記者丨張敏 編輯丨包芳鳴

在股價連拉三個漲停板，并創歷史新高后，京投發展終于出現回調。5月13日，京投發展股價下跌7.63%，報收19.26元。5月14日開盤，京投發展股價繼續下跌，當日收于17.7元/股，跌幅為8.10%，總市值131億元。自今年年初以來，其股價已累計上漲343.79%。

圖為京投發展股價走勢

近期，因籌劃收購某硬科技公司的消息涉嫌提前披露，京投發展的股價接連上演強勢行情，并成為A股市場的“熱門股”。但隨著上交所一紙問詢函的發布，其股價開始由漲轉跌。

京投發展是一家總部位于北京的老牌房企，其母公司北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）為北京市國資委直屬企業。今年3月15日，已經連續虧損三年的京投發展發布公告，宣布擬將房地產業務剝離，并轉讓給母公司，但并未公布具體原因。

答案在兩個月后揭曉。5月11日晚間，京投發展發布公告稱，正籌劃收購控股股東旗下北京新基建產業一期股權投資中心所持有的西安奇芯光電科技有限公司（以下簡稱“奇芯光電”）20.9052%股權。京投發展近期的股價上漲行情，正是由該消息所帶動。

自“退房”信息披露，至此次收到上交所問詢函，京投發展的股價共經歷了三波大漲行情，累計漲幅達159%。

但在股價狂歡過后，這筆交易的合理性正在得到越來越多的審視。

剝離房地產

京投發展的前身寧波華聯集團股份有限公司成立于1992年9月，次年10月在上交所掛牌上市。2009年，京投公司成為其第一大股東，至2023年，京投公司的持股比例穩定在40%。

其間，公司經歷了多次更名。2016年，公司股票名稱正式變為京投發展。

京投發展的業務以房地產開發銷售為主，自持物業的經營與租賃為輔，始終聚焦TOD（以公共交通為導向的發展模式）軌道物業開發。

自2011年開發第一個TOD項目以來，京投發展布局了多個TOD軌道物業開發項目，總開發規模超500萬平方米。公司大部分項目位于北京，在江蘇無錫也有布局。2021年，京投發展實現簽約銷售額161.23億元，為其年度最高。

此后，受房地產市場調整影響，京投發展的業績開始下滑。至2025年，銷售額已降至不到30億元。

同時，自2023年起，京投發展的歸母凈利潤連續三年虧損，去年虧損12.16億元。京投發展表示，虧損主要由公司計提存貨、其他應收款等資產減值所致。

今年3月15日晚間，京投發展發布公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至京投公司。該交易不影響公司的股權結構，不會導致公司控股股東發生變更。交易完成后，公司將不再從事房地產開發業務。

京投發展還表示，如果該交易能順利完成，公司的營業收入、總資產規模將有所下降，預計將改善公司資產負債率，優化資產結構。

京投發展的上述做法并非孤例。據中指研究院統計，自2020年至今，已有至少13家上市房企剝離房地產業務。

就動機而言，中指研究院企業研究總監劉水向21世紀經濟報道記者表示，一方面是為減輕負債與優化財務結構，降低信用風險；另一方面，當前資本市場對房地產板塊估值普遍較低，剝離地產業務后，上市公司有望重塑估值邏輯。

這一消息也推漲了京投發展的股價。公告發布前的三個交易日，京投發展股價便連續大漲。公告后首個交易日，其股價更是一度漲停。京投發展也發布公告，提示交易風險。

此后，因對重組事項有所預期，京投發展的股票震蕩上漲，并在4月中旬再度出現一波連續上漲行情。

上交所三問

上市房企剝離房地產開發業務的同時，通常會選擇置入輕資產或其他類型業務，從而實現轉型。但京投發展一直未透露其轉型方向。

到5月11日，謎底終于揭曉。當日晚間，京投發展發布公告稱，正籌劃收購控股股東旗下北京新基建產業一期股權投資中心所持有的奇芯光電20.9052%股權，收購資金來源主要為公司自有或自籌資金。公告稱，此次交易“有助于優化公司產業結構”。

根據公告，奇芯光電成立于2014年，注冊資本為731萬元，主營業務包括光電子器件制造、集成電路芯片及產品制造等，2025年度及2026年第一季度尚處于虧損狀態。

與此前類似，公告發布前的兩個交易日，京投發展股票就連續漲停。公告發布次日，其股票再度漲停。

這也引起了監管部門的關注。

收購公告發布當天，上交所向京投發展發布問詢函，要求后者就交易的合理性、交易價格、內幕信息管理等三個事項作出相關說明。

上交所指出，京投發展處于持續大額虧損狀態，標的公司的基本信息也未充分披露，使得此次交易的合理性存疑，并令投資者面臨潛在風險。

上交所還對標的作價和京投發展的支付能力提出疑問。

根據公告，截至今年第一季度末，京投發展的現金及現金等價物余額約為32.8億元，一年內到期的非流動負債則有20.8億元。有財務分析人士向21世紀經濟報道指出，從財報來看，京投發展的支付能力并不強，但公司尚有約25億元的歸母凈資產，結合其將房地產業務出讓給母公司的嘗試，該部分資產有可能成為此次交易的重要籌碼。

值得注意的是，前述公告并未披露交易價格。該人士指出，從奇芯光電仍處于虧損的狀態來看，最終定價應該不會很高，大概率在京投發展的支付能力范圍內。

上交所還指出，公告提交當日，京投發展的股價漲停并觸及異常波動。年初至今，公司股價累計上漲343.79%。因此，上交所對信息披露的合規性提出質疑，并要求說明是否存在內幕信息提前泄露的情況。

5月13日，京投發展股價掉頭向下，次日開盤繼續低走，兩日分別下跌7.63%和8.10%。

在股價走出過山車行情的背后，無論是京投發展剝離房地產業務，還是收購科技公司，兩個重大事件均未有定論。

5月13日晚間，京投發展披露了其剝離房地產業務的最新進展。公告稱，公司同各相關方持續溝通協商，并積極推進審計、評估及盡職調查等相關工作。但標的資產和負債涉及的具體范圍、交易價格等尚未確定，雙方未簽署任何協議。公告還表示，該事項“尚存在重大不確定性”。

（聲明：文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

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