來源：觀點指數

摘要：產品力成為市場核心標尺，核心城市高品質項目熱銷。

中央政策基調微調，努力穩(wěn)定房地產市場

觀點指數中央政策基調微調，穩(wěn)樓市與城市更新協(xié)同發(fā)力。4月28日中共中央政治局會議對房地產市場的表述，從此前中央經濟工作會議和政府工作報告中的“著力穩(wěn)定房地產市場”調整為“努力穩(wěn)定房地產市場，扎實推進城市更新”。這一措辭變化表明，當前樓市仍存在偏弱環(huán)節(jié)和不穩(wěn)定因素，需要通過持續(xù)的政策落地和預期引導，進一步鞏固市場向好的態(tài)勢。

“努力穩(wěn)定房地產市場”與“扎實推進城市更新”形成了緊密銜接、邏輯遞進的政策組合。短期來看，城市更新能夠直接拉動建筑、建材、家裝等上下游產業(yè)鏈投資，有效對沖房地產開發(fā)投資下滑壓力，穩(wěn)定市場信心。基于這一政策導向，預計未來一段時間全國層面的房地產調控將以落實現有政策、充分釋放存量政策效力為主。

一線城市因城施策，政策力度呈現差異化。4月底以來，深圳、廣州兩大一線城市相繼出臺樓市新政，結合各自市場特點推出精準調控措施。

4月29日，深圳市發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》，自4月30日起實施兩項核心舉措：一是放寬核心區(qū)域限購，符合本市購房條件的居民家庭（含本市戶籍家庭及連續(xù)繳納社保或個稅滿1年的非本市戶籍家庭），可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內增購1套商品住房；二是提高公積金貸款額度，個人最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，家庭最高貸款額度從110萬元提升至130萬元。深圳此次政策重點聚焦核心區(qū)域，既放寬了購房套數限制，也降低了非深戶在核心區(qū)域的購房門檻，政策力度較大。

4月30日，廣州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（“穗8條”），推出“賣舊買新”補貼、公積金貸款額度提高至360萬元、拓寬房票適用范圍等八項措施。

之后新政的細則進一步公布，例如：5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會，會上宣布市屬國企廣州安居集團將啟動“賣舊買新”試點工作。會后，發(fā)布了《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）的通知》，將商貸可轉純公積金貸款或組合貸、繳存時間從60個月縮至36個月、可貸比例由70%提升至80%等。

市場綜述

居民主動去杠桿持續(xù)，資產負債表穩(wěn)步修復

2026年前四個月我國人民幣貸款累計增加8.59萬億元，其中住戶部門信貸表現呈現明顯的收縮特征。數據顯示，前四個月住戶貸款整體減少4902億元，結構上短期貸款減少6102億元，中長期貸款僅小幅增加1199億元。值得關注的是，4月單月住戶中長期貸款出現3408億元的大幅減少，反映出居民中長期信用擴張意愿仍處于低位。

個人貸款增速持續(xù)回落、居民杠桿率穩(wěn)步下降，本質上是居民部門主動降低債務負擔、系統(tǒng)性修復資產負債表的自然過程。近年來房地產市場的深度調整，顯著改變了居民對房價和資產收益的預期，過去普遍存在的“加杠桿購房”行為大幅減少，越來越多家庭選擇提前償還貸款、壓縮非必要消費信貸，整體債務負擔明顯減輕。

居民部門主動開展的資產負債表修復，雖然短期內會對房地產銷售和消費復蘇形成一定拖累，但從長期來看，健康的居民資產負債表是住房需求可持續(xù)釋放的基礎。隨著居民債務壓力逐步緩解和抗風險能力增強，未來房地產市場的持續(xù)企穩(wěn)回暖將擁有更堅實的根基。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

綜合來看，全年進一步實施全面降息的可能性已顯著降低。一方面，當前實體經濟融資成本已處于歷史低位，4月份企業(yè)新發(fā)放貸款加權平均利率和個人住房新發(fā)放貸款加權平均利率均為3.1%，繼續(xù)降息的邊際效應有限；

另一方面，2026年一季度末商業(yè)銀行凈息差為1.40%，較上年末下行0.02個百分點，處于歷史低位，商業(yè)銀行主動下調LPR加點的動力不足，同時全球地緣政治沖突加劇帶來的輸入性通脹壓力也對總量寬松形成一定制約。未來貨幣政策將更多聚焦于結構性調控。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

行業(yè)成交

一線城市成為支撐市場穩(wěn)定的核心力量，庫存去化進程持續(xù)深化

4月全國商品住宅市場延續(xù)“核心城市企穩(wěn)、整體強分化”的運行格局，環(huán)比端修復信號持續(xù)顯現，一線城市成為支撐市場穩(wěn)定的核心力量。從新建商品住宅市場來看，一線城市延續(xù)回暖態(tài)勢，4月份銷售價格環(huán)比上漲0.1%，

其中上海表現最為突出，環(huán)比上漲0.4%，廣州和深圳也分別上漲0.1%，顯示出核心城市需求端的韌性正在逐步釋放。同比方面，一線城市新建商品住宅價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點，城市間分化明顯，上海同比上漲3.7%，而北京、廣州和深圳則分別下降2.3%、4.4%和5.3%。

二線和三線城市新建商品住宅市場仍處于調整階段，但部分城市已出現邊際改善跡象。4月份二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點，同比下降3.3%，降幅與上月持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同，同比下降4.1%，降幅較上月擴大0.1個百分點，不同能級城市之間的市場修復節(jié)奏存在顯著差異，三、四線城市面臨的去化壓力依然較大。

數據來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數整理

整體來看，全國商品住宅市場正處于底部企穩(wěn)的關鍵階段，核心城市引領修復的趨勢更加明確，但市場全面回暖仍需時間，城市間、區(qū)域間的分化格局料將在較長時期內持續(xù)存在。

全國商品房庫存去化進程持續(xù)深化，短期庫存的加速下降成為市場供需關系改善的重要信號。4月末全國商品房待售面積為77801萬平方米，同比下降0.5%，延續(xù)了此前的庫存下降態(tài)勢；其中待售3年以下的短期庫存面積為57903萬平方米，同比下降2.6%，降幅明顯高于整體庫存水平。

市場對近期新增供應的消化能力有所提升，前期集中入市的房源正在被市場逐步吸收，短期庫存壓力得到有效緩解，有利于穩(wěn)定市場預期，為后續(xù)市場的企穩(wěn)回升創(chuàng)造有利條件。

數據來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數整理

資金情況

投資信心逐步修復，資金面仍存在較大壓力

2026年1—4月全國房地產開發(fā)投資保持基本穩(wěn)定，住宅投資依然占據絕對主導地位，成為房地產開發(fā)投資的核心支撐。1-4月份全國房地產開發(fā)投資額累計達23969億元，其中住宅投資完成18464億元，占全部開發(fā)投資的比重約為77.0%。

房地產開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模穩(wěn)步增長，資金來源結構持續(xù)優(yōu)化，但對銷售回款的依賴度依然較高，企業(yè)整體資金壓力仍未得到根本性緩解。1—4月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計26697億元，從資金結構來看，國內貸款4199億元，占比約15.7%；自籌資金9838億元，占比約36.8%；定金及預收款7975億元，占比約29.9%；個人按揭貸款3087億元，占比約11.6%。其中，定金及預收款與個人按揭貸款合計占比達到41.5%，仍是開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源，這與前期全國商品房銷售市場的企穩(wěn)態(tài)勢形成了良好呼應，而國內貸款占比相對偏低，也說明金融機構對房地產行業(yè)的支持力度仍有進一步提升的空間。

整體來看，1-4月全國房地產開發(fā)端各項指標呈現出“穩(wěn)中有進、分化明顯”的運行特征，銷售端的企穩(wěn)信號正在逐步向開發(fā)端傳導，但傳導過程存在一定的滯后性。

隨著各地穩(wěn)樓市政策的持續(xù)落地見效以及市場預期的逐步改善，開發(fā)企業(yè)的資金狀況有望進一步好轉，新開工意愿也將逐步回升，從而推動房地產市場實現供需兩端的協(xié)同修復。

數據來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數整理

2026年1—4月，全國地產債累計發(fā)行量達到1649.81億元，同比小幅回升0.1%，從當前融資格局來看，依舊是國資背景的房企在唱“獨角戲”。

當前房企債務風險化解工作已從早期的單一債務展期階段，進入綜合運用多種工具的深水區(qū)，不同類型房企根據自身經營狀況和債務結構，探索出差異化的化解路徑，但整體進展明顯分化。作為行業(yè)頭部企業(yè)，萬科通過溫和的展期方案緩解短期流動性壓力，其“23萬科MTN002”中期票據采用“10萬元以下小額全額兌付+40%本金立即兌付+60%本金展期1年+增信措施”的方案將兌付日延后一年，不過截至目前萬科年內雖已完成3筆公司債展期，但后續(xù)仍有合計72.66億元的5筆公司債即將到期，其中47億元集中在7月份，其能否順利走出困境，主要取決于全國樓市能否實質性回暖、存量低效資產處置進度以及新管理團隊對經營基本面的穩(wěn)定能力。

綜合來看，2026年以來房企融資環(huán)境雖有邊際改善，但結構性分化問題依然突出，融資資源持續(xù)向國資背景的優(yōu)質房企集中，民營房企的融資困境尚未得到根本扭轉。在債務化解方面，行業(yè)已形成“頭部房企展期穩(wěn)信心、出險房企多元路徑化風險”的格局，從單純的債務延期轉向資產盤活、股權融資、平臺化合作等綜合手段，體現了債務化解思路的市場化和專業(yè)化轉變。

但同時也應清醒認識到，當前房企的整體債務壓力依然較大，頭部房企面臨集中到期的流動性考驗，部分出險房企的重組進程仍存在不確定性。4月28日的中央政治局會議亦將房地產市場內容，置于有效防范化解重點領域風險部分。未來房企債務風險的有序化解，一方面需要政策層面繼續(xù)保持融資支持的連續(xù)性，為優(yōu)質房企提供合理的流動性支持，另一方面更依賴于房地產銷售市場的實質性回暖，只有銷售端持續(xù)復蘇，房企才能恢復自身造血能力，從根本上化解債務風險，推動行業(yè)進入存量提質、穩(wěn)健發(fā)展的新階段

城市行情

假期+利好政策效力雙疊加，5月重點城市成交迎來顯著放量

2026年5月以來，全國重點城市房地產市場延續(xù)回暖態(tài)勢，受“五一”假期影響，疊加深圳、廣州等一線城市4月末出臺限購放開、公積金政策等優(yōu)化利好政策，據觀點指數監(jiān)測數據，5月前三周重點城市樓市成交迎來集中釋放，商品住宅累計成交2.26萬套、263.38萬平方米，同比分別回升5.91%、3.91%。2026年內累計成交11.91萬套、1394.33萬方。

分城市來看，北京新房市場5月前三周成交2694套、29.25萬平方米，同比分別上升22.79%、9.38%；二手房市場成交11498套、102.94萬平方米，套均面積89.53平方米。

上海新房市場5月前三周成交7142套、74.02萬平方米，成交面積環(huán)比上升2.22%，同比分別上升11.42%、6.34%；二手房市場成交19935套、160.04萬平方米，套均面積80.28平方米，在重點城市中二手房成交量位居首位。

廣州新房市場在“穗八條”政策利好帶動下表現亮眼，5月前三周成交5241套、57.79萬平方米，環(huán)比分別上升37.70%、34.40%，二手房市場成交6644套、64.98萬平方米，套均面積97.80平方米。

4月29日，深圳松綁福田、南山等區(qū)限購，對新房市場帶來的政策效應尤為顯著。5月前三周成交2077套、23.74萬平方米，環(huán)比分別上升61.13%、65.49%，二手房市場成交4158套、41.30萬平方米，套均面積99.32平方米。

整體來看，5月前三周重點城市房地產市場呈現出明顯的政策驅動特征，深圳、廣州作為本輪政策優(yōu)化的核心城市，新房市場成交環(huán)比大幅上升，政策效果快速顯現。新房市場同比保持正增長，展現出較強的市場韌性。

二手房市場雖然受前期成交基數較高影響，多數城市環(huán)比有所回落，但整體成交量仍維持在相對高位，市場活躍度保持穩(wěn)定。隨著政策效應的持續(xù)釋放，預計后續(xù)重點城市房地產市場將繼續(xù)保持回暖態(tài)勢，市場信心有望進一步修復。

企業(yè)表現

銷售梯隊加速重構 產品力成市場核心標尺

在核心城市市場，多個高品質項目實現了熱銷，展現出強勁的市場韌性。建發(fā)成都海耀項目位于錦江區(qū)金融城三期核心腹地，緊鄰成都七中金融城校區(qū)，占地約49畝，容積率僅2.5，建筑限高約100米，擁有無遮擋的開闊視野。該項目自今年1月開盤以來，累計簽約銷售額已達30.19億元，成交均價約7萬元/平方米。

在行業(yè)探索新發(fā)展模式方面，美的置業(yè)率先在徐州發(fā)布“主動現房戰(zhàn)略”，提出“先建后售、全實景呈現、一次性整體開發(fā)”的創(chuàng)新模式。旗下君蘭玥項目作為全國首個試點，以完全建成的小區(qū)實景直接面向購房者，摒棄了傳統(tǒng)的沙盤和效果圖展示方式，同時還為業(yè)主提供選裝封窗、全生命周期物業(yè)服務等增值配套。

深圳市場同樣表現亮眼，多個項目開盤即熱銷。4月19日和26日，位于前海桂灣的招商海晏府及寶安中心區(qū)的觀潮府先后入市。其中，海晏府推出108套建筑面積約139-194平方米的大戶型產品；華潤置地與招商蛇口聯(lián)合開發(fā)的觀潮府，則推出138套144-189平方米的四房，以及80多套257-537平方米的大平層。兩個項目開盤當日整體去化率約為90%，5月23日，深圳觀潮線上開盤，加推8單元共40套建面約198/257平方米灣海寬幕園景藏品，開盤即告售罄。

5月3日，深圳龍湖觀萃項目首次開盤，主推92套103平方米和138平方米的四房戶型，折后均價約3.33萬元/平方米，成為2026年深圳首個“日光盤”。

值得注意的是，招商海晏府、觀潮府和龍湖觀萃三個項目均是深圳當前執(zhí)行2025年5月正式實施的新版《住宅項目規(guī)范》的新樓盤。在升級建設標準后，三個項目的得房率均接近100%。其中，招商海晏府與觀潮府屬于深圳核心區(qū)域的高端豪宅項目，而龍湖觀萃則位于非核心區(qū)域，主打剛改需求。