借名買房不能損害第三人合法權益 北京房產律師拆解無權處分后果

案件情節

陳老先生2008年去世后，留下了一套房子，這套房子是陳老先生和老伴趙女士的夫妻共同財產。2010年，這套房子拆遷，趙女士年紀大了，就讓兒子小陳去辦拆遷手續。

小陳拿著趙女士的身份證和授權委托書，去和拆遷辦簽了安置協議，但他偷偷把被安置人寫成了自己的名字，還選了一號房屋作為安置房。后來小陳又找了自己的朋友周先生，和周先生簽了一份借名買房協議，把房子登記在了周先生名下。

趙女士一直以為房子是登記在自己名下，直到2018年想去辦房產證時，才發現房子竟然登記在周先生名下。趙女士非常生氣，把小陳和周先生都告上了法庭，要求確認房子歸自己所有，讓他們配合過戶。

法院評析

法院審理后查明，一號房屋確實是陳老先生留下的老房子拆遷得來的，老房子是趙女士和陳老先生的夫妻共同財產，拆遷利益應該歸趙女士所有。小陳未經趙女士同意，擅自將拆遷利益據為己有，還和周先生簽訂借名買房協議，把房子登記在周先生名下，這是無權處分行為。

周先生雖然是名義上的產權人，但他沒有支付任何購房款，也沒有實際居住過，他和小陳都承認是借名買房。所以法院認為，小陳和周先生之間的借名買房協議損害了趙女士的合法權益，一號房屋應該歸趙女士所有。

最終法院判決一號房屋歸趙女士所有，周先生配合辦理過戶手續。

律師勝訴心得

我們站在趙女士的角度，這個案子能勝訴，主要是因為我們理清了兩個關鍵的法律關系：

第一，拆遷利益的歸屬。我們首先證明了老房子是趙女士的夫妻共同財產，拆遷利益自然應該歸趙女士所有，小陳只是經辦人，無權擅自處分。

第二，借名買房不能對抗真正的權利人。雖然小陳和周先生之間有借名買房協議，但這個協議只能約束他們兩個人，不能損害第三人的利益。趙女士作為真正的權利人，有權要求確認房屋歸自己所有。

這個案子給老年人的提醒是：涉及房產這樣的重大財產，一定要自己親自處理，或者給子女授權時要明確授權范圍，不要把所有證件都交給子女就不管了。很多子女就是利用父母的信任，偷偷把房產轉到自己名下。