編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「豪宅有意思」

靜安大寧板塊的靈石社區(qū)094a-14地塊，2024年9月被中建玖合以63.66億元拿下，樓板價68280元每平方米，刷新了大寧單價地王紀錄。

半年后，這塊地上長出了中建玖上瑯宸，均價146850元每平方米，總價1436萬起，最高單價突破17萬。

售樓處里的說辭很華麗，金鑲玉制外立面、景德鎮(zhèn)陶板、99米隱奢門庭、3000平方米會所，每一項都在向上海頂豪陣營喊話。

可真正懂行的人走進這個項目，看到的不是CCD大師手筆，而是一連串扎眼的數(shù)字。住宅占比79%，辦公占比21%，容積率2.95，得房率在行業(yè)測評里只拿到0.3分。對口學校是大寧路小學和市北初級中學北校，在靜安教育體系里排名平平。

開發(fā)商中建玖合此前在上海操盤的玖海云天，交付不到一年大門倒塌砸傷行人，理想之地糞水倒灌、水管漏得一塌糊涂。花一千四五百萬買這里的業(yè)主，買的到底是公園首排的體面，還是一連串難以兌現(xiàn)的概念，這個問題值得細說。

土地底子先天帶傷,豪宅純度從根上就不夠

判斷一個項目是不是真豪宅，第一步不是看樣板間用了什么品牌的廚電，而是看土地本身純不純粹。玖上瑯宸的地塊性質是住宅與商務辦公混合用地，住宅占比上限79%，辦公占比下限21%。

這意味著一個總價段在1400萬到5000萬的小區(qū)里，必須硬生生塞進去一棟22層的辦公樓。辦公人群和住宅業(yè)主共享同一塊地皮，出入口即便做了物理隔斷，人流混雜的問題也沒法從根本上解決。

混合用地對居住體驗的影響不是售樓處里一句幾乎沒影響就能帶過的。辦公樓的存在意味著白天有大量外來人員進出，意味著地下車庫的商業(yè)車流和住宅車流存在交叉可能，意味著未來這棟樓的業(yè)態(tài)不管是企業(yè)總部還是小型公司，都會對小區(qū)的私密性和安全性構成持續(xù)消耗。

對比大寧金茂府純住宅地塊的純粹居住氛圍，玖上瑯宸從土地出讓的那天起，就注定不是一個完整的豪宅社區(qū)。

容積率2.95是另一個繞不過去的坎。

上海內中環(huán)近幾年高端改善項目普遍往低密方向走，2.5以下的容積率已經(jīng)成為豪宅標配。玖上瑯宸2.95的容積率意味著在3.16萬平方米的土地上，要塞下9.32萬平方米的計容面積，其中包括8棟12到24層的高層住宅和1棟辦公樓。

建筑密度高了，樓間距就窄了，綠化空間就被壓縮了。開發(fā)商宣傳的1.5萬平方米山水雅園聽起來很大，但分攤到整個地塊上，人均綠地面積并沒有數(shù)字看起來那么可觀。

得房率更是玖上瑯宸的軟肋，克而瑞好房點評網(wǎng)給這個項目的價格合理性打了3.5分，得房率項更是只給了0.3分。 從實際角度來看，這意味著一套128平方米的公寓可能只有大約95到98平方米的實際可用空間。

花1400萬買的房子，有將近400萬是為公攤面積買單。開發(fā)商在樣板間里刻意弱化了墻體的存在感，把家具尺寸做小了，把空間感放大了，可業(yè)主真正住進去之后才會發(fā)現(xiàn)，128平方米的三房在實際使用中和市面上110平方米左右的高得房率產(chǎn)品差別并不大。

這種空間上的心理落差，收房之后會慢慢顯現(xiàn)出來。

物業(yè)費14.8元每平方米每月也是一個隱性門檻，以一套210平方米的戶型計算，每月物業(yè)費接近3100元，一年下來超過3.7萬元。這筆支出不會出現(xiàn)在購房合同的首付款里，但卻是未來幾十年持續(xù)要從業(yè)主口袋里流出的真金白銀。

在二手房市場上，高物業(yè)費對流通性的影響遠比想象中大，很多買家看到物業(yè)費數(shù)字就會打退堂鼓。

學區(qū)配套撐不起總價，教育短板是硬傷

大寧板塊之所以能站穩(wěn)上海中環(huán)內高端居住區(qū)的位置，很大程度上得益于金茂府當年打下的基礎。

可金茂府的核心競爭力不只是公園景觀和產(chǎn)品力，它背后還有大寧國際小學和風華初級中學的學區(qū)加持。玖上瑯宸的銷售話術里也喜歡蹭大寧的熱度，把項目和大寧金茂府并列討論，但一到具體的教育配套，說法就變得非常含糊。

幾乎所有渠道信息都指向同一個結論，玖上瑯宸未來大概率對口大寧路小學，初中是市北初級中學北校。大寧路小學在靜安區(qū)屬于普通公辦小學，和閘北實驗小學、大寧國際小學不在一個梯隊。市北初級中學北校雖然是市北中學體系內的學校，但北校和南校在師資配置、升學表現(xiàn)上的差距，靜安本地的家長心里都有數(shù)。

期房不承諾學區(qū)對口，這是所有新房項目的標準免責條款，可即便按照最樂觀的預估，玖上瑯宸的教育資源也只能算區(qū)域中等水平。

花1400萬以上買房的客群，對教育資源的重視程度往往排在首位。

玖上瑯宸的目標客戶是在靜安或市中心工作的高凈值改善家庭，這些家庭的孩子教育規(guī)劃通常很具體。大寧路小學加市北初級中學北校的組合，滿足基本入學需求沒有問題，但要支撐起豪宅級別的溢價，這個學區(qū)組合明顯力不從心。

隔壁大寧金茂府二手房單價能走到11萬到16萬，學區(qū)屬性功不可沒。玖上瑯宸單價14萬以上的房源，未來進入二手市場后，沒有強學區(qū)托底，價格支撐力要打一個大大的問號。

開發(fā)商在宣傳中也刻意回避了教育的短板，售樓處里擺放的區(qū)域沙盤會把周邊所有學校標注出來，但不會告訴你哪些是一梯隊、哪些是二梯隊。

銷售人員的統(tǒng)一話術是周邊教育資源豐富，涵蓋幼兒園到中學全齡段，這種表達在嚴格意義上不算虛假宣傳，卻足以讓不熟悉靜安教育格局的外地客戶產(chǎn)生誤判。等房子交付、孩子到了入學年齡，業(yè)主才會真正體會到從豪宅到普校的心理落差。

開發(fā)商前科太多，交付能力經(jīng)不起推敲

中建玖合在土地拍賣市場上的表現(xiàn)一向生猛。

2021年進入上海，從臨港到嘉定再到靜安大寧，拿地節(jié)奏很快。可土拍場上的勇猛和產(chǎn)品交付端的粗糙，形成了刺眼的反差。

玖海云天是中建玖合在上海的第二個項目，2022年開盤，連續(xù)兩年蟬聯(lián)上海新房銷量冠軍，單盤銷售額超過90億元。可這個項目去年年底交付后，質量問題像雪片一樣飛來。

2025年8月，交付還不到一年的玖海云天發(fā)生了大門門板倒塌事故，一位業(yè)主被砸傷，現(xiàn)場圖片顯示傷者坐在地上，身旁有血跡。開發(fā)商事后迅速刪帖控評，但業(yè)主群里的憤怒壓不住。

在此次事故之前，玖海云天已經(jīng)被爆出外立面大面積鼓包開裂、梅雨季節(jié)地庫滲水發(fā)霉、臺風天外墻脫落等嚴重質量問題。浦東新區(qū)相關部門曾下發(fā)整改文書，責令開發(fā)商落實整改，可部分修補后的樓棟又出現(xiàn)二次開裂。

理想之地的情況也好不到哪里去。這個項目由中建玖合和萬科聯(lián)合開發(fā)，曾創(chuàng)下五開五罄的銷售紀錄，一度被視為嘉定新城的現(xiàn)象級紅盤。

可2025年下半年交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間糞水倒灌、主衛(wèi)樓板滲水、下水管道漏水，多位業(yè)主入住后被迫自行維修。微信公眾號理想之地鄰里薈發(fā)布了大量實拍照片，燃氣調壓站違規(guī)設置在主入口、排風井直對入戶大堂、外立面脫落、電路不穿PVC管等問題被一一曝光。業(yè)主通過正式函件、共建會等多渠道反復溝通，開發(fā)商方面始終未能給出實質性的整改方案。

中建玖合府是北京太陽宮板塊的豪宅項目，均價11.7萬元每平方米，總價接近2000萬級別。可業(yè)主在交房前發(fā)現(xiàn)，項目外立面從宣傳期的石材加鋁板降配成了涂料為主，和同區(qū)域融創(chuàng)學府壹號院的真石材外立面相比差距明顯。業(yè)主在公開平臺上發(fā)文質疑，高端項目的外立面材料選擇落后了一大截。

把這些前科串聯(lián)起來看，中建玖合的開發(fā)模式呈現(xiàn)出一種高度一致的軌跡。

土拍市場上高舉高打，營銷階段堆疊概念，銷售端通過返傭和折扣快速回款，交付環(huán)節(jié)則頻頻出現(xiàn)質量瑕疵。玖上瑯宸目前還處于建設階段，開發(fā)商承諾4000元每平方米的裝修標準，配備大金中央空調、威能地暖、霍尼韋爾新風系統(tǒng)。

可一個曾經(jīng)在玖海云天項目上用電烤扇吹干墻面來掩蓋漏水問題的開發(fā)商，它的精裝承諾到底能兌現(xiàn)幾成，這是一個需要用時間驗證的問題。

此外，中建玖合的財務狀況也不太好。2024年媒體報道稱，中建玖合的資產(chǎn)負債率突破了中建股份的管控標準，集團層面要求踩剎車。當年上海市場銷售額同比下滑超過六成，北京市場同樣靜默近兩年。在這種資金壓力下，玖上瑯宸作為中建玖合時隔兩年后在上海核心區(qū)的首個項目，承擔著快速回血的戰(zhàn)略任務。

一個急于改善現(xiàn)金流的開發(fā)商，會在施工環(huán)節(jié)投入多少誠意，會在材料采購上堅守多少底線，經(jīng)歷過玖海云天和理想之地維權的業(yè)主，心里大概都有一本賬。

結語

中建玖上瑯宸不是一無是處的項目。它占據(jù)了靜安大寧的核心地段，正南向直面68萬平方米的大寧公園，雙地鐵交匯，商業(yè)配套成熟，這些硬件條件是大多數(shù)項目羨慕不來的。可地段優(yōu)勢不能替代產(chǎn)品本身，公園景觀也不能掩蓋土地性質、教育配套和開發(fā)商口碑上的硬傷。

對于預算在1400萬到5000萬的改善家庭來說，玖上瑯宸最大的風險不在于單價高低，而在于你花的是豪宅的錢，買到的卻是一個純度不夠、學區(qū)一般、交付充滿不確定性的產(chǎn)品。大寧板塊的居住價值確實很高，但在這個板塊內部，比玖上瑯宸更安全、更純粹的選項并非沒有。

看房的時候多問問土地性質，查查開發(fā)商過往項目的交付評價，到玖海云天和理想之地的業(yè)主論壇里逛逛，那些血淋淋的維權帖，或許比售樓處里的99米門庭更有參考價值。買房這件事，聽銷售說十分，不如自己看七分。

玖上瑯宸的真實成色，不在沙盤里，而在這些容易被忽略的細節(jié)里。