圖源：越秀國際金融中心

近日，越秀地產(chǎn)一則資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，再次牽動整個地產(chǎn)酒店行業(yè)的神經(jīng)。

公告顯示，越秀地產(chǎn)擬向母公司越秀集團旗下附屬企業(yè)轉(zhuǎn)讓多項非核心資產(chǎn)，其中就包含坐落于貴州畢節(jié)的一座酒店物業(yè)。

綜合其官網(wǎng)和多方信息顯示，這家酒店正是畢節(jié)越秀萬豪萬楓酒店。

不同于行業(yè)里常見的老舊酒店處置、虧損老店清盤，這家酒店2023年才正式開業(yè)，距今運營不過兩年時間。

這家酒店本是其布局下沉市場、完善文旅配套的重要棋子，何如今又要在短時間內(nèi)快速剝離？

看似是單一酒店項目的資產(chǎn)騰挪，背后實則藏著越秀地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。同時，這也釋放出地產(chǎn)酒店未來發(fā)展的一個新信號。

好好的新酒店，為什么不香了？

在越秀地產(chǎn)此次的轉(zhuǎn)讓公告中，“非核心資產(chǎn)”是出現(xiàn)頻率極高的一個詞。

為什么這家萬豪系酒店也被定義為“非核心”？

首先，畢節(jié)并不屬于越秀地產(chǎn)主營住宅開發(fā)的核心區(qū)域。

2025年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)了1062億元的合約銷售額，其中一線城市占比高達78%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都這六大核心城市的銷售貢獻更是達到了85.6%。

在其聚焦地產(chǎn)主業(yè)的當下，畢節(jié)顯然不在越秀地產(chǎn)的發(fā)力范圍之內(nèi)。

圖源：畢節(jié)越秀萬豪萬楓酒店

更關(guān)鍵的是，這家酒店已連續(xù)兩年處于虧損狀態(tài)。

據(jù)其公告顯示，截至2025年末，畢節(jié)這家酒店錄得營收404.3萬元，同比上升299.9%；除稅后虧損凈額為211.1萬元，同比減虧約49%；資產(chǎn)總額約2.56億元，負債凈額為3.9萬元。

雖然營運狀況有所好轉(zhuǎn)，但畢節(jié)酒店屬于非核心區(qū)域的非核心資產(chǎn)，更是連續(xù)兩年虧損。該酒店資產(chǎn)出售金額約為272.16萬元，另有未償還貸款約2.42億元。

值得一提的是，接手的越秀集團在畢節(jié)當?shù)夭季脂F(xiàn)代生豬養(yǎng)殖全產(chǎn)業(yè)鏈項目，越秀地產(chǎn)將畢節(jié)酒店這項暫時不賺錢的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給控股股東，或許可以形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

對越秀地產(chǎn)而言，完成了非核心資產(chǎn)剝離、減輕了經(jīng)營包袱；

對母公司越秀集團而言，整合旗下文旅酒店資產(chǎn)，實現(xiàn)統(tǒng)一運營管理，盤活存量資源。

這種內(nèi)部劃轉(zhuǎn)既避免了對外折價出售的資產(chǎn)損失，又完成了上市公司的戰(zhàn)略瘦身，是國資房企平衡經(jīng)營與戰(zhàn)略的最優(yōu)解。

在當前的市場環(huán)境下，房企首要任務(wù)是活下去、保現(xiàn)金流。

對于那些地處非核心區(qū)域、短期內(nèi)看不到盈利拐點，還需要持續(xù)輸血的“吞金獸”，果斷止損、落袋為安，是最理性的選擇。

圖源：越秀地產(chǎn)2025年年報

越秀地產(chǎn)2025年年報顯示，公司歸母凈利潤已從2023年的超31億元斷崖式下滑至約0.55億元。

在盈利幾乎“歸零”的敏感時刻，哪還有余糧去喂養(yǎng)遠在西南小城里，還在虧損邊緣掙扎的酒店？

越秀地產(chǎn)酒店的二十年沉浮

從早期的粗放配套到后來的品牌引進，再到如今的精耕細作，越秀地產(chǎn)在酒店賽道上的探索，折射出地產(chǎn)酒店發(fā)展一路走來的心路歷程。

在房地產(chǎn)狂飆突進的年代，房企做酒店大多是為了兩件事：

一是拿地時的“勾地”籌碼，二是為了拉升周邊住宅和商鋪的售價。

早在十幾年前，越秀地產(chǎn)就意識到，想要在廣州這樣的一線城市拿好地，光蓋房子是不夠的，必須有運營城市綜合體的能力。而高星酒店，就是綜合體里最耀眼的“明珠”。

2012年，越秀地產(chǎn)拿下海南海口南渡江司馬坡島一塊土地的一半權(quán)益，計劃借此打造其海南首個高端旅游地產(chǎn)項目。

圖源：廣州四季酒店官網(wǎng)

同年，越秀地產(chǎn)與四季酒店集團合作簽約的廣州四季酒店正式開業(yè)，成為當年全球最高的四季酒店之一，也成為廣州奢華酒店市場的標志性存在。

隨后在廣州南沙，越秀地產(chǎn)聯(lián)合喜來登，打造了總建筑面積達6萬平方米的南沙越秀喜來登酒店，并于2017年正式開業(yè)。這是廣州南沙區(qū)的首個國際品牌酒店，也是越秀地產(chǎn)與萬豪國際集團的首次牽手。

在這個階段，越秀地產(chǎn)通過引入萬豪、四季等國際酒店品牌，提升自身商業(yè)項目的格調(diào)與溢價能力。

2026年，越秀地產(chǎn)旗下的高端酒店迎來高光時刻。

3月，華中首家麗思卡爾頓酒店在武漢越秀國際金融中心正式啟幕。

4月，其母公司越秀集團更是與希爾頓集團簽約，在廣州珠江新城馬場項目中引入頂奢品牌華爾道夫，而當初以超過236億元總價拿下珠江新城馬場地塊的正是越秀地產(chǎn)。

把貴州小城持續(xù)虧損的邊緣資產(chǎn)剝離，同時在核心一線城市地標砸下重金。

這種強烈的對比，宣告了越秀地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)徹底告別粗放擴張，進入了“重倉核心城市、追求穩(wěn)定回報”的新時期。

梳理近兩年動作不難發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在酒店業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)向，從重規(guī)模轉(zhuǎn)向重質(zhì)量，從廣撒網(wǎng)轉(zhuǎn)向核心聚焦。

提到越秀地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)，永遠繞不開另一個關(guān)鍵主體——越秀房產(chǎn)基金。

越秀房產(chǎn)基金是全球首支投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，其與越秀地產(chǎn)的雙平臺互動發(fā)展，形成了獨特的“開發(fā)+運營+金融”商業(yè)模式。

據(jù)其2025年財報顯示，越秀房產(chǎn)基金全年營收18.56億元，酒店公寓業(yè)態(tài)貢獻持續(xù)提升，成為核心增長板塊之一。

與畢節(jié)酒店的持續(xù)虧損形成鮮明對比的是，廣州四季酒店在2025年交出了極為亮眼的成績單：ADR同比提升5.8%達2260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭群組中保持領(lǐng)先地位。

這也就解釋了越秀系如今在酒店資產(chǎn)上的運作邏輯：把好的核心資產(chǎn)留下收租，把差的非核心資產(chǎn)果斷剝離。

不難看出，越秀地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)未來的重心將不再是遍地開花的地產(chǎn)配套，而是位于一線城市核心地段、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并具備資產(chǎn)證券化潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

地產(chǎn)酒店大出清時代

越秀地產(chǎn)轉(zhuǎn)手開業(yè)未滿三年的酒店，看似是一次簡單的戰(zhàn)略調(diào)整，實則是整個地產(chǎn)酒店行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。

如果說前幾年是萬達、富力等民企在瘋狂拋售酒店以回籠資金，那么2025年以來國資地產(chǎn)酒店轉(zhuǎn)讓是有選擇、有秩序、有標準的結(jié)構(gòu)性出清。

中鐵置業(yè)以6.93億元底價掛牌轉(zhuǎn)讓三亞子悅酒店管理公司100%股權(quán)，而標的公司累計虧損高達5.14億元；

中國金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店；

沈陽輝山建設(shè)投資有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽春天花正開酒店管理有限公司90%股權(quán)。

洲際酒店集團大中華區(qū)首席發(fā)展官孫健曾有一句精準的論斷：在中國酒店行業(yè)發(fā)展的40年中，第一個20年由政府驅(qū)動，第二個20年由房產(chǎn)驅(qū)動，如今必須轉(zhuǎn)向投資驅(qū)動。

這一輪地產(chǎn)酒店的出清，本質(zhì)上是在擠掉行業(yè)泡沫，讓市場回歸真實價值。

廣州國際金融中心雅詩閣服務(wù)公寓 圖源：Ascott雅詩閣

過去很多五星級酒店，本質(zhì)上就不是靠經(jīng)營立足的，它們是地產(chǎn)配套、城市面子、政策與資本共同堆出來的產(chǎn)物。

本身不賺錢，卻被包裝成高端地標，靠地產(chǎn)輸血硬撐。如今房地產(chǎn)退潮，消費也回歸理性，所有虛火和泡沫，終于暴露。

未來能活下來的酒店，只有一個標準：自己能造血、自己能盈利，而不是繼續(xù)依附地產(chǎn)、靠補貼續(xù)命。

從不少房企2025年發(fā)布的年報中便可窺見一線城市核心酒店資產(chǎn)的造血能力。

如太古地產(chǎn)酒店板塊收入達9.17億港元，同比增長3.3%，在整體營收中占比約5.7%。九龍倉置業(yè)酒店板塊收入16.31億港元，同比增長6%，營業(yè)盈利達1.52億港元，同比增長54%。

其旗下酒店基本都位于一線城市核心地段，如香港的中環(huán)、尖沙咀，內(nèi)地的北京三里屯、成都太古里等。

依靠房企自建自持、捆綁拿地、盲目擴張的地產(chǎn)酒店舊時代已經(jīng)落幕，以核心城市為根基、以輕運營為核心、以專業(yè)資管為支撐的全新行業(yè)格局，正在加速成型。

對地產(chǎn)酒店而言，這場陣痛式的“大出清”未必是壞事。

當泡沫被擠干，留下的將是一個褪去浮躁、回歸理性、注重運營的酒店市場。