文/北京進深 林振興

在當下的北京樓市，光靠“價格戰”這一招，已經不好使了。

御林灣就是一個例子。取證3個多月，網簽12套，成交額1.2億元。

在朝陽奶西板塊，御林灣是名副其實的“價格屠夫”，它的成交均價65406.42元/㎡。

看看隔壁是什么行情？

項目由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府，在售新盤的是成交價在8-9萬/㎡。

而御林灣，硬生生用2萬/㎡的價差，在奶西撕開了一道口子。

按理說，價格都低到塵埃里了，這應該是瘋搶的節奏，為什么購房者依然不買單？

原因在于，在當下北京“好房子”標準卷上天的市場里，御林灣顯得有些“過時”了：

得房率、戶型設計、園林景觀……與近幾年亮相的新一代產品相比，差距肉眼可見。更要命的是，它不靠地鐵，通勤依賴自駕或公交，對剛需和上班族極不友好。

御林灣是一個“有故事”的樓盤。

從2017年拿地至今，它經歷了動工-停工-又復工，報規-改規-再報規，以及外立面“減配”。好不容易熬到了面世，但去化卻成為項目董事長范學靈心頭的一根刺。

此前，首農食品集團副總經理張守海，親自到御林灣考察。他對范學靈寄予厚望，要求“全力以赴，做好房地產項目去化工作。要認真分析研判房地產市場形勢，主動把握工程進度，抓住時機回籠資金。”

但時至今日，這份成績單，范學靈恐怕還得繼續努力。

01

御林灣是一個建面約21.04萬㎡的超級大盤，由南區324與西區323兩個地塊組成，還規劃了約2.3萬㎡商業，共計約1563套房源。

324地塊（南區）規劃12棟高層住宅樓，共1487戶，面積段約90-155㎡，預售均價在7.17萬-8.38萬元/㎡。所有一層都帶院子。

南區預售均價最低的兩棟樓是17#（71702.01元/㎡）和12#（73015.38元/㎡），因為靠著一條馬路，不可避免有噪音影響。

其中，17#有200套房源，也是房源數量最多的樓棟，面積段覆蓋90㎡、123㎡，得房率約79.4%。

按道理說，小戶型走量，總價低，應該是最好賣的。但目前，該樓網簽0套，24套房源被預訂。

為何小戶型，業主不買單？

90㎡的面積段，“好房子”新房基本都能做到三居兩衛。

御林灣只做了兩居一衛，暗衛，干濕不分離；戶型缺角多，廚房是狹長型。

最奇葩的是北向次臥僅設置了1米多寬的南向窗子，采光不好。

119㎡和125㎡，分布于11#、12#、15#、21#，網簽分別為1套、3套、0套、0套，依次有1套、25套、3套、4套被預訂。

其中，125㎡戶型東南缺了一個大角，餐廳對著廁所，進門到客廳的過道面積被浪費。

該戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

140㎡和155㎡戶型，分布于10#、13#、16#、18#（未推），網簽分別為3套、2套、0套、0套，依次有9套、1套、29套、0套被預訂了。

南區只有16#、18#的預售價高于8萬元/㎡。其中，16#樓王，共計70套房源，預售均價最高——83775.27元/㎡，得房率約80.8%。

155㎡四居，南向三面寬。這個戶型問題最大，狹長的客廳 餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比小。

四個臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛比較吃面積，沒有獨立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛帶浴缸，單臺盆設計；公衛沒窗戶；廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺，擴容廚房空間；北邊臥室隱私性較差，只能做個書房。

145㎡，分布于14#（未推）、19#（未推）、20#。目前只有20#推出，網簽0套，2套被預訂。

南區的優勢在于，近百米樓間距。但缺點也不少，容積率2.2，且戶型設計相較現在的“好房子”顯然過時。

同時，南區帶有下沉商業廣場，包含中直機關的家屬樓、人才房和商品房。但“混居”也會導致居住人群差異大，社區氛圍、管理標準不太好統一。

所以開發商想出來了奇招，據小道消息，“南區324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區。”

02

323地塊（西區）規劃3棟洋房，6-7層76套，建面約213㎡和220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

2#、3#、4#，從北向南，預售均價逐個走高，分別為8.25萬元/㎡、8.50萬元/㎡、8.61萬元/㎡，得房率約85.3%。

其中，4#有房源甚至預售均價94993 元/平方米。

西區，大平層的去化情況明顯更佳。

目前，2、3、4#分別網簽1套，并依次有15套、7套、9套房源被預訂。尤其，一層房源幾乎都已售罄。

頂配220㎡戶型，客廳面寬給到6.5米。中西雙廚，中廚內接家政間 保姆房。

南向雙套房設計。其中，南次臥獨立于其它臥房，可以做長輩房使用，贈送挑空平臺，衛生間是個暗衛。

西區的優勢在于，約1.3的容積率。北部建設有一棟綜合商業樓，其中南樓業態為酒店。

但它仍有三大bug：1、緊鄰來廣營北路，噪音和光污染影響大；2、離東洲家園近，有采光遮擋；3、沒有成片的園林景觀。

在奶西，做200多平的大平層，東洲房地產的勇氣可嘉，它勢必會與北邊的望京國譽府進行正面較量。

在當前市場環境下，奶西賣大平層也并非容易。

國譽府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網簽143套，去化率61%，成交均價8.98萬/㎡。

更何況，奶西很大，“奶”還很多，周邊多塊住宅地塊待拍。

一年多來，北京樓盤調規，主要是為了注入好房子元素，增設陽臺。但御林灣卻反其道而行之，進行了“減配”。

外立面從石材換成了“玻璃 鋁板”。畢竟石材造價高，工時慢。

03

時間回溯至2017年，東洲房地產以24.958億元拿下朝陽區崔各莊鄉來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼時，合同約定開工時間為2017年12月23日，竣工時間為2020年12月23日。

2019年，324地塊項目有了動工跡象。該工程發包單位為北京東洲房地產，總承包單位為江蘇省建工集團。

當年2月底，該項目上還發生一起機械傷害事故，造成1人死亡，直接經濟損失約230萬元(含賠付死者家屬160萬元)。

2021年，29-324等地塊公示了項目方案。彼時，它收到了127條反饋意見。但后來，卻沒了下文。

從2024年以來，324地塊陸續傳來了動工動靜。2025年1月3日，29-324等地塊項目建設方案進行了變更。

緊接著1月9日，東洲房地產發了一張大紅喜報，慶祝29-324等地塊項目(西區)喜封金頂。

至于為何停工又復工，只有開發商心里最為清楚。

東洲房地產成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農食品集團全資子公司北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾還投資了北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業投資。其中，華唐正融礦業還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業。

二股東楊于武名下投資了北京鑫銀隆科技開發、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。

更戲劇性的是，東洲房地產內部還上演過一場股東內訌。

大股東北京市東郊農場將二股東伯仲聯投資和東洲房地產一同告上了法庭。

法院認為，該案涉及東郊農場公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協議》，系因委托貸款引發的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯投資卻辯稱，是東郊農場公司運用自有資金進行民間借貸的行為，不應屬于金融業務。

另據東郊農場公司官微，東洲項目自2019年停工以來，它是依托仲裁法律途徑掃清復工障礙。

2024年10月，東洲房地產還發生人事地震，法人兼董事長韋素玲退出，范學靈接過交接棒，他也是東郊農場黨委副書記、總經理、董事。

御林灣的現狀，給所有開發商提了個醒：在北京，單純靠“低價”已經換不來銷量了，必須還要有產品力。