萬科向深鐵集團借款超過330億元是中國房地產行業深度調整期的一個標志性事件，體現了國有大股東對龍頭房企的持續支持。

一、借款規模與時間線

累計借款規模

根據公開信息統計，深鐵集團對萬科的借款支持已形成持續性的資金輸血：

2025年全年：深鐵集團累計向萬科提供借款超過300億元。到2025年11月，年內累計借款已達307.96億元。

過去兩年總計：自2024年以來，深鐵對萬科的直接資金支持已經超過330億元。

分批次借款明細（2025年）

2025年2月：提供28億元借款

2025年2月下旬：再提供42億元借款

2025年4月：再提供33億元借款

2025年5月：提供15.52億元借款，利率僅2.34%

2025年11月：提供不超過16.66億元借款

2026年最新借款安排

2026年5月12日：萬科與深鐵集團簽署新協議，深鐵在2026年1月1日至12月31日期間向萬科提供不超過25億元借款額度。

實際提款情況：截至公告日，該額度下已實際發生借款23.59億元。

二、核心借款協議框架

220億元框架協議

2025年11月2日，萬科與深鐵集團簽署《關于股東借款及資產擔保的框架協議》，核心條款包括：

借款額度：在2025年以來至公司2025年度股東會召開日為止期間，深鐵集團向萬科提供不超過220億元借款額度。

額度構成：包括《框架協議》生效之前已實際發生但公司未提供抵/質押擔保措施的信用借款，及已提供擔保但后續確認擔保無法實施或部分無法實施的借款，及《框架協議》生效之后發生的借款。

截至協議簽署時狀態：深鐵集團已提供的無抵/質押擔保借款合同金額為203.73億元，實際提款金額為197.1億元。

2026年補充協議

2026年5月12日，雙方就原220億元股東借款事項簽署補充協議，對擔保方式、擔保物、抵質押率等相關安排進行了補充約定。

三、借款關鍵條款

借款利率

借款利率遵循市場化原則，具體確定方式為：

每筆借款利率以(i)與(ii)兩者之中孰高為準：

固定利率：2.34%

浮動利率：定價基準加浮動點數確定，其中定價基準為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率(LPR)，浮動點數為減66個基點。

這一利率水平不劣于萬科從金融機構借款的利率水平。

借款期限

每筆借款的初始期限不得超過3年，經深鐵集團同意，借款期限可以延長。

具體借款期限由雙方在具體借款合同中約定，起息日自實際提款日起算。

借款用途

專門用于償還萬科在公開市場發行的債券本息以及經深鐵集團同意的指定借款利息。未經深鐵集團書面同意，萬科不得將借款挪作他用，深鐵集團有權監督款項的使用。

四、擔保安排與抵押資產

擔保物范圍大幅擴大

根據2026年5月的補充協議，擔保物范圍擴大至：

實物資產類：經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程

金融資產類：股票、非上市公司股權、合伙份額、票據、存單、債權、應收賬款

未來收益權：項目未來可得收益權等

抵質押率調整

補充協議對抵質押率進行了重要調整：

調整前：借款本金余額與經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程、股票等擔保物評估價值的比率（抵/質押率）為60%—70%，與非上市公司股權質押評估價值的比率（質押率）為50%—60%。

調整后：

與經營性房地產、固定資產、存貨、在建工程、股票等擔保物評估價值的比率調整為60%至100%

與非上市公司股權、合伙份額、票據、存單、債權、應收賬款、項目未來可得收益權等擔保物評估價值或賬面價值的比例調整為50%至100%。

擔保要求

如果萬科未能就借款額度下實際發生的借款提供抵/質押擔保，深鐵集團有權要求公司立即償還借款額度下已實際發生但未提供抵/質押擔保的借款本息。

五、萬科面臨的債務壓力

財務困境嚴重

2025年業績：實現營業收入2334.3億元，凈虧損885.6億元。

虧損原因：房地產開發項目結算規模顯著下降且毛利率仍處低位、新增計提信用減值和資產減值、部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值等因素拖累。

負債狀況：截至2025年末，萬科凈負債率為123.5%，資產負債率達76.9%。有息負債合計3584.8億元，而一年內到期的有息負債1605.6億元，占比為44.8%。

2026年債務到期壓力

全年到期規模：2026年萬科面臨到期公開債合計146.8億元。

集中到期期：其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。

貨幣資金狀況：2026年一季報顯示，截至一季度末，萬科持有貨幣資金604.9億元，較期初減少10.0%。

債券展期情況

2026年以來，萬科已完成5只境內債券展期，累計金額108億元，展期方案高度統一：

固定兌付安排：每個持有人賬戶獲得10萬元小額兌付

本金支付：40%本金立即支付

展期安排：剩余60%本金展期1年

增信措施：提供資產增信質押

具體展期債券包括"22萬科MTN004"、"22萬科MTN005"、"21萬科02"、"23萬科MTN001"、"23萬科MTN002"等。

六、深鐵集團的股東背景與動機

股權結構

持股比例：深鐵集團目前持有萬科27.18%的股權，是萬科的第一大股東。

股東性質：深鐵集團是深圳市國資委直管的國有獨資大型企業，負責深圳市90%以上城市軌道交通建設與運營。

深鐵自身財務狀況

2025年業績：深鐵集團2025年實現營業收入約212.20億元，同比微增0.15%；但全年凈利潤為-371.97億元，歸母凈利潤為-375.09億元，同比增虧11.75%。

虧損原因：主要系公司聯營企業萬科企業股份有限公司2025年度業績虧損，公司對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失所致。

支持動機分析

維護投資價值：作為第一大股東，深鐵通過持續提供借款支持萬科，是維護自身投資價值的選擇。

戰略合作意義：體現了長期合作的戰略意義，萬科與深鐵在"軌道+物業"模式上有深度合作。

國資責任：作為深圳市國資委下屬企業，深鐵支持萬科也有穩定地方經濟和社會穩定的考慮。

七、行業背景與影響

房地產行業整體困境

萬科作為中國房地產行業的龍頭企業，其面臨的困境也是整個行業的縮影。在行業下行期，國有大股東的支持成為房企渡過難關的重要依靠。

萬科的自救措施

除了獲得股東借款外，萬科還采取了一系列自救措施：

資產處置：積極處置非核心資產，例如擬掛牌轉讓環山集團股權。

債務重組：推動債券展期，緩解短期兌付壓力。

內部治理改革：2026年5月，董事會通過高管薪酬管理新規，明確要求高管績效薪酬占比不低于50%，同時建立薪酬止付與追索機制。

市場評價

積極方面：深鐵集團提供的借款利率低于市場水平，充分體現了大股東對公司的支持。這種支持不僅緩解了萬科的現金流壓力，也向市場傳遞了積極信號，有助于穩定投資者信心。

擔憂方面：有分析人士表示，萬科"艱難"換來更長的自救時間，但現金流能不能撐住，一切尚無定論。一位機構人士直言："這不是根本性解決問題，是把問題往后推了一年"。

八、未來展望

短期挑戰

當前萬科的債務壓力遠未解除。數據顯示，扣除已展期的108億元，剩余待處置規模仍不小，7月將迎來年內又一個償債高峰。

長期轉型

隨著房地產行業進入深度調整期，萬科能否憑借大股東支持度過寒冬，仍需市場檢驗。公司需要在維持現金流的同時，加快業務轉型和資產優化。

政策環境

2026年將更強調進一步發揮房地產項目"白名單"制度作用，支持房地產企業合理融資需求，預期2026年針對房企的支持政策將繼續發力。

總結：萬科向深鐵借款超300億元是房地產行業調整期的一個典型案例，反映了龍頭房企在行業下行周期中依靠國有大股東支持維持運營的現實。這一系列借款安排雖然為萬科贏得了寶貴的喘息時間，但公司的根本性問題——包括高負債、低毛利率和市場需求疲軟——仍需通過更深層次的業務轉型和資產重組來解決。深鐵作為大股東的持續支持體現了國資對重要企業的責任擔當，但也面臨著自身投資虧損擴大的風險。未來萬科能否真正走出困境，不僅取決于股東支持，更取決于房地產市場整體復蘇和公司自身的轉型成效。