來源 · 商業(yè)地產(chǎn)觀察（ID：sydcgc）

作者 · 龔?fù)窳?/strong>

封面&頭圖來源 · 北京中關(guān)村ART PARK大融城

文中圖片來源 · 作者拍攝、自制

中關(guān)村始終是北京這座城市的特殊坐標(biāo)系，它不僅是一個地名，更是中國科技創(chuàng)新的心臟與象征。作為北京城市級成熟商圈，這里的商業(yè)敘事從未脫離其科技底色，卻在時代的浪潮中，不斷重新定義著自身的價值內(nèi)核。

從昔日海龍、鼎好電子賣場扎堆，商業(yè)僅作為科技硬件交易的配套存在，到如今中關(guān)村ART PARK大融城的公園式商業(yè)落地成為商圈增量核心，領(lǐng)展購物廣場煥新、新中關(guān)購物中心深耕，中關(guān)村的商業(yè)早已跳出科技附庸的定位。

本篇，贏商網(wǎng)將實(shí)地觀察，中國科技商圈如何從產(chǎn)業(yè)驅(qū)動邁向人本驅(qū)動，讓商業(yè)空間不再是產(chǎn)業(yè)的簡單配套，轉(zhuǎn)而成為深度適配年輕一代生活、社交與精神體驗的立體場域。

01.

前世今生

濃縮的中國科技商圈進(jìn)化樣本

中關(guān)村的零售商業(yè)，從誕生之初就帶著濃厚的科技底色。它的進(jìn)化，從來不是孤立的商業(yè)行為，而是與區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展、客群結(jié)構(gòu)變化深度綁定的結(jié)果。

草莽時代：

1990-2003年，流量為王的電子圣地

這個時期，中關(guān)村的代名詞是海龍、鼎好、e世界，這些專業(yè)賣場憑借著超過20萬方的經(jīng)營面積，構(gòu)建了亞洲矚目的電子產(chǎn)品集散地，鼎好電子城年銷售額一度逼近100億元，印證了那個線下流量為王的野蠻生長期。商業(yè)邏輯簡單直接，一切消費(fèi)行為圍繞科技研發(fā)與使用展開，以最大密度提供最多硬件選擇，服務(wù)中國早期互聯(lián)網(wǎng)的基建需求。

野蠻生長的落幕，是時代發(fā)展的必然。2010年后，京東等3C電商強(qiáng)勢崛起，以便捷性、價格透明打破電子賣場的信息壁壘，電子賣場自身業(yè)態(tài)單一、價格亂象等問題，則加速其衰落。海龍轉(zhuǎn)型創(chuàng)新中心，鼎好開啟業(yè)態(tài)調(diào)整，中關(guān)村零售商業(yè)迎來第一次根本性轉(zhuǎn)型。

啟蒙時代：

2004-2010年，購物中心填補(bǔ)空白

數(shù)十萬高知人群聚集的區(qū)域，需要滿足日常消費(fèi)、休閑娛樂的綜合商業(yè)體。在這一背景下，中關(guān)村零售商業(yè)邁入購物中心啟蒙期，核心特征是填補(bǔ)空白，讓商業(yè)看見“人”。

2004年，中關(guān)村廣場購物中心（現(xiàn)中關(guān)村ART PARK大融城西區(qū)前身）開業(yè)，首次引入了美嘉歡樂影城、家樂福等北京首家外資影院和國際零售巨頭。2006年，新中關(guān)購物中心攜ZARA、H&M等快時尚品牌登場，精準(zhǔn)錨定年輕學(xué)生與白領(lǐng)。這一階段的商業(yè)命題，是如何服務(wù)好這片土地上人的基礎(chǔ)生活與社交需求，宣告了從賣零件到經(jīng)營生活的轉(zhuǎn)向。

體驗浪潮：

2010-2020年，主題商業(yè)精準(zhǔn)破局

中關(guān)村核心客群的需求從“有得買”升級為有特色、有體驗、有社交，單一綜合購物中心已無法滿足其多元化需求，中關(guān)村零售商業(yè)順勢邁入主題化、體驗化轉(zhuǎn)型期，核心特征是精準(zhǔn)細(xì)分客群，讓消費(fèi)成為社交方式。

2009年9月開業(yè)的歐美匯購物中心放棄了全客層路線，聚焦25-35歲都市時尚人群，用更精致的品牌組合和空間設(shè)計，開啟了細(xì)分客群運(yùn)營的先河，2015年被領(lǐng)展基金收購。2016年底引爆的食寶街，則將餐飲主題街區(qū)模式做到極致，日均客流量超過5萬人次，證明了極致化、網(wǎng)紅化的體驗型消費(fèi)在中關(guān)村的巨大引力。

新生時代：

2020年至今，存量增量雙輪驅(qū)動

進(jìn)入城市更新新時代，中關(guān)村的客群結(jié)構(gòu)更加多元，他們對消費(fèi)需求升級為品質(zhì)化、生態(tài)化、全場景化。商圈核心特征是老項目煥新、新項目補(bǔ)位，打造科技人才的全天候生活空間。

鼎好DH3 A/B座相繼完成改造，從電子賣場變身商業(yè)辦公綜合體；原歐美匯升級為領(lǐng)展購物廣場，2021年正式更名中關(guān)村領(lǐng)展購物廣場，開啟不閉店改造；2025年中關(guān)村ART PARK大融城東西區(qū)先后開業(yè)，填補(bǔ)了區(qū)域生態(tài)商業(yè)的空白，真正實(shí)現(xiàn)了從“服務(wù)人”到“深度適配人的生活方式”的跨越。

02.

各項目各顯神通

勾勒中關(guān)村零售新格局

如今，這個成熟商圈的脈搏強(qiáng)勁而清晰。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中關(guān)村商圈目前商業(yè)存量項目數(shù)量6家，存量面積約25.74萬㎡，人均商業(yè)面積32.56㎡，首層平均租金645元/月/㎡，印證著這片科技高地寸土寸金的商業(yè)價值。

驅(qū)動這一切的，是周邊五公里內(nèi)聚集的119萬高知辦公人群，以及商圈本身對年輕客群（TGI指數(shù)達(dá)1.52）強(qiáng)大的吸引力。商圈內(nèi)零售及餐飲業(yè)態(tài)比例85.81%，來訪客群的家庭結(jié)構(gòu)中年輕客群和年輕家庭占比超過67%。

目前，商圈存量規(guī)模已定下發(fā)展基調(diào)，僅存的新增預(yù)期僅為3.2萬㎡的中關(guān)村5°lab中心場。這意味著，商圈已徹底告別規(guī)模擴(kuò)張的粗放時代，進(jìn)入存量優(yōu)化與增量補(bǔ)位的精細(xì)化競爭階段，內(nèi)部項目差異化博弈白熱化，外部還要承接周邊商業(yè)板塊的消費(fèi)分流。

中關(guān)村ART PARK大融城，

公園式商業(yè)的生態(tài)表達(dá)

作為中關(guān)村商圈的全新增量核心，中關(guān)村ART PARK大融城是北京四環(huán)內(nèi)最大的城市更新體之一，直接改寫了中關(guān)村的商業(yè)格局。

ART PARK大融城的核心亮點(diǎn)，在于公園式商業(yè)的獨(dú)特定位，打造了超過2萬平方米的城市屋頂公園，將公園綠地與商業(yè)景觀完美融合，讓消費(fèi)者在購物、餐飲之余，能享受自然休閑的體驗；同時，項目最大限度保留了雙螺旋雕塑、古樹、御道等中關(guān)村的歷史文化元素，讓現(xiàn)代商業(yè)與科技底蘊(yùn)交相輝映。

從單一的食寶街升級而來，ART PARK大融城徹底擺脫了餐飲業(yè)態(tài)的局限，融合零售、餐飲、文體娛、生活服務(wù)等多元業(yè)態(tài)。而在最考驗招商能力的潮流零售板塊，項目已交出一份足夠有說服力的答卷：3.1PhillipLim北京首店、alexanderwang、lululemon、COACH概念店已相繼開業(yè)；Barbour、TORY BURCH正在圍擋待揭幕；西太后、Theory等也在持續(xù)填充品牌矩陣，其品牌策略鮮明指向高消費(fèi)力的年輕潮流與精英客群。

餐飲方面，一大批餐飲首店及人氣品類集聚，構(gòu)成了北京購物中心少見的跨地域、多層次餐飲文化氛圍。引入Chili's 奇利斯餐廳、The boots泥靴、GAGA京西旗艦店、Osteria A'moo、一栗京西首店；還有B&C黃油與面包、shake shack海淀首店、霸王茶姬北京首家寵物友好店、M stand、星巴克臻選等熱門烘焙、咖啡品牌，更有COMMUNE RESERVE甄選店、鳥屯、下酒等夜間餐酒吧。

作為商圈的新生力量，ART PARK大融城不僅讓食寶街的煙火氣以更高級的形式延續(xù)，更成為中關(guān)村零售商業(yè)向生態(tài)化、品質(zhì)化升級的核心載體。

中關(guān)村領(lǐng)展購物廣場，

不閉店改造的潮流煥新

2015年，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金收購歐美匯購物中心，2021年5月6日項目正式更名中關(guān)村領(lǐng)展購物廣場，憑借精準(zhǔn)的改造思路與落地策略，成為中關(guān)村商圈存量商業(yè)煥新的標(biāo)桿項目。

不同于多數(shù)商業(yè)體閉店改造的激進(jìn)模式，領(lǐng)展立足中關(guān)村商圈成熟的消費(fèi)生態(tài)與穩(wěn)定的客流基礎(chǔ)，選擇分區(qū)域不閉店調(diào)整的方式推進(jìn)煥新，既實(shí)現(xiàn)了改造與運(yùn)營的無縫銜接，更最大限度保留了核心客群的消費(fèi)粘性，這一改造路徑也成為核心成熟商圈存量商業(yè)升級的最優(yōu)解。

在整體商業(yè)布局上，中關(guān)村領(lǐng)展購物廣場與新晉的中關(guān)村ART PARK大融城形成了鮮明且互補(bǔ)的差異化定位，大融城以公園式商業(yè)打造全場景生態(tài)體驗，領(lǐng)展則聚焦年輕潮流客群，深挖細(xì)分消費(fèi)需求，通過業(yè)態(tài)與品牌的雙重調(diào)改強(qiáng)化自身標(biāo)簽，形成商圈內(nèi)的良性商業(yè)互補(bǔ)。

在走訪中，贏商網(wǎng)發(fā)現(xiàn)此次改造的核心調(diào)整集中在兩大維度：

其一，B1層的整體煥新，將該樓層定為核心調(diào)整方向，打造全新美食街區(qū)嗨飯zone，同時引進(jìn)麥當(dāng)勞、薩莉亞、瑞幸咖啡，以頭部連鎖餐飲的聚客能力夯實(shí)客流基礎(chǔ)；更精準(zhǔn)切入年輕客群的興趣偏好，引入寶可夢官方卡牌道館打造特色引流業(yè)態(tài)，搭配泡泡瑪特1號店的潮流屬性，讓B1層成為兼具消費(fèi)與社交屬性的年輕客群打卡地。

其二，以餐飲業(yè)態(tài)為核心抓手進(jìn)行品牌升級，在濱壽司、肉問屋、紐約貝果博物館、大漁之觀等既有熱門餐飲品牌的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)引入山緩緩、豆腐家等新晉網(wǎng)紅餐飲品牌，讓餐飲業(yè)態(tài)成為項目吸附客流、提升到訪頻次的重要支撐。

新中關(guān)購物中心，

地鐵上蓋的日常消費(fèi)基本盤

在中關(guān)村商圈的演化史里，新中關(guān)購物中心是一個無法被繞過的坐標(biāo)。

2006年開業(yè)，4.5萬㎡的體量，放在今天的商業(yè)尺度下并不算大。但它占據(jù)了一個無可復(fù)制的生態(tài)位：海淀黃莊地鐵站上蓋，地下二層直通4號線與10號線。這是中關(guān)村商圈第一個真正意義上的地鐵上蓋商業(yè)項目，也是迄今為止軌道交通接入最深、動線最順的案例之一。

但守住不等于不變。如果仔細(xì)觀察新中關(guān)當(dāng)下的品牌構(gòu)成，會發(fā)現(xiàn)它的競爭力正越來越向餐飲一側(cè)集中。巴奴、蜀龍碼頭、火爐火、達(dá)尼羅叔叔、GAGA等品牌形成了頗具人氣的餐飲矩陣，成為吸附客流的核心抓手。而從整體業(yè)態(tài)布局來看，零售占比37.26%、餐飲占比39.65%，服飾、美妝、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)全覆蓋，客單價貼合大眾消費(fèi)，客流始終保持穩(wěn)定。

不過受限于運(yùn)營年頭過久，新中關(guān)也暴露了明顯的硬件短板，商場地面墻磚出現(xiàn)明顯磨損，場內(nèi)燈光布局偏昏暗，整體空間體驗感大打折扣，這也讓其在商圈中的競爭力有所不足。

中關(guān)村5°lab中心場，

特色商業(yè)街的差異化想象

尚未開業(yè)的中關(guān)村5°lab中心場，計劃2026年中開業(yè)，3.2萬㎡的商業(yè)街體量，是中關(guān)村商圈唯一的待開業(yè)商業(yè)體，尚未開業(yè)已備受關(guān)注。

作為商圈內(nèi)少有的商業(yè)街形態(tài)，5°lab中心場將填補(bǔ)區(qū)域特色商業(yè)街的空白，結(jié)合中關(guān)村的科技屬性和年輕客群的需求，主打體驗式、沉浸式的消費(fèi)場景，聚焦網(wǎng)紅打卡、特色文創(chuàng)、小眾餐飲等業(yè)態(tài)，與大融城、領(lǐng)展、新中關(guān)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)。在中關(guān)村商圈以購物中心為主的存量格局下，5°lab中心場的開業(yè)，將為商圈注入差異化、體驗化的新活力，值得市場期待。

這是一場沒有先例的轉(zhuǎn)型。

從一個產(chǎn)業(yè)特區(qū)的商業(yè)配套，進(jìn)化為一個成熟城市商圈的獨(dú)立敘事，中關(guān)村用了二十年。這片中國硅谷的商業(yè)未來，終將繼續(xù)錨定年輕高知客群的需求，在科技與生活的融合中，持續(xù)探索存量空間的價值升級，讓硬核科技高地，生長出更有溫度的商業(yè)活力。

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