北京真是個(gè)“好”市場(chǎng)。

這個(gè)好，不是搶房漲價(jià)，是穩(wěn)定，頭部片區(qū)、頭部樓盤(pán)賣得不錯(cuò)，剩余平銷，或者稍差一點(diǎn)，正常。

因此我才說(shuō)，北京正在放棄一切幻想，走向了更加穩(wěn)定、安全的市場(chǎng)。

今天這一篇文章，不止有硬核干貨，我還會(huì)展示幾點(diǎn)：

1、北京一年中最好的天氣

2、北京局部市場(chǎng)有沒(méi)有夯爆

3、如何看待北京。

更多是拋磚引玉，一定有朋友拍到了更美的北京，有人看過(guò)了更多的新盤(pán)和二手房市場(chǎng)，新北京人和老北京人對(duì)北京的看法是截然相反的，諸如此類。

拋磚引玉，一同討論。

1

這周北京的天氣，絕對(duì)夯爆了！

絕對(duì)正宗的北京藍(lán)。

看我戰(zhàn)五渣的手機(jī)像素，給你展示一個(gè)灰蒙蒙之外的北京。

天天看市場(chǎng)，枯燥又乏味。

天天看我們講市場(chǎng)，早都煩死了吧。

天天看著減肥的錢包、清零的賬戶、頑劣的孩子、欲辭的工作，升起一股無(wú)名火吧。

我覺(jué)得北京最好的天氣，5月、6月初是一波，11月是一波，不冷不熱，我全都體驗(yàn)過(guò)，真爽真美，如果沒(méi)有房?jī)r(jià)、醫(yī)療、教育、戶口、搖號(hào)這些門檻，北京真是一個(gè)不錯(cuò)的城市。無(wú)奈，以上又必須全部面對(duì)。

2

來(lái)點(diǎn)硬菜。

這周到北京出差辦事，順便看了幾個(gè)海淀、豐臺(tái)的樓盤(pán)。

當(dāng)然了，純看新房沒(méi)有意義，只看新房是無(wú)法建立完整的價(jià)格體系，你怎么知道10萬(wàn)是貴了還是便宜了，對(duì)吧，二手房?jī)r(jià)格是最好的參照物。

時(shí)間有限，看得又細(xì)，都是徒步或者共享單車，看得板塊不多，也不都是熱門板塊，芍藥居、望京、太陽(yáng)宮、奧森西、清河、田村、五棵松，好的壞的都有，幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)都有，片區(qū)價(jià)值也參差不齊。

整體看下來(lái)，先說(shuō)大面：

1、新房參差不齊，整體偏差。

不管是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還是市場(chǎng)情緒，北京都要落后于上海、深圳，甚至不如杭州、成都。

我跟一些銷售、經(jīng)紀(jì)人也聊了，這個(gè)因素大家也知道，不能公開(kāi)說(shuō)。

2、二手很差，賬面有漲的，但極少。

成交量有起色，但價(jià)格還是穩(wěn)步下跌，除了少數(shù)價(jià)格穩(wěn)定外，大部分不行。

芍藥居、田村這些冷門板塊是這樣，太陽(yáng)宮、望京、橡樹(shù)灣、萬(wàn)柳、世紀(jì)城這些熱門板塊也是如此，從我拿到的內(nèi)部數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。

大家對(duì)照各自城市，有一個(gè)清晰的判斷。

3、個(gè)別項(xiàng)目賣得還不錯(cuò)。

朝陽(yáng)昌平豐臺(tái)通州這次沒(méi)去，我不做判斷。有知道的朋友可以在評(píng)論區(qū)說(shuō)一下。

功德寺雙子之前售罄了，速度挺快的，地價(jià)不高，售價(jià)10萬(wàn)，市場(chǎng)接受度挺高的。

朱房雙雄，華潤(rùn)和建發(fā)，從去年5月拿地到現(xiàn)在剛好1年，也去化了不少，對(duì)于總價(jià)中位數(shù)2000-3000萬(wàn)的豪宅來(lái)說(shuō)，很好了。

田村的2個(gè)項(xiàng)目，中建和金隅，去化也可以，這兩個(gè)項(xiàng)目是最令我意外的。

但是，畢竟我看的少，畢竟也就這幾個(gè)，剩余大部分新盤(pán)都不樂(lè)觀，價(jià)格和去化都不好。

安全起見(jiàn)，不點(diǎn)名了。

3

海淀幾個(gè)去化不錯(cuò)，2個(gè)因素：

1、海淀牛逼。

2、項(xiàng)目牛逼。

比如海淀幾個(gè)總價(jià)在2000-4000萬(wàn)的豪宅，海淀不缺有錢人，有錢人多的是，五道口學(xué)院的教授做幾個(gè)科研就可以了，產(chǎn)業(yè)園的各種高管，從股市中套現(xiàn)的大佬們，海淀老錢。

田村的一個(gè)銷售跟我講，有一個(gè)上年紀(jì)的客戶，在順義有別墅，在田村買屬于降維打擊，不圖區(qū)位升值，就圖一個(gè)安靜舒服房子不錯(cuò)。

令我印象深刻的是朱房的2個(gè)豪宅，華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏。

首先，都是豪宅，熱度最高的一梯隊(duì)，戶型偏大，總價(jià)偏高，客群很高端。

其次，去化還不錯(cuò)，華潤(rùn)和建發(fā)都算是銷冠，價(jià)格更貴、總價(jià)更高的建發(fā)去化還稍微高一點(diǎn)，都是臥龍鳳雛（真褒義詞）。

去化不錯(cuò)的項(xiàng)目，有幾個(gè)市場(chǎng)維度：

1、市場(chǎng)熱度。

2、新房?jī)r(jià)格。

3、二手房?jī)r(jià)格。

先說(shuō)市場(chǎng)熱度。

海淀主城的都還不錯(cuò)，除了價(jià)格貴的。

最令我驚訝的是田村的2個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是金隅開(kāi)發(fā)的，一個(gè)是中建智地開(kāi)發(fā)的，當(dāng)我點(diǎn)開(kāi)項(xiàng)目位置的時(shí)候，第一反應(yīng)是：完了。

就這位置，界面差，沒(méi)配套，學(xué)區(qū)一般，樓面價(jià)5萬(wàn)，咋賣啊，賣給誰(shuí)？

我之前來(lái)過(guò)田村調(diào)研，新房海淀府，次新有海淀名著，再往西到西五環(huán)，周邊比較荒涼。不僅如此，附近都是老房子，南面是高價(jià)+高壓線，還有物流園、安置房，怎么看都不會(huì)很好賣。但是銷售告訴我，這兩個(gè)項(xiàng)目的去化還不錯(cuò)，金隅8.4、中建8.2，中建比金隅去化稍微好點(diǎn)。

再說(shuō)新房?jī)r(jià)格。

新房好不好賣，跟3個(gè)維度有關(guān)系：樓面價(jià)、競(jìng)品價(jià)格、傭金點(diǎn)數(shù)，第三點(diǎn)最重要。

比如功德寺賣10萬(wàn)出頭，朱房賣12-13萬(wàn)，其實(shí)建發(fā)已經(jīng)算高了，但是奈何海淀有錢人太吃建發(fā)中式風(fēng)格這一套了，即使戶型更大、單價(jià)更高、總價(jià)更高，去化還比華潤(rùn)高一點(diǎn)點(diǎn)。再看旁邊的中海，明顯價(jià)格就不香了。

再加上0702事件，不出意外，去化不會(huì)差。

最后是二手房?jī)r(jià)格。

其實(shí)從0702號(hào)地塊的就可以看出來(lái)了。

這件在海淀引發(fā)了軒然大波，一是有點(diǎn)敏感，涉及多方博弈，我也不敢多寫(xiě)，回頭可以隱晦的寫(xiě)一寫(xiě)，二是很難用對(duì)錯(cuò)來(lái)解釋，就像2008年購(gòu)房者砸了萬(wàn)科降價(jià)的售樓部，你說(shuō)到底對(duì)不對(duì)？其實(shí)肯定是錯(cuò)的，萬(wàn)科降價(jià)是合理合法的市場(chǎng)行為，但誰(shuí)能說(shuō)購(gòu)房者就錯(cuò)了？

等到熱度不高再單獨(dú)說(shuō)吧，這件事的背后折射的是市場(chǎng)的凌厲和狠辣。

聊到海淀的二手房，橡樹(shù)灣非常典型。

先說(shuō)缺點(diǎn)：老。

其實(shí)十幾年的房齡在北京絕對(duì)不算老，但是相比新盤(pán)確實(shí)上了年紀(jì)。外立面、綠化、水系、會(huì)所的維護(hù)都不錯(cuò)，但是戶型一般，人車不分流，即使是5期豪宅也是這樣（地上有電動(dòng)車），車庫(kù)一般，車位比不夠，都算是古早設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，現(xiàn)在來(lái)看確實(shí)過(guò)時(shí)了。

橡樹(shù)灣的現(xiàn)狀，1-4期從13跌到了8，5期從15跌到了10。

小區(qū)本身非常不錯(cuò)，典型的剛改-改善大盤(pán)，水桶大盤(pán)，但是上一波漲幅太大了，泡沫太大了，因此這一波房?jī)r(jià)也跌了不少，差不多40%以上，帶我看房的經(jīng)紀(jì)人告訴我說(shuō)，價(jià)格差不多穩(wěn)定了，我說(shuō)這事好事。

在海淀新房扎堆的片區(qū)，其實(shí)呈現(xiàn)了一個(gè)比較完整的價(jià)格梯隊(duì)，比如說(shuō)老破4-5萬(wàn)、橡樹(shù)灣8-9萬(wàn)、純新房10-13萬(wàn)，以及萬(wàn)柳、圓明天頌這些15萬(wàn)+的上一代豪宅，相對(duì)來(lái)說(shuō)邏輯鏈比較完整。

4

這一次在北京呆了幾天，有幾個(gè)感受。

1、如果你很有錢、或者說(shuō)比較有錢，不太在乎房?jī)r(jià)降價(jià)太多，就是想置換了，就是想買一個(gè)好房子，那沒(méi)問(wèn)題，北京還是有好房子的，完全可以買。北京有錢人多，人家真的不在乎。

2、如果預(yù)算不太足、預(yù)期不太高、壓力也比較大，我建議等一等。這一點(diǎn)，普通人一定要聽(tīng)進(jìn)去。

3、海淀真是一個(gè)神奇的地方，有0702事件，有得房率，有贈(zèng)送，有賣地收入，只有調(diào)研才知道這些有意思的事情，很有趣，有時(shí)間再展開(kāi)吧，但也不能說(shuō)太多，安全第一。

4、不要看備案價(jià)！不要看備案價(jià)！不要看備案價(jià)！我看的海淀，一般9折左右，低的85折也有，如果你真的要買，一定要好好算價(jià)格。

5、除了海淀，加上朝陽(yáng)也行，不要相信任何舊改城改什么的，一是耗時(shí)間，這其實(shí)不重要，二是耗錢，這一點(diǎn)很重要，比如清河為什么能很快治理好，還是海淀有錢啊。

6、學(xué)區(qū)房沒(méi)看太多，沒(méi)看的我都不敢隨便聊，蜂鳥(niǎo)家園是小戶型從1000+萬(wàn)跌到550萬(wàn)了，單價(jià)11萬(wàn)，之前最高17-20萬(wàn)，其他東西城和海淀其他的學(xué)區(qū)房，有知道的朋友可以在留言區(qū)互動(dòng)一下。

7、戶口還是難辦。車牌好多了，尤其是新能源，中簽率70%以上吧。

8、很多人吐槽物價(jià)貴，我倒覺(jué)得還行，畢竟這是帝都，2000多萬(wàn)人生活的超級(jí)6環(huán)城市，比很多城市貴1倍吧，我在芍藥居、清河附近看到包子2、3一個(gè)，也有1.5的，燒餅2元或者2元出頭，超市的東西都正常價(jià)格，主城或者核心肯定貴一些。在飯店吃飯，半只烤鴨80、三拼涼菜45、梨湯20多、2個(gè)炒菜60多、加起來(lái)2個(gè)人小200（可以用券），大家可以評(píng)價(jià)一下貴不貴。

THE END