北京
文/北京進(jìn)深 徐迪
海開控股上地新盤總平圖一公示，功德寺準(zhǔn)業(yè)主先坐不住了。
網(wǎng)上流傳，和樾雙子的業(yè)主群在組織集體投訴，直指海開上地新盤使用黑科技等手段，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)顯著高于“區(qū)域常規(guī)住宅標(biāo)準(zhǔn)以及周邊存量二手商品房房和去年剛開盤新房”，等等。
據(jù)悉，海開將拿出TOP級“頌系”規(guī)格打造新盤。
超級界面、大體量架空層、豪標(biāo)會所……再加上景觀花池贈送，得房率起碼高出同區(qū)域項目5個百分點。
客觀來看，在北京，這些規(guī)劃配置，甚至是跟不上其他區(qū)樓盤產(chǎn)品力的。
在海淀，竟然是一件可以拿來投訴的事。
目前，公眾的反饋意見還沒公示，但已有消息稱，海開上地項目的整體推盤進(jìn)度，似乎是要延后一些了。
主力戶型對標(biāo)功德寺
0702-18、24兩地塊為居住用地，東北角一塊，西南角一塊。
容積率均為2.2，地上計容面積約9.31萬㎡。
規(guī)劃30棟4-10層洋房：東區(qū)18地塊17棟，西區(qū)24地塊13棟。
戶型預(yù)計99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。
其中99㎡起步建面就能做到三面寬，同區(qū)域這個面積段都是兩面寬。
139㎡四居則是對標(biāo)功德寺雙子主力戶型，產(chǎn)品上更是進(jìn)一步的升級迭代。
樓王層高3.3米
除了腳下面積的擴(kuò)容，海開新盤還向上開拓了空間。
海開新盤絕大多數(shù)戶型層高是3米，但北區(qū)的兩棟179平米樓王棟，層高達(dá)到了3.3米。
而功德寺的樓王們，層高只做到3米，由于在新規(guī)前開建，個別樓棟甚至只有2.9米。
指標(biāo)條件其實差不多，實際容積率均在2.2左右，限高都是30米。
海開能把樓王做高，是犧牲了一定的建筑高度，并沒有違規(guī)。
一切在于前期做設(shè)計時的取舍。
拿地回溯
去年12月23日，海淀上地0702街區(qū)地塊完成出讓。
海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。
其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。
作為海淀本土國企，海開在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。
上地新盤開發(fā)主體北京上宸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2026年1月12日。
注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經(jīng)理由葉星一人擔(dān)任。
葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設(shè)計此前曾擔(dān)任融創(chuàng)香山壹號院設(shè)計總監(jiān)、北京融創(chuàng)學(xué)府壹號院項目總經(jīng)理。
上地項目地段很核心，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。
此外，上地西路還規(guī)劃有地鐵快線R5線。
東地塊范圍內(nèi)規(guī)劃有公交中心站。出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項目銷售時序等因素，應(yīng)適度提前實施建設(shè)，保障入駐前實施完成，避免產(chǎn)生輿情。
周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發(fā)百旺商城、北京市上地醫(yī)院、北京積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。
配套的產(chǎn)業(yè)地塊，要求符合中關(guān)村產(chǎn)業(yè)要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用方向，致力于打造國際領(lǐng)先的人工智能應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集群。
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