這是浦東老破小回購市調期間附近中介的一句抱怨，市場是不是真這么回事？

10日的二手數據昨天一出，市場哇聲一片

1664套

號稱近五年單日網簽新高

我記得4月11日的1632套的近五年單日網簽新高才剛過去

沒想到這么快就江山易主了，關鍵這還是五月

理論上熱度應該要往下走的

可二手就偏偏在這種爹不疼娘不愛的市場氛圍里一路狂奔

根據近1個月工作日網簽&周六日網簽來看

5月的二手網簽套數 可能會來到2.8-2.9萬套

按照近1年二手住宅/二手房=89%計算，5月二手住宅 也會在2.5萬套左右

上個月為各位預測的2.54萬套和最終數據差了五百套

5月目前預測不會太準，但你從已有的工作日和周末數據可以看出

這個五月 不簡單

而如果你正在親歷市場那你應該更認同這三個字

01 “市場上沒什么可買的房子了”

如果你正在親歷市場這應該是你和你的中介的最強體感

他這句在我這是不成立的

目前全市掛牌雖然來到近4年新低， 但依然還有15.6萬套

不過我也知道中介老師的作業語境里

并不是所有房子都是誠意在賣的

真正能測試誠意的就是掛牌價是否貼合市場價

俗稱筍盤或者比筍盤稍微加點價的房子

而市場上每輪成交里最先去化的也是這類房源

中介和正在買房人那種無房可買的體感說的就是這種房子

也就是說： 能買的房子空了

這點我從數據端復核過

目前全市掛牌存量確實來到近1年新低，1年的功夫掛牌量下滑15%

全市頭部中介掛牌量總和（去重后， 2月過年月剔除

鏈家的掛牌存量下滑的更狠，1年的功夫下滑了近30%

這相當于你正在看的某小區少了1/3可選房源

筍盤也就是可買的房子你同比例收窄就可以了

02 尤其內中環

其實沒什么房子可買這句話本身就是從內中環中介那里問出來的

當不止一位中介有這樣體感的時候

那數據端一定會初見端倪

也確實

從最新的5月掛牌數據來看

內中環的掛牌占比在環比減少，中外環則相反

我特意打開了內中環數據

從內環到中環，過去倆月去化最快的房源有兩個特征：

30-50平、1970-1980年

而且還呈階梯式分布

內環內30-50平-->內中環50-70平

內環內1970-1980-->內中環1970-1980

換算成房源語言， 這不就是 內環內1室戶和內中環小2房么

03 壓力給到“下一屆”房東

這里的壓力直白說就是 價格

當市場筍盤清場的時候接下來考驗價格的就是

下一屆筍盤房東如何叫價

是降價讓自己變成筍盤、還是讓客戶墊墊腳向上夠一夠

所以不夸張的說

越是這樣的市場越決定市場未來走勢

我跟各位匯報下“上一屆”房東都是怎么選的

4月已經錄得4月1日-26日的頭部中介轉定單價格為44461元/平

環比3月42676元/平漲幅4.01%， 以300萬老破小為例，1個月價格上浮12萬

嗯，漲了

我說過相比略滯后且包含了非中介成交的網簽數據，這里的價格參考我們選用上海頭部中介實時轉定單均價走勢

然后好巧我又找到了這些房東的調價動作

跳價房東沒有變多

但降價房東變少了

04

而接下來房東怎么選大概率會受 一件事 影響

按常理市場走勢的根本影響邏輯一定是供需

但其實你會發現階段性市場里

需求是會讓位預期的

直白說就是買漲不買跌，如果市場要下行那我為什么不先租房

這也是為什么同期3-4月份時間段

去年3-4月看房人數要遠高于今年3-4月，但成交數據前者遠不如后者

這時候有件事倒是會成為影響市場的定量，掛牌量

就是存量池

而這說實話也不是下架一家中介房源能夠左右的

本質上不在頭部中介掛牌的房源還可以再其他小中介那里掛牌

所以全量掛牌市場的掛牌存量 會影響 接下來市場預期

好在目前為止掛牌存量數據里有個非常明顯趨勢

就是一路收窄

這是近一年明確趨勢，而趨勢一旦形成很難輕易改變

而這也為接下來市場走勢 （價格走勢） 打下一個穩or漲的基調

05

那天站在浦東濰坊路252弄附近十字路口，小哥的那句內中環快賣空了言猶在耳

一轉眼已經到5月了，今年還有兩個月就要過去一半了

是不是很快

二手市場也在一片不被看好的氛圍里連續五個正常月破2萬套

就連價格也從以價換量變成止跌回穩

我知道很多人會說自媒體吹漲房價為了讓自己好做生意

但其實也有像我這樣的自媒體，漲就是漲、沒漲就是沒漲的去說真話

這樣的市場里如果你來問我意見

我還是會跟你說 不要慌

慌永遠等著的只有不擇路，對于買房這樣的事從容點好處大于壞處

如果還沒找到自己心儀的房子不妨就等等

市場止跌了但沒說是暴漲

平穩的價格走勢里，所有人都等得起