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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1788篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動生成

2026年已經(jīng)快過半，房地產(chǎn)市場5月的溫度似乎比這個夏天稍微涼了點(diǎn)，但好在沒有比4月更涼。

中指院數(shù)據(jù)顯示，前5月TOP100房企銷售總額12292.3億元，同比降幅較1-4月縮小4.7個百分點(diǎn)，連續(xù)三個月收窄。

2026年1—5月，百億房企28家，較同期減少5家；五十億房企53家，較同期減少11家。

比較具有代表性的頭部10強(qiáng)房企來看，分化也已經(jīng)越來越明顯。有人同比漲13%以上，有人同比跌超50%。這已經(jīng)不是同一賽道的比賽了。

目前來看，TOP10房企基本已經(jīng)分成了三個陣營：上漲陣營、承壓陣營、下跌陣營。

上漲陣營的成員最近2個月穩(wěn)定在4位，分別為中海、招商、金茂、華潤。

由四家央企組成的上漲陣營共性非常明顯：2025年拿地積極、布局核心城市、產(chǎn)品走改善路線。

前5月，中海地產(chǎn)取代中國金茂，成為增速最快的10強(qiáng)房企：前5月銷售額1030億元，同比增長13.94%。體量這么大增速還這么快，可以說是贏麻了。

中海一貫經(jīng)營穩(wěn)健，負(fù)債率低、融資成本低、核心城市土儲足。有這三條，就足以讓其表現(xiàn)出極強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

另一位招商蛇口前5月銷售額759.4億元，同比增長13.12%排名第二。漲幅比前4月擴(kuò)大了。和中海整體上漲不一樣的是，招商蛇口2026年前5月是低開高走的風(fēng)格。前3月銷售額都在下跌，到了前4月開始轉(zhuǎn)正，前5月則漲得更多，反彈勢頭強(qiáng)勁。

增速榜第三位則是中國金茂，前5月銷售額417.3億元，同比增長10.54%。

對于這家曾經(jīng)歷過戰(zhàn)略調(diào)整的房企而言，中國金茂前5月的表現(xiàn)堪稱王者歸來。1月銷售額+13.43%、前2月+16.49%、前3月+22.57%、前4月+23.44%、前5月雖然增速有所回落，但仍保持雙位數(shù)增長，是TOP10中增長最穩(wěn)定的企業(yè)之一。

在蜜姐看來，金茂的打法很清晰：聚焦一、二線核心區(qū)位的高端改善產(chǎn)品，這其實(shí)和當(dāng)下改善型需求主導(dǎo)市場的趨勢高度吻合。

再就是華潤置地，前5月銷售額935億元，同比增加7.66%。華潤在前3月同樣經(jīng)歷了增速承壓，但從4月開始強(qiáng)勢反彈，5月更是加速上行。華潤在商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)上的雙輪驅(qū)動，給了它更強(qiáng)的抗周期能力。

再來看承壓陣營，主要是兩家房企：保利發(fā)展和建發(fā)房產(chǎn)。一個同比-9.29%，一個同比-7.63%，都在下跌但可控的區(qū)間。

保利發(fā)展以1053.1億元的銷售額繼續(xù)穩(wěn)坐TOP10頭把交椅，但這份第一的含金量正在縮水。同比-9.29%的降幅，意味著保利在前5月少賣了近108億元，相當(dāng)于一家中型房企半年的業(yè)績。

作為央企地產(chǎn)的老大哥，保利的困境具有一定的行業(yè)代表性。在蜜姐看來，一方面，保利的項(xiàng)目布局廣泛，三、四線城市占比較高，而這些市場正是當(dāng)前庫存壓力最大、去化最難的區(qū)域。

另一方面，保利的客群定位偏向剛需和首次改善，在改善型需求主導(dǎo)市場的當(dāng)下，產(chǎn)品力的升級速度略顯滯后。

建發(fā)房產(chǎn)的問題在于區(qū)域集中度偏高。深耕廈門和福建，在核心城市外溢中受益，但也受制于區(qū)域市場的波動。不過-7.63%的跌幅在TOP10里算是比較溫和的。

下跌陣營里的幾位最值得注意，分別為濱江、綠城、越秀、萬科。

濱江集團(tuán)前5月銷售額336億元，同比-22.51%。在蜜姐看來，濱江高度依賴杭州市場，可以說杭州樓市的冷暖直接決定濱江的業(yè)績。不過相比前4月-26.85%的跌幅，5月已經(jīng)有所收窄。

綠城中國前5月銷售額737億元，同比-23.58%。綠城的問題主要是去年基數(shù)偏高，另外在代建業(yè)務(wù)上有所收縮，全口徑銷售額自然受影響。

越秀地產(chǎn)前5月銷售額370億元，同比-27.17%，是TOP10中降幅第二大的房企。對于這家大灣區(qū)之王而言，其前5月的表現(xiàn)堪稱北伐失利。

越秀近年來力推的全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略并未達(dá)到預(yù)期效果。其進(jìn)入北京、上海、杭州等核心城市的項(xiàng)目，在品牌認(rèn)知度、渠道資源、客群積累等方面均處于劣勢。

最后的萬科就不多說了，債務(wù)壓力、組織調(diào)整、戰(zhàn)略收縮，萬科正在經(jīng)歷一場艱難的轉(zhuǎn)型……前5月276.5億的銷售額，放在三年前也就一個月的量。

總結(jié)一下，從前5月10強(qiáng)房企銷售變幅情況來看，有三個趨勢已經(jīng)非常清楚了

第一，央企全面領(lǐng)跑。行業(yè)的信用體系，已經(jīng)從品牌信用切換到了國有信用；

第二，第二，城市能級決定生死。三、四線有一些布局的，基本都漲不太動；

第三，產(chǎn)品力的定義正在被重寫。中海、金茂、華潤逆勢增長，說明改善型、科技住宅、TOD這類差異化產(chǎn)品還有溢價能力。以后恐怕不是造好房子就行，得會造“好生活”了……

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