來源：鎮雄微生活綜合整理、鎮雄縣人民政府網、云南省人民政府網

宅基地辦證關乎農村房屋合法權益

房產買賣、產權登記也是生活剛需

很多人不知去哪辦、要準備什么手續

為此，小編將住宅買賣、不動產權證辦理

農村宅基地申請與審批等事項

整理成完整辦事指南

供大家參考查閱

一、宅基地使用權及房屋所有權登記

（一）

受理條件

1. 屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的。

2. 申請人為農村集體經濟組織成員，依法取得宅基地使用權，宅基地及房屋無權屬爭議、無查封、無抵押，符合國土空間規劃及建房相關規定，無違建情形。

3. 成員身份確認：通過微信搜索“農業農村部政務通”小程序，進入“三資監管”欄目查詢即可。（最終以本村集體經濟組織名冊及鄉鎮政府備案為準，線下可到村委會或鄉鎮農經站核實）

   點擊農業農村部政務通查詢成員身份

（二）

申請流程

1. 農戶申請：申請人備齊全部材料，向不動產登記窗口提出登記申請；
2. 受理：窗口核驗材料，材料齊全、符合法定形式的予以受理；材料不全或不符合要求的，當場一次性告知需補正內容；
3. 審查：權屬來源、界址、面積、規劃合規性等進行實質審查；
4. 決定：符合登記條件的，記載于不動產登記簿，制作不動產權證書；不符合條件的，作出不予登記決定；
5. 送達：按窗口告知方式領取或郵寄不動產權證書。

（三）

必備材料

1. 不動產登記申請書

2. 申請人身份證明、戶口簿（全體家庭成員）

3. 政府批準用地文件 / 老宅基地證 / 分家協議等權屬來源材料

4. 不動產權籍調查表、宗地圖、界址點坐標

5. 房屋符合規劃或建設的相關材料（如鄉村建設規劃許可證）

二、農村宅基地建房

（一）

宅基地申請主體

申請宅基地的核心條件為申請人系所在農村集體經濟組織成員。

符合以下情形的集體經濟組織成員，可申請宅基地：

1. 無宅基地的農戶；

2. 符合當地分戶條件，現有宅基地無法滿足分戶居住需求的；

3. 因自然災害、政府規劃搬遷等需重新選址建房的；

4. 夫妻雙方分屬不同村集體，且雙方均未申請宅基地使用權的，只能在一方戶籍所在地村集體申請；

5. 法律法規及政策規定的其他情形。

特別說明：機關事業單位在編人員、國企正式職工不得確認為農村集體經濟組織成員，不得申請宅基地建房；聘用制 / 勞務派遣人員除外

（二）

宅基地建房申請流程

1. 農戶申請

   （1）以戶為單位，向村集體（無村集體的向村民小組或村委會）提交宅基地使用權申請，明確建房理由、用地位置、面積、層高等信息。

   （2）必備材料：《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》、戶口簿及身份證復印件、《宅基地使用承諾書》等。

2. 集體審核公示

   村集體對申請材料進行審查并提出意見，經村集體成員大會或成員代表大會集體討論通過后，在村集體范圍內公示；公示無異議的，報鄉鎮人民政府或街道辦事處審批。

3. 鄉鎮審批

   鄉鎮人民政府收到申請后，組織工作人員現場審查，依法作出審批決定。審批通過的，核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。

4. 特別規定：涉及占用農用地建房的，需先依法辦理農用地轉用審批手續，再核發相關許可證書；農戶取得上述“一證一書”后，方可動工建房。

（三）

宅基地建房申請不予批準情形

有下列情形之一的，宅基地建房申請不予批準：

1. 非本農村集體經濟組織成員的；

2. 已擁有一處宅基地，不符合“一戶一宅”規定的；

3. 不符合當地分戶條件，違規申請宅基地的；

4. 申請異址新建住宅但未簽訂原有宅基地退出協議的；

5. 出賣、出租、贈與農村住宅后，再次申請宅基地的；

6. 原有宅基地及住宅被征收，已依法獲得補償安置的；

7. 擬用地建房不符合國土空間規劃的；

8. 擬用地存在權屬爭議未解決的；

9. 法律法規及政策規定的其他不予批準情形。

三、新房買賣手續

（一）

前期準備

1. 資質與資金核查

   （1）購房資格：鎮雄縣暫無住房限購政策，可向鎮雄縣住建局不動產登記中心查詢家庭住房套數。

   （2）征信與流水：無嚴重逾期，銀行普遍參考 “連三累六”（連續 3 個月逾期或 1 年內累計 6 次逾期），非法定強制標準，以貸款銀行審核為準。

   （3）工資流水需覆蓋月供2倍以上，個體戶需輔助微信/支付寶流水。

（二）

選房看房階段

1. 開發商資質審查

   （1）取得樓盤全部“五證”，即國有《土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》，完成項目建設及竣工驗收，辦理樓棟初始登記（即“大證”）。

   （2）特別提醒：“五證”中《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》最為關鍵，兩者共同表明所購房屋屬于合法交易范疇。查看預售許可證時，務必確認所購樓層是否在批準的預售范圍內。

   （3）警惕陷阱：無證售房、虛假承諾、“售后返租”等套路。

2. 實地考察要點

   （1）樓層平面圖：避免臥室鄰接鄰居衛生間或電梯井。

   （2）配套落地：查住建局官網核實學校、交通等規劃，警惕“紙上配套”。

（三）

簽約付款關鍵事項

1. 合同審查重點

   （1）房屋基本信息：地址、面積、戶型需與宣傳一致，誤差超5%可退補；

   （2）付款方式：首付需轉入資金監管賬戶，避免開發商挪用。

   （3）違約責任：明確逾期交房（日違約金≥萬分之一）、未辦證賠償等條款。

2. 票據留存清單

   （1）身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、征信報告、購房合同。

   （2）網簽后需辦理抵押登記，銀行放款后次月開始還貸。

（四）

貸款辦理流程

1. 貸款類型選擇

   （1）公積金貸款：
   

   額度：雙繳存職工家庭最高100萬，單繳存職工家庭最高80萬；多孩/軍人/高層次人才/綠色建筑/市外繳存人在昭購房可上浮疊加。

   首付：首套15%，二套20%。

   首套房貸款期限5年以內（含5年）年利率為2.1%，5年以上為2.6%

   二套房貸款期限5年以內（含5年）年利率為2.525%，5年以上為3.075%

   （2）商業貸款：昭通首套利率3.05%，二套房3.45%；

2. 材料清單：身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、征信報告、購房合同。網簽后需辦理抵押登記，銀行放款后次月開始還貸。

（五）

收房和驗房

1. 交接必備文件

   （1）《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質量認定書》《消防驗收合格證》《竣工驗收備案表》

   （2）拒收條件：無上述文件、房屋滲漏、墻體開裂等重大質量問題；

2. 驗房重點：

   （1）墻面空鼓、門窗密封性、水電管線壓力測試、地漏排水。

   （2）云南新規：昭通允許分批次規劃核實，大型樓盤可分段驗收

（六）

辦證與入住

1. 房產證辦理

   （1）開發商需在交房后陸續開始辦證，超期可索賠（合同約定違約金）；

   （2）材料：全款發票、契稅發票、維修基金憑證、身份證明；

2. 避坑指南：

   （1）定金陷阱：“定金”不退，“訂金”可退，簽約前務必明確。

   （2）規劃變更：開發商調整規劃需10日內書面通知，否則可退房索賠。

（七）

買方主要稅種參考

1. 契稅（買方承擔）

   （1）家庭唯一住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按1.5%征收；

   （2）家庭第二套住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按2%征收；

   （3）家庭第三套及以上住房：不分面積，統一按3%全額征收。

2. 登記費：住宅80元/套。

3. 印花稅：個人購買住宅暫免征收。

四、二手房買賣手續

（一）

前期準備階段

1. 買方準備：明確購房需求與預算，提前核查自身購房資格，辦理貸款預審，確定可貸額度與執行利率，備好個人基礎證件。

2. 賣方準備：整理不動產權證、身份證、戶口本及婚姻證明全套證件，前往本地不動產登記中心核查房屋產權，確認無查封、無產權爭議，有抵押的可走帶押過戶流程；同時核實房屋持有年限，確認是否符合“滿二”“滿五唯一”稅費優惠條件。

3. 雙方對接：買方實地驗房，查看房屋質量、配套設施及水電燃氣情況；雙方協商敲定成交價格、付款方式、交房時間、戶口遷出等核心事宜，達成初步購房意向。

（二）

簽約備案階段

1. 繳納定金：雙方達成一致后，買方支付定金，定金金額不超過總房款20%；簽訂正式《定金協議》，明確房源信息、違約條款，定金優先存入官方資金監管賬戶，嚴禁轉入中介個人賬戶。

2. 簽訂購房合同：采用住建部門官方規范范本，簽訂《二手房買賣合同》，明確約定成交價格、稅費承擔方、付款進度、戶口遷出時限、房屋交接標準及違約責任，所有條款務必書面明確，避免口頭約定。

3. 網簽備案：通過不動產登記中心指定政府平臺辦理網簽，鎖定房源信息，防止一房多賣；網簽完成后，房源無法重復簽約備案，保障雙方交易安全。

（三）

資金監管與貸款辦理

1. 資金監管：買方將首付款或全額購房款，存入政務部門指定的銀行資金監管賬戶；約定過戶完成、買方領取新不動產權證后，監管資金再解凍撥付給賣方，全程保障房款安全。

2. 貸款申請與評估：貸款購房的買方，向銀行提交身份證、戶口本、征信報告、收入證明、網簽合同、婚姻證明及還款能力證明等材料；銀行委托專業機構對房屋進行價值評估，審核貸款資質，通過后發放批貸函。

3. 帶押過戶辦理：房屋原有抵押未結清的，可按全國常態化推行的帶押過戶政策辦理（2026 年已實現全國全覆蓋），無需賣方提前還清貸款，同步完成產權過戶與抵押變更手續，簡化交易流程。

（四）

繳稅過戶階段（核心環節）

1. 稅務核稅與繳費：買賣雙方共同前往稅務窗口，核對各項稅費金額，按規定繳納稅費，妥善保管完稅證明，這是辦理過戶的必備材料。

2. 過戶登記辦理：繳清稅費后，雙方攜帶身份證、戶口本、原不動產權證、網簽合同、完稅證明、資金監管憑證，到不動產登記中心辦理過戶；當地已實現一窗通辦，網簽、繳稅、過戶、抵押登記一站式辦結，常規3-5個工作日買方即可領取新不動產權證。

（五）

房屋交接階段

1. 最終驗房：雙方共同驗房，核對房屋裝修、家具家電、鑰匙、門禁等是否與合同約定一致，檢查水電、燃氣、廚衛等設施是否正常使用。

2. 費用結清：賣方結清交房前所有物業費、水電費、燃氣費、供暖費等欠費，雙方配合辦理水電、燃氣、寬帶等設施過戶更名。

3. 戶口遷出核實：賣方按合同約定時限完成戶口遷出，買方提前到縣政務服務中心或屬地派出所核實，確認無誤后再支付房屋尾款。

4. 資料交接：賣方將不動產權證、契稅票據、維修基金憑證、戶型圖等全套原始資料交付買方，交易全程辦結。

（六）

二手房買賣稅點明細

1. 買方承擔稅費

   （1）契稅：

   家庭唯一住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按1.5%征收；

   家庭第二套住房：140㎡及以下按1%征收，140㎡以上按2%征收；

   家庭第三套及以上住房，無論面積大小，統一按3%征收。

   （2）其他費用：住宅產權登記費80元/套；個人購買住宅，印花稅、土地增值稅暫免征收。

2. 賣方承擔稅費

   （1）增值稅及附加：房屋持有不滿2年，按交易總價3%征收增值稅；持有滿2年及以上，免征增值稅及附加稅；需繳納增值稅時，附加稅享受減半優惠，按增值稅額的1.8%綜合征收，免征增值稅則附加稅為0。

   （2）個人所得稅：房屋滿足“滿五唯一”（持有滿5年且為賣方家庭唯一住房），免征個人所得稅；不滿足的，可按轉讓收入1%核定征收，或按差額20%查賬征收。

   （3）其他費用：個人出售住宅印花稅、土地增值稅暫免征收。

鎮雄縣辦理提示

• 辦理地點：鎮雄縣政務服務中心不動產登記區；

• 預約：可通過 “云南辦事大廳” 小程序預約；

• 時限：一窗通辦，3-5個工作日領證。

• 咨詢電話：鎮雄縣不動產登記中心：0870-3128986

  鎮雄縣住房和城鄉建設局：0870-3123675

  鎮雄縣農業農村局：0870-318283

*本指南依據云南省、昭通市、鎮雄縣2026年5月前現行政策整理，后續政策調整以鎮雄縣人民政府、縣自然資源局、縣住建局、縣稅務局、市公積金中心鎮雄管理部最新文件為準。

本指南聚焦鎮雄縣群眾高頻辦事需求

涵蓋房產交易全流程

及宅基地管理核心政策

內容簡潔易懂、重點突出

請各位群眾在辦事前仔細閱讀

提前準備相關材料，嚴格按照流程辦理