廣東
我是紫沐，這是我第490篇日記。
南沙正式發布了“南十條”，總結些重點：
1.置換到南沙買房，最高可以補貼17萬；
2.住宅網簽即可入學，同步試點買商辦也可入學；
3.逐步取消預售制、推進現房銷售，全面建設好房子；
4.減少安置房數量，推進市場化安置。
“南十條”的威力不小，誠意也很足。
而且區屬國企南沙開建，還拿了30億出來玩以舊換新。
只要買南沙開建旗下的新房，那你的舊房，開發商會幫你收。
范圍覆蓋廣州全市，不限制面積和總價。
收購之后，還給你一直免租金續住，直到新房交付后6個月。
限制是，收購價不得高于新房總價，且樓齡不能超30年。
但這個補貼力度，對本就有意愿在南沙買房的人來說，已經足夠誘人。
在廣州出臺“穗八條”后，南沙是目前跟進力度最強的區域。
甚至給人一種，只要肯來南沙買房，啥都好說的感覺。
那南沙為什么要這么拼呢？
或者說，南沙到底在緊張什么呢？
我覺得還是跟止跌回穩有關，南沙現在的房價有點不妙。
根本原因，是庫存太多，而購買力太少。
由于上輪行情拍地太多，南沙積壓的新房庫存常年維持在200萬㎡以上。
最新的新房去化周期在31-36個月，遠超18個月的安全線。
為了把房子賣出去，開發商一直在打價格戰。
疊加高位站崗的投資客陸續割肉認輸，房價砸盤很厲害。
另一邊的需求端，南沙的購買力增速也在明顯放緩。
在最輝煌的2015-2020年，南沙曾有過年均10%以上的人口增速。
但在23年以后，南沙的人口凈流入已經大不如前。
樓市信仰破滅，疊加配套缺失，大幅降低了南沙對人才的吸引力。
其實南沙是有經濟底子的，2400億的GDP，按理說能孵化不少內部購買力。
但問題是，產業結構不太行。
經濟大盤依然是傳統重工業，廣汽豐田和南沙港就占了半壁江山。
那在傳統重工業承壓的今天，南沙也就很難孵化出有效購買力。
而在新興產業這塊，雖然這幾年南沙也引進了像中科航宇這種高端制造業，但整體數量還是太少。
看看規劃的IFF金融島就知道了，只有寫字樓，沒有對應的優質企業，終究是一具空殼。
以上種種，構成了目前的南沙難題：
積壓的房子太多，能接盤的人又太少。
那這次誠意滿滿的“南十條”，能把南沙樓市救起來嗎？
對外區購買力來說，一個需要高額補貼、甚至將商辦入學都拿出來當賣點的地方，明顯缺乏吸引力。
所以“南十條”真正能刺激到的，還是內部購買力。
那如何發展產業和配套，提升內部購買力的數量和質量，就會是南沙樓市的破局關鍵。
穩樓市，是為了給后續產業轉型和人口留存爭取時間。
但很多人的財務狀況，其實承受不起長周期的時間成本。
所以“南十條”，其實也是一個機會。
趁著政策刺激帶來的回暖窗口期，優化資產和現金流的機會。
現在的市場，有主動權，才是最安全的。
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