天津地鐵房這些年存在感越來越低。

2013年，張家窩因?yàn)橥说罔F3號(hào)線，變成了“漲價(jià)窩”；

2016年，萬科站的楊伍莊地塊，樓面價(jià)22860元/平米，就因?yàn)橛械罔F3號(hào)線。

現(xiàn)在呢？

天津最便宜的地鐵房水岸華府單價(jià)才賣6000元。

融創(chuàng)鎮(zhèn)園周邊地鐵通車之后，二手房價(jià)格反而從2萬跌到了1萬。

頭10年，大家基本都沿著地鐵買房，現(xiàn)在最便宜的地鐵房單價(jià)1萬都不到，只有6000元。

房子作為地圖上的商品，遇上蒸蒸日上的軌交建設(shè)，按理說地鐵房應(yīng)該起飛了啊。

本該是雙向奔赴，怎么就相向而行了呢？

之所以預(yù)期下滑，在于地鐵的價(jià)值完全沒有發(fā)揮出來，主要有兩個(gè)原因。

第一，天津地鐵沒有形成密網(wǎng)，客流量不足。

別說環(huán)城了，天津地鐵在市區(qū)都存在“盲區(qū)”，還需要織補(bǔ)。

說白了，需要人找地鐵，不是地鐵找人。

房子離地鐵站不遠(yuǎn)不近，步行太遠(yuǎn)，共享單車又掃不上，還不如開車了。

再加上新能源車的崛起，降低了人們對于地鐵的依賴度。

沒有對比，就體現(xiàn)不出地鐵的密網(wǎng)效應(yīng)。

左邊為天津軌交路網(wǎng)，視覺上就很稀疏。

右邊為運(yùn)營里程數(shù)全國第一且是咱們的近鄰北京，看得密集恐懼癥都要犯了。

地鐵密度也直接反饋到客流量上。

天津2025年的日均客流量241.1萬，北京979.64萬，將近5倍差距。

再對比一下與天津人口量級差不多的西安。

西安去年的日均客流量423.56萬，排名全國第6。

足見，天津的客流量在主要城市中段位很低了。

天津人不愛坐地鐵，自然地鐵房也就不是什么必需品了。

不過，天津的地鐵建設(shè)這兩年已經(jīng)出現(xiàn)了巨大突破。

近期，天津市交通運(yùn)輸委發(fā)布了2025年度服務(wù)質(zhì)量評價(jià)報(bào)告。

報(bào)告指出，截至2025年底，天津軌道交通運(yùn)營里程約為384公里。

運(yùn)營里程由2021年底的272公里，提升到2026年約400公里。

五年合計(jì)新增約128公里。

放在全國，天津地鐵是怎樣的水準(zhǔn)？

根據(jù)交通運(yùn)輸部的數(shù)據(jù)排名，天津的城市地鐵（含輕軌）運(yùn)營里程排名全國第11。

目前已開通運(yùn)營的線路已有13條。

M1線、M2線、M3線、M4線南段、M4線北段、M5線、M6線、M6線二期、M7線一期南段、M9線、M10線一期、M11線一期、Z4線一期北段），津靜市域（郊）鐵路首開段已開通運(yùn)營。

在建線路共有7條。

M8線一期延伸線、M11線一期延伸線、M5線延伸線、M4線南段工程調(diào)整（東北角站一站兩區(qū)間）、B1線、Z2線、Z4線。

未來，總規(guī)模將達(dá)到1380公里。

其中，國家批復(fù)的建設(shè)規(guī)劃規(guī)模513公里，建成后天津軌交二期建設(shè)規(guī)劃基本實(shí)施完畢。

值得注意的是，未建線路主要集中在中心城區(qū)以外地區(qū)，主要是一些市域線路。

地鐵密網(wǎng)如織，觸達(dá)的地點(diǎn)更多，人們的依賴度就會(huì)越來越高。

地鐵房的行情也會(huì)水漲船高。

第二，地鐵站“效率”不高。

地鐵站的效率高低，取決于數(shù)量和結(jié)建。

【數(shù)量】

天津平均出入口數(shù)在國內(nèi)屬于偏低水平，僅為2.4-2.6個(gè)。

其中，普通站為2個(gè)，換乘站3-5個(gè)，超級樞紐8-14個(gè)。

不像一線城市，北京平均3.0-3.5個(gè)出入口，上海平均3個(gè)，廣州3.3個(gè)，深圳3.6個(gè)。

而且，天津目前地鐵出入口最多的站點(diǎn)是文化中心站。

根據(jù)最新規(guī)劃，文化中心站作為地鐵5、6、11號(hào)線的換乘站，將設(shè)置14個(gè)出入口。

此前，地鐵11號(hào)線文化中心站想要前往5、6號(hào)線，需要步行1.2公里出站換乘。

出入口少，會(huì)造成高峰時(shí)期的擁擠。

就比如早晚高峰的營口道站，節(jié)日期間的津?yàn)硰V場站……乘客都能排到站外。

實(shí)際上，14個(gè)出入口放在全國也不算很多。

深圳福田站32個(gè)出入口、無錫三陽站27個(gè)、南京新街口24個(gè)……地鐵站的“觸角很多”，能直達(dá)商場、社區(qū)等等。

這就成為導(dǎo)致地鐵站效率不高第二個(gè)因素，結(jié)建。

【結(jié)建】

必須要承認(rèn)，地鐵站與住宅、商業(yè)的結(jié)建不是一件很容易的事。

在天津，雖然大力發(fā)展TOD模式，但多以地鐵上蓋為主、下沉廣場連接方式為主，多見于商超、醫(yī)院、學(xué)校等。

很少有能做到通道連接、共墻結(jié)建，因?yàn)榱鞒瘫容^繁雜。

應(yīng)用于地鐵房的結(jié)建很少見，這就造成了天津的地鐵房不夠純粹。

不過，近兩年天津的住宅已經(jīng)出現(xiàn)了一些案例，開始尋求突破了。

河北區(qū)的金地中山印就是地鐵6號(hào)線的上蓋項(xiàng)目，采用垂直立體的動(dòng)線。

一路之隔綠城中山鳴翠則是根據(jù)城更規(guī)劃，拆除現(xiàn)狀北寧公園C臨時(shí)出口，與項(xiàng)目結(jié)建正式出入口。

津南區(qū)的中建理想城，利用地塊優(yōu)勢在地鐵1號(hào)線和社區(qū)之間搭建了一條連廊，專供業(yè)主歸家。

河?xùn)|區(qū)的津鐵格調(diào)蘭頌也是典型的地鐵上蓋項(xiàng)目，通過專屬地下通道直達(dá)社區(qū)地庫。

隨著天津地鐵的密網(wǎng)建設(shè)、出入效率以及與其它業(yè)態(tài)結(jié)建的水準(zhǔn)不斷提升，地鐵的作用與價(jià)值將會(huì)得到最大程度的發(fā)揮。

只有人們對地鐵出行依賴度越來越高，符合當(dāng)下的生活節(jié)奏，提供便捷的生活體驗(yàn)。

地鐵房的優(yōu)勢才會(huì)被激發(fā)出來，進(jìn)而使得它的價(jià)值出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。