回遷房借名買房協議有效可過戶 北京房產律師拆解回遷房交易規則

案件情節

陳先生2008年的時候，聽說周先生家的村子要拆遷，能拿到回遷房指標。陳先生想買一套，但他不是這個村的村民，沒有指標，就和周先生商量，用周先生的指標買一號回遷房，給周先生5萬元的指標轉讓費。

兩人簽了協議，約定陳先生用周先生的指標購買回遷房，所有購房款都由陳先生支付，房子下來后歸陳先生所有，能辦房產證時周先生配合過戶。

陳先生付了5萬元轉讓費，又付了全部購房款。2012年房子下來了，陳先生就住進去了。但因為是回遷房，一直辦不了房產證。直到2020年，終于可以辦房產證了，陳先生找周先生要求過戶，周先生卻反悔了，說當年的協議無效，房子是他的。陳先生起訴到法院。

法院評析

法院審理后認為，回遷房的指標是具有人身性質的，只有本村村民才能享有。陳先生不是本村村民，沒有資格購買回遷房。但雙方簽訂的協議，本質上是周先生將自己的回遷房指標轉讓給陳先生，這種轉讓協議是雙方真實意思表示，也沒有違反法律、行政法規的強制性規定，是合法有效的。

現在房子已經可以辦理房產證，并且可以上市交易了，協議不存在履行障礙。陳先生已經支付了全部購房款，并且實際居住了多年，周先生應該按照協議約定配合辦理過戶手續。

最終法院判決周先生配合陳先生辦理過戶手續。

律師勝訴心得

這個案子能勝訴，關鍵在于我們準確把握了回遷房指標轉讓的性質：

第一，我們區分了”指標轉讓”和”房屋買賣”。很多人認為回遷房指標不能轉讓，但實際上，只要是雙方真實意思表示，這種轉讓協議是有效的。

第二，我們強調了協議已經實際履行多年。陳先生已經住了8年，周先生從來沒有提出過異議，現在房價漲了就反悔，這是不誠信的行為。

第三，我們指出現在房子已經可以上市交易，不存在履行障礙。如果房子還不能上市交易，法院可能不會判決過戶，但現在條件已經具備了。

購買回遷房確實有很多風險，比如辦房產證的時間不確定，出名人容易反悔等等。如果確實要買，一定要簽詳細的協議，約定清楚違約責任，并且要實際入住，保留好所有的證據。