根據2026年5月13日花旗銀行發布的最新研究報告，該行對碧桂園控股有限公司進行了目標價下調，這是近期國際投行對中國房地產企業的重要評估調整。

一、花旗下調碧桂園目標價的具體內容

調整詳情：

評級維持：花旗維持對碧桂園的"沽售/高風險"評級

目標價調整：從0.29港元下調至0.25港元，下調幅度約為13.8%

發布時間：2026年5月13日

同時調整對象：花旗也對融創中國進行了目標價下調，從1.59港元下調至1.2港元，維持"中性/高風險"評級

二、花旗下調目標價的核心原因分析

花旗在研報中指出，雖然碧桂園在債務削減和交付義務方面取得了一定進展，但面臨以下多重挑戰：

銷售動力持續疲弱：房地產市場整體低迷，碧桂園的銷售表現持續疲軟。根據碧桂園披露的數據，2026年4月合同銷售金額約為25億元，同比下滑約18.8%；2026年一季度累計權益合同銷售金額約66.7億元，同比下滑約14%。

核心利潤率受壓：成本壓力和市場競爭導致利潤率受到擠壓，盈利能力面臨挑戰。

執行風險持續存在：公司運營面臨不確定性，包括項目推進、資金周轉等方面的執行風險。

潛在減值風險：在房地產市場調整期，資產價值可能面臨進一步調整的風險。

增長前景有限：短期內難以看到明顯的業績改善空間，增長動力不足。

三、碧桂園當前經營狀況

積極方面：

2025年成功扭虧為盈：根據2025年年報，碧桂園實現營業收入約1549億元，凈利潤16.2億元，歸屬于公司股東應占凈利潤約32.6億元。

債務重組取得進展：規模約177億美元的境外債務重組方案已于2025年12月獲得香港高等法院批準，并于當年年底正式生效。9筆合計約137.7億元人民幣的境內債重組方案亦已全部通過持有人會議表決。

交付能力保持：2025年碧桂園全年完成房屋交付近17萬套，2023年至2025年三年累計交付總量接近115萬套，在第三方機構統計中持續位列行業前列。

土地儲備充足：根據2025年年報，碧桂園權益土地儲備約9540萬平方米，在建物業和已建成待售物業的賬面價值合計超4821.5億元。

挑戰方面：

銷售持續下滑：2026年前兩個月月均銷售約22.2億元，較2025年月均27.5億元有所回落。

債務壓力仍存：截至2026年1月31日，碧桂園控股合并范圍內較上年同期違約債務凈新增約38.61億元，同時新增5000萬元以上未決訴訟及仲裁案件14宗，涉及金額約32.68億元。

不再設定全年銷售目標：碧桂園已經不再設定全年銷售目標，將根據保交房、穩資債及保經營的資金需求，動態調整銷售節奏。

四、房地產市場大環境

2026年一季度中國房地產市場整體仍處于調整期：

開發投資下降：1-3月份全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%

銷售持續低迷：新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；銷售額17262億元，下降16.7%

資金面緊張：房地產開發企業到位資金20524億元，同比下降17.3%，其中國內貸款下降23.7%，個人按揭貸款下降34.6%

庫存出現拐點：截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，這是連續51個月同比正增長后首次下降

市場呈現"分化深化"特征，一線及強二線核心城市已率先筑底企穩，但普通二線及三四線城市房價持續"陰跌"。

五、其他機構對碧桂園及碧桂園服務的評級

碧桂園服務

花旗在2026年3月將碧桂園服務目標價由6.8元下調至6.6元，評級為"中性"

里昂在2026年3月將碧桂園服務目標價由7.1港元下調至6.7港元，但將評級由"持有"上調至"跑贏大市"

國際評級機構

穆迪將碧桂園高級無抵押評級調至Ba1

惠譽確認維持碧桂園投資級信用評級

標普確認維持碧桂園現有的"BB+"長期發行人信用評級，展望"穩定"

六、碧桂園的戰略調整

碧桂園將2026年定義為"保交房收官之年"，計劃爭取在年中完成大部分交房任務，并將恢復正常經營的標志錨定為經營性現金流回正，同時實現整體現金流與利潤轉正。公司提出圍繞"產品力、服務力、成本力"三大競爭力進行戰略調整。

總結

花旗下調碧桂園目標價反映了國際投行對中國房地產行業現狀的謹慎態度，特別是在銷售持續疲軟、利潤率受壓的背景下。雖然碧桂園在債務重組和交付方面取得進展，但市場復蘇緩慢、銷售動力不足仍是主要挑戰。投資者在評估碧桂園投資價值時，需要綜合考慮公司自身的經營改善與行業整體環境的變化。