2025年，中國生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，至年末，生物醫(yī)藥市場規(guī)模已經(jīng)突破3.5萬億元。2026年《政府工作報(bào)告》首次將生物醫(yī)藥列入“新興支柱產(chǎn)業(yè)”，預(yù)示著近年國家和地方的積極政策仍將持續(xù)，甚至加碼。新一輪政策深度驅(qū)動，打開的不僅是產(chǎn)業(yè)規(guī)模再增長，也是更強(qiáng)的創(chuàng)新研發(fā)力、更完善的產(chǎn)業(yè)鏈和更成熟的商業(yè)體系，以此提升中國生命科學(xué)企業(yè)在全球市場的吸引力與競爭力。

在躍升發(fā)展的目標(biāo)之下，中國生命科學(xué)企業(yè)對創(chuàng)新增長、國際合作、產(chǎn)業(yè)鏈集群發(fā)展等釋放出空前需求，也為包含辦公與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)房地產(chǎn)市場帶來了“新信號”。

伴隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，中國生命科學(xué)企業(yè)研發(fā)實(shí)力顯著增強(qiáng)，尤其在創(chuàng)新藥市場，2025年中國在研創(chuàng)新藥數(shù)量達(dá)4751個(gè)，占全球總量33.7%，成為全球第一；中國創(chuàng)新藥商務(wù)拓展（BD）海外授權(quán)交易總額約1388億美元，全球占比近50%，均創(chuàng)歷史新高。在此帶動下，2025年中國創(chuàng)新藥市場規(guī)模同比增長34.5%至7400億元，預(yù)計(jì)2030年將突破2萬億元，年復(fù)合增速24.1%。

本輪由政策和創(chuàng)新驅(qū)動的紅利周期極大考驗(yàn)企業(yè)的綜合競爭力，這一方面促進(jìn)創(chuàng)新藥的發(fā)展模式從依靠融資轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)品商業(yè)化+研發(fā)出海授權(quán)+融資”綜合驅(qū)動的模式；另一方面也推動中國生命科學(xué)企業(yè)從仿制藥轉(zhuǎn)向創(chuàng)新療法、由初級Biotech升級發(fā)展或探索Biopharma、Big Pharma等方向“做大做強(qiáng)”。

房地產(chǎn)作為生命科學(xué)企業(yè)的重要經(jīng)營載體，靈活反映著產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。上海甲級辦公樓及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場中，生命科學(xué)類企業(yè)的租賃需求已經(jīng)顯現(xiàn)回暖跡象，來自生命科學(xué)企業(yè)的問詢量顯著增長。

中國醫(yī)藥創(chuàng)新成果持續(xù)轉(zhuǎn)化，對國際醫(yī)藥企業(yè)的吸引力顯著提升。2024年國內(nèi)醫(yī)療健康領(lǐng)域并購交易規(guī)模已達(dá)750億元，同比增長82%。2026年“十五五”開局加碼，諾華、禮來等多家國際頭部企業(yè)接連官宣投資計(jì)劃，深化在華發(fā)展。隨之，跨國企業(yè)在華開展著更多元的空間布局，租賃辦公樓、收購產(chǎn)業(yè)園、投資基地建設(shè)等各類模式愈發(fā)普遍。

以上海前灘商務(wù)區(qū)為例，內(nèi)外資生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械企業(yè)已入駐超70家，包括羅氏診斷、西門子醫(yī)療、諾和諾德等領(lǐng)先跨國企業(yè)先后在此租賃辦公樓作為區(qū)域總部、運(yùn)營中心等。

值得一提的是，2026年以來中國創(chuàng)新藥資產(chǎn)大額交易頻現(xiàn)，合作模式也從單一授權(quán)向多元形態(tài)演變，“股權(quán)+許可”混合交易的NewCo模式*逐漸興起，這種模式有助于企業(yè)強(qiáng)化核心管線的國際合作，并有可能釋放新的地產(chǎn)需求。

NewCo（Newly Created Company）模式，指的是中國新藥公司將某條管線的海外權(quán)益授權(quán)給海外投資方，共同出資設(shè)立一家全新公司（即 NewCo），投資方通常持股超過 50%，并主導(dǎo)后續(xù)的臨床開發(fā)、法規(guī)申報(bào)及上市或并購?fù)顺龅裙ぷ鳌?/p>

生命科學(xué)企業(yè)具有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)集聚屬性，無論落戶還是搬遷，始終傾向人才濃度高、上下游產(chǎn)業(yè)鏈完善、交通配套條件良好的區(qū)域。如今，中國創(chuàng)新藥版圖里的上海張江、蘇州BioBay、北京亦莊、成都醫(yī)學(xué)城、廣東生物島等典型生命科學(xué)“產(chǎn)業(yè)高地”，都必備科研、臨床、制造、流通等一站式產(chǎn)業(yè)集群條件。能為企業(yè)提供高效創(chuàng)新環(huán)境的空間，在房地產(chǎn)市場中也會呈現(xiàn)更穩(wěn)更強(qiáng)的競爭力。

以上海張江為例，已聚集超2.2萬家企業(yè)的上海張江，自身也在進(jìn)化——在硬件上，構(gòu)建集辦公樓、定制化生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室、生活配套、零售、酒店等業(yè)態(tài)于一體“綜合性產(chǎn)業(yè)社區(qū)”；在軟件上，提供資金、人才、技術(shù)、政策的全套服務(wù)，讓區(qū)域不僅能孵化高附加值科研企業(yè)，還能發(fā)展低附加值的各類外包服務(wù)，滿足上下游全產(chǎn)業(yè)鏈各類企業(yè)發(fā)展需要，形成完整的“生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群”。這也是不少生命科學(xué)企業(yè)租戶對上海張江具有“強(qiáng)粘性”的核心要素。以“AI制藥第一股”英矽智能為代表，從一間80平的辦公室起步，持續(xù)在張江擴(kuò)租，到2025年落地全球最大研發(fā)中心，張江先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境是最大“引力點(diǎn)”。

仲量聯(lián)行長期追蹤生命科學(xué)領(lǐng)域的前沿趨勢，為政府機(jī)構(gòu)、園區(qū)平臺、創(chuàng)新企業(yè)和投資者提供專業(yè)的定制化策略洞見和解決方案；我們的專業(yè)知識覆蓋多種生命科學(xué)企業(yè)的資產(chǎn)類別，包括辦公室、研發(fā)中心、實(shí)驗(yàn)室、工廠和物流設(shè)施等；我們的服務(wù)涵蓋了產(chǎn)業(yè)新賽道規(guī)劃、園區(qū)開發(fā)、市場調(diào)研、推廣運(yùn)營咨詢以及項(xiàng)目綜合管理等全鏈條服務(wù)，依托深入的市場調(diào)研和前瞻性視角，我們的專家團(tuán)隊(duì)與各級政府、平臺公司以及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立了穩(wěn)固而富有成效的合作關(guān)系。無論您有生命科學(xué)領(lǐng)域的前沿賽道研究、房地產(chǎn)投資租賃或運(yùn)營管理需求，仲量聯(lián)行皆能為您提供定制的房地產(chǎn)策略咨詢和解決方案，通過更有效的溝通，精準(zhǔn)把握客戶需求，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)愿景!

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俞則人、丁婷

睿見生機(jī)｜從空間到生態(tài)：生命科學(xué)地產(chǎn)六大策略

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