上海
家住上海虹口區的劉老伯夫婦有三個兒子，一家原本和睦。
2014年6月，劉老伯以151萬元交易價，將名下70多平米的房屋過戶至大孫子名下。但老人從未要求大孫子支付過購房款，之后這套房屋也一直由老兩口居住。孫子從未入住，也不曾支付購房款。
老人為什么這么做呢？
劉家老二、老三說，是因為大嫂提出：趁老人在世把房子過戶給小輩，可避免未來高額遺產稅。
出于對老大一家的信任，也為給后輩多留財產，老二、老三也同意這樣的做法。
2018年、2023年，劉老伯與老伴相繼離世。兩位老人生前多次口頭、書面明確表示：房子是為避稅才過戶給孫子的，將來房子出售后，按照老大40%，老二、老三各分30%的比例進行分配。
原本以為已經把如何處置房產安排得明明白白，可沒想到老人一走，完全有違他們初衷的一幕發生了：老大一家對分房一事拒不回應，甚至更換了房屋門鎖。老二、老三只能拿起法律武器維權。
爭議焦點：
是買賣？贈與？還是代持？
庭審核心爭議只有一個：當年過戶，到底是真買賣、無償贈與，還是只是“代持”？
老二、老三主張：過戶是為避稅，并非真贈與，也不是真買賣；老人全程占有、使用房屋，物業費、水電費均自行承擔，真實意愿是百年后三兄弟分房款。因此，他們的訴請是判決當年老人與大侄子所簽訂的房屋買賣合同無效。
孫子一方則主張：老人過戶房子屬于無償贈與，即便老人留下“遺囑”，但房屋已歸自己所有，老人已無權分割。
為證明老人真實意愿，老二、老三提交了老人簽字的書面說明、老母親生前的錄像以及曾經和大哥商量一起掛牌買房的相關溝通記錄等證據，以表明當初為了避稅而過戶、日后平分賣房款的初衷。
仲裁、一審、二審：
三次裁判，三種態度
1. 仲裁：房屋買賣合同有效
仲裁認定，2014年老人將房屋過戶給孫子的行為是其真實意思表示，簽署的買賣合同也真實有效，不違反法律規定；老人的“遺囑”不符合遺囑的形式要件和實質要件，且不足以推翻已完成的過戶行為。
2. 一審：認定 “未索款=贈與”，駁回訴請
一審認為，買賣合同有效，但是親屬間過戶、未約定付款時間、老人長期未主張房款，視為贈與，駁回老二、老三索要房款的請求。
3. 二審：終審改判！侄子必須付錢
二審法院全面審查證據后認為：
無任何書面、直接證據證明老人有贈與意思；
相關溝通記錄與 “贈與” 說法明顯矛盾；
買賣合同有效，繼承人有權主張對應合同價款。
最終二審判決：撤銷一審判決，大孫子向老二、老三各支付503300元（合同總價151萬元的1/3）。
一堂最痛的家庭財產課：
別讓親情輸給程序
回顧整個過程，老三表示，其實他們在父親在世時，有多次機會，可以讓大哥把房屋交易的情況做個書面確認，也可以讓父母的遺囑變得更有法律效力，但因為種種原因沒有操作，這才埋下了隱患。
對此，專家表示，“做齊手續”才是保護親情的最好方式。面對家庭內部財產轉移，家庭成員之間務必簽訂書面協議，明確真實的轉移目的以及后續的處置方案、分配份額，避免口說無憑。而在簽訂協議前，也建議大家咨詢專業的法律人士，以免協議內容或形式有爭議，無法達到簽署協議的目的。
來源| 案件聚焦 新民晚報
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