天津
01
近日，天津樓市最熱的話題莫過于——
原拆原建
需要明確的是，“原拆原建”與中央嚴控的“大拆大建”有著本質區(qū)別。
“大拆大建”往往伴隨資源浪費、破壞歷史文化遺產、違背居民意愿等問題。
而“原拆原建”則強調以居民意愿為前提，在保持社區(qū)穩(wěn)定性的基礎上，實現安全性與居住品質的整體提升。
我查了一下，天津多個區(qū)域已出現原拆原建的實際案例，主要集中在房齡老、安全隱患大的非成套住宅區(qū)。
南開區(qū)保山南里?：2026 年 5 月正式啟動城市更新，涉及 1-7 號筒子樓，采用原拆原建模式，居民可回遷 。
和平區(qū)老樹德里和永德里?：已進入實質性施工階段，預計 2027 年 3 月完工，大部分房源將增加獨立廚房和衛(wèi)生間 。
河西區(qū)七建大樓?：9 號樓和 10 號樓已完成原拆原建并交付，針對 D 級危房進行了解危修繕 。
其他區(qū)域?：河東區(qū)大直沽片區(qū)、紅橋區(qū)清水樓、東麗區(qū)華亭里等小區(qū)納入改造計劃，部分涉及拆除重建 。???
02
那么，問題來了——
究竟什么樣的房子符合原拆原建條件？
并非所有老小區(qū)都能原拆原建，通常需要同時滿足以下核心資質：
?1）房屋安全等級低?
經專業(yè)鑒定為C級或D級危房，不具備抗震加固條件，如房齡超 40 年的預制板房。
?2）居住功能缺陷明顯?
缺乏獨立廚衛(wèi)、漏水嚴重、公共設施缺失的“筒子樓”或非成套住房 。
?3）居民意愿統(tǒng)一?
在實踐過程中，這一條最難達成一致。
在大部分試點“原拆原建”的城市，100%居民同意是一條紅線。
?4）符合規(guī)劃要求
項目符合當前及未來城市片區(qū)總體規(guī)劃設計，具備提容或高度改造的可實施性。???
03
不過，不同項目的補償標準和安置方式存在差異，具體以官方公告為準，以下是已披露的參考案例。
?1）還遷安置?
南開區(qū)保山南里傳聞還遷比例可達 1:1.1，原五六層樓房規(guī)劃改造為11 層小高層電梯房 。
?2）貨幣補償?
部分項目參考周邊征拆標準，如南開區(qū)曾有約 5.1 萬/㎡的貨幣補償傳聞 。
?3）修繕補貼?
河西區(qū)七建大樓在解危修繕期間，按戶型提供搬遷補貼，如一居室總計領 50150 元 。
這種方式更適合危樓加固或短期重建的項目。
?4）費用分攤?
和平區(qū)部分項目采取政府補貼加居民分攤模式，如政府補30萬，剩余按樓層分攤 。???
更大規(guī)模的原拆原建，通常采用多方共擔模式。政府會在過渡費、拆除和市政建設等方面提供補助，居民則需承擔重建的部分成本。
5）居民自籌資金
全國范圍內，部分重建項目需要居民自掏腰包。
04
什么是原拆原建？有何依據？
原拆原建，也稱自拆自建，是一種老房子“以舊換新”的城市更新模式。
即：拆除舊房后按照原來的面積、原來的戶數在原來的地方重建新房，如果原來的房子面積太小、缺少獨立廚衛(wèi)，可以按政策合理增加面積、補齊功能。
2025年8月，中共中央、國務院發(fā)布關于推動城市高質量發(fā)展的意見。
《意見》首次將“自主更新”納入中央層面的城市更新戰(zhàn)略框架，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。
2025年12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開，會議提到38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建試點。
2026年4月8日，《天津市國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》正式發(fā)布。
城市更新方面，《綱要》第十一章第五節(jié)提出"建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式"。
更新內容涵蓋老舊小區(qū)改造、城中村改造（"一村一策"）、危舊住房改造（支持"原拆原建"）、歷史風貌保護等四大板塊。
可以判斷：接下來，天津一定還會有原拆原建，這或許也將是市中心老破小的終極出路。
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