2026年5月12日, 由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2026中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十四屆產(chǎn)城融合投融資大會”召開。

中國房地產(chǎn)上市公司二十四年研究歷程

中國房地產(chǎn)上市公司的研究從2003年開始，已經(jīng)進行了二十四年。研究成果在過去二十四年當(dāng)中引起了社會各界特別是投資機構(gòu)的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司研究的相關(guān)成果，已成為投資者評判上市公司綜合實力、挖掘證券市場投資機會的重要依據(jù)。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型時期，進行上市公司研究就顯得特別重要。根據(jù)上市公司的數(shù)量、市值、營收、利潤可以看出行業(yè)在持續(xù)萎縮，行業(yè)正在進行轉(zhuǎn)型。從物業(yè)公司上市企業(yè)的數(shù)據(jù)來看，雖然市場處在一個低谷的階段，但是好的企業(yè)仍然存在，還可以利用資本市場來擴大影響力，拓展融資渠道，提升運營規(guī)模。

“十五五”時期中國房地產(chǎn)上市公司可持續(xù)發(fā)展路徑探索

當(dāng)前上市房企面臨三大挑戰(zhàn)：盈利模式重構(gòu)、存量盤活和債務(wù)風(fēng)險化解。同時，我們看到了四大戰(zhàn)略機遇：政策紅利、“好房子”建設(shè)、城市更新以及輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，為企業(yè)的未來發(fā)展指明了方向。房地產(chǎn)上市公司可持續(xù)發(fā)展路徑有四條，路徑一是優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)，從“規(guī)模驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動”，利用好資本市場工具，并建立以ROE和現(xiàn)金流為核心的考核體系。路徑二是深化存量運營，從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向全周期管理，布局存量運營、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)，抓住城市更新機遇，實現(xiàn)向“城市服務(wù)商”的角色升級。路徑三是踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，從產(chǎn)品同質(zhì)化轉(zhuǎn)向品質(zhì)差異化，并積極探索商品房與保障房的協(xié)同發(fā)展。路徑四是擁抱數(shù)字化轉(zhuǎn)型，企業(yè)需要加大在BIM、智慧社區(qū)等領(lǐng)域的投入，利用數(shù)字技術(shù)提升效率和體驗，并通過大數(shù)據(jù)實現(xiàn)精準(zhǔn)供給。

中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系與房企存量資產(chǎn)盤活策略建議

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，正從增量擴張轉(zhuǎn)向存量運營與資產(chǎn)管理。房企存量資產(chǎn)規(guī)模較大且問題較多，如存量商品住宅去化周期長，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營壓力大、空置率高等。為此，中央和地方政府出臺了許多政策，支持房企盤活存量資產(chǎn)。當(dāng)前，房企正在利用政策窗口期積極探索、實踐存量資產(chǎn)盤活路徑。在存量房方面，積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購；將學(xué)校周邊去化慢的商品住房出售或出租給高校用作學(xué)生宿舍；部分房企也在積極探索通過“商改住”等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。同時，房企也在努力提升收益性房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理能力，一方面，通過存量改造等提升商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量和價值；另一方面，積極探索利用金融工具，做好存量資產(chǎn)的退出。存量地方面，利用政策收儲、土地調(diào)規(guī)、置換等形式盤活閑置土地。

調(diào)整優(yōu)化、聚焦深耕，推動上市公司高質(zhì)量發(fā)展

中指研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組已連續(xù)二十四年開展“中國房地產(chǎn)上市公司”等系列研究，相關(guān)成果受到社會各界，特別是機構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注。4·28政治局會議緊抓穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了更為精準(zhǔn)的政策指引。在此背景下，研究組聚焦行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，完成了2026中國房地產(chǎn)上市公司系列研究。同時也邀請了業(yè)內(nèi)專家從發(fā)展策略和投融資等方面為企業(yè)帶來相關(guān)指導(dǎo)，非常感謝各位專家領(lǐng)導(dǎo)、優(yōu)秀企業(yè)家和媒體朋友對中國房地產(chǎn)上市公司及關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)研究的關(guān)注和支持。希望大家繼續(xù)關(guān)注中國房地產(chǎn)TOP10研究組相關(guān)研究，期待明年再見。

發(fā)布

2025年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值較上年下降12.0%，降幅較上年擴大0.6個百分點；凈資產(chǎn)均值較上年下降8.7%，受年內(nèi)多家上市公司重組成功的影響，凈資產(chǎn)降幅有所收窄。上市房企營業(yè)收入均值同比下降19.7%；凈利潤均值為-18.5億元，多家上市房企期內(nèi)確認了債務(wù)重組收益，帶動行業(yè)平均虧損額收窄。部分企業(yè)債務(wù)重組緩解償債壓力，未出險企業(yè)負債率繼續(xù)上升。產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)總資產(chǎn)微增，營收在低基數(shù)下增長，盈利水平實現(xiàn)邊際修復(fù)。產(chǎn)業(yè)園REITs迎來從“高速擴容”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，更加關(guān)注底層資產(chǎn)的運營質(zhì)量與盈利穩(wěn)定性。未來，新質(zhì)生產(chǎn)力成為核心引擎，產(chǎn)業(yè)投資通過股權(quán)投資綁定核心技術(shù)團隊，加速科技成果轉(zhuǎn)化。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)重點布局創(chuàng)新鏈前端，因地制宜構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資版圖；投育一體，構(gòu)建“投資+孵化+運營”閉環(huán)。

發(fā)布

2025年，上市物企營業(yè)收入均值為47.87億元人民幣，同比增長4.38%，增速較上一年提升0.18個百分點，增速雖緩，但已實現(xiàn)企穩(wěn)回升。從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)展現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性，2025年，上市物企的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為36.62億元，同比增長6.53%，占總營收比重提升至72.33%，較2024年增1.46個百分點。

2025年上市物企毛利潤均值為8.54億元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03個百分點；凈利潤均值2.29億元，同比上漲12.54%，凈利率均值4.78%，同比提升0.34個百分點，企業(yè)凈利潤改善的原因這主要是部分企業(yè)金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款及商譽減值壓力減輕，前期地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方影響逐步出清，部分企業(yè)實現(xiàn)扭虧為盈。從主體屬性來看，央國企盈利質(zhì)量持續(xù)領(lǐng)跑，2025年毛利率與凈利率均值分別達18.61%和8.28%，展現(xiàn)出較強的成本控制能力與抗風(fēng)險韌性；民營企業(yè)毛利率均值為17.48%，連續(xù)兩年低于央國企水平，但2025年凈利率出現(xiàn)反彈，提升1.38個百分點，達到3.15%，預(yù)示著民營企業(yè)在關(guān)聯(lián)方風(fēng)險出清后，凈利潤進入修復(fù)通道。