r，不良貸款率反而不容易看出趨勢(shì)。

所以，總體看下來(lái)，斷供熱潮出現(xiàn)在疫情期間，并且規(guī)模其實(shí)并沒(méi)有人們想的那么大。

看完統(tǒng)計(jì)學(xué)的魅力，總結(jié)一下未來(lái)的市場(chǎng)。仍然不認(rèn)為樓市會(huì)回暖，也不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上升。尤其是國(guó)家發(fā)展文件里都沒(méi)有提房產(chǎn)稅的事。這個(gè)事情應(yīng)該怎么理解呢，大概應(yīng)該說(shuō)，高層對(duì)于樓市會(huì)持續(xù)走低這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)有所認(rèn)知，所以把房產(chǎn)稅關(guān)起來(lái)不讓他搗亂。