01

墨爾本三十萬房產(chǎn)已絕跡 可負(fù)擔(dān)性已不意味都買得起

2004年，法魯賈和未婚妻丹妮爾買了第一套房，他們?yōu)镽owville的三臥房子支付了33.5萬元，而最初預(yù)算大約是26.5萬元。

現(xiàn)年44歲的法魯賈說，那已經(jīng)是很大的跨越了，他們從35萬元開始談判壓價，120天后終于交割，當(dāng)時他才22歲，剛完成工程學(xué)位一年。

去年10月，這對已婚并有十幾歲孩子的夫婦在Endeavour Hills買了新房，在等賣掉第一套期間一直處于過橋貸款狀態(tài)，而Rowville的房子最近估價至少是當(dāng)初買入價的三倍。

2006年墨爾本中位房價略低于35.6萬元，而到了2021年，根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，沒有一套房子能以這個價格買到。

Cotality研究主管勞利斯表示，極低利率使得低于2006年中位價的房產(chǎn)比例不到20年內(nèi)降到零。更令人擔(dān)憂的是房價和工資的偏離：過去20年工資上漲79%，住房價值上漲167%。

這意味著到2026年，償還抵押貸款的成本給可負(fù)擔(dān)選項設(shè)了上限。

2006年處于房屋前25%的家庭住宅價格為487,189元，現(xiàn)在只有0.1%的房子低于這個標(biāo)價，只有1.8%的公寓低于2006年房屋中位價。

PRD房地產(chǎn)首席經(jīng)濟學(xué)家馬爾迪亞斯莫表示，「可負(fù)擔(dān)性」概念已變化，十年前說「可負(fù)擔(dān)」意思是便宜人人買得起，而現(xiàn)在更像是在談?wù)搶φl可負(fù)擔(dān)，在什么價格區(qū)間內(nèi)。

法魯賈的經(jīng)紀(jì)、Loan Market Rowville的威克斯表示，很多首次購房者拼盡全力進市場，即使最大借貸能力也已經(jīng)不夠，「父母銀行」正在發(fā)揮更大作用。

這也讓法魯賈很擔(dān)心自己的孩子的購房未來。

他說，他覺得自己很幸運，有足夠的凈值在16歲女兒和12歲兒子長大需要更多空間時升級，但他知道輪到孩子買房時不會這么容易，等他們把自己的房子安排好，盡量能夠支持孩子會是他們的下一步計劃，孩子依靠自己可能已經(jīng)很難買房。

馬爾迪亞斯莫表示，年輕的準(zhǔn)房主已經(jīng)在看替代方案，從微型住宅、祖母套房、共享居住到干脆放棄買房，他們也已經(jīng)越來越不喜歡可能被30年債務(wù)束縛的預(yù)期。

勞利斯認(rèn)為市場不太可能再經(jīng)歷過去20年那樣的房價飆升，現(xiàn)在房價與收入比率已高得多，貸款機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)在可負(fù)擔(dān)性上會更謹(jǐn)慎，另外他也不認(rèn)為市場還能受益于長期利率下降趨勢。

02

澳洲大砍房產(chǎn)投資稅務(wù)紅利！房價或跌2%，無房族的春天來了？

2026年聯(lián)邦預(yù)算案在長達一年的改革預(yù)期積蓄后正式出臺。

這份預(yù)期的形成，部分源于去年的經(jīng)濟改革圓桌會議。會議突顯了Productivity Commission梳理的一系列“監(jiān)管亂象”，以及通過扶持新興產(chǎn)業(yè)和技術(shù)來提振低迷生產(chǎn)率的契機。

加之政府坐擁穩(wěn)定的多數(shù)席位，外界普遍預(yù)期其有能力作出前幾屆政府一直回避的稅收與支出抉擇。

這進一步抬高了改革預(yù)期。

這也為稅制改革打開了大門——現(xiàn)行系統(tǒng)在效率、公平性和可持續(xù)性上均存在明顯短板。

昨晚，政府遞交了一份覆蓋面廣、雄心勃勃的預(yù)算案。

它在切實推進既定議程，旨在激活澳洲經(jīng)濟、增強韌性，同時直面最嚴(yán)峻的支出壓力，并堵上稅制漏洞。

預(yù)算之夜前，多項措施已陸續(xù)披露，包括增加國防開支、約束National Disability Insurance Scheme（NDIS），以及針對中東戰(zhàn)爭引發(fā)的全球供應(yīng)沖擊應(yīng)對燃油安全問題。

剩下的懸念集中在稅制改革，以及這些措施合力將如何重塑澳洲長期的預(yù)算走向。

預(yù)算案將焦點對準(zhǔn)了澳洲失衡的個人所得稅系統(tǒng)。

這一系統(tǒng)讓工資稅承擔(dān)了大頭，卻對財富所得給予慷慨優(yōu)惠。

這種失衡不僅沖擊了稅制的“橫向公平”——收入相近的納稅人往往面臨截然不同的稅單——也波及住房市場。

多年來，事實已十分清楚：資本利得稅折扣加上房產(chǎn)持有者可將租賃虧損從工資中扣除的“負(fù)扣稅”機制，讓高杠桿投資客在房市中占盡優(yōu)勢。

昨晚，財政部又拿出了更多佐證。

稅務(wù)數(shù)據(jù)分析顯示，收入最高的1%人群（年收入約80萬澳元）自2000年以來，在其工作生涯中平均獲益超過70萬澳元。

而年收入約6.2萬澳元的普通工薪族，所獲收益僅為12,400澳元。

政府此次改革直指這些代價高昂的優(yōu)惠。

值得關(guān)注的是，未來的資本利得和信托分配（農(nóng)民等少數(shù)情況除外）將適用30%的最低稅率，封堵了許多富裕納稅人慣用的避稅通道。

對年輕澳洲人而言，這意味著預(yù)算之夜后，拍賣會上的投資客身影或?qū)p少。

值得注意的是，資本利得稅改革雖要到2027年才落地，但屆時將覆蓋所有收益，意味著現(xiàn)有投資并未完全受“祖父條款”保護。

這一安排既能增加財政收入，也避免了不公平地鎖定現(xiàn)有投資者的稅收利益。

至于現(xiàn)有負(fù)扣稅投資雖然完全受“祖父條款”保護，但資本利得折扣的改革仍可能削弱持有虧損房產(chǎn)的吸引力。

這些政策初期帶來的收入有限，但據(jù)估計，十年內(nèi)每年將減少赤字超過200億澳元。

相比之下，對房價的沖擊則較為溫和。

財政部估計房價將比不改革情形低2%。

原因在于，投資客需求的回落將被自住買家的入市所抵消——本質(zhì)上是房產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)的重塑。

不過，這份預(yù)算案在住房領(lǐng)域的真正遺產(chǎn)，將取決于它能否切實提振住房供應(yīng)。

財政部預(yù)計，上述稅改將導(dǎo)致未來十年少建35,000套住房。

但這一缺口有望被新設(shè)立的20億澳元地方基礎(chǔ)設(shè)施基金（Local Infrastructure Fund）所抵消。

該基金將撥付各州，用于松綁限制性規(guī)劃法律、提升建筑業(yè)生產(chǎn)率。

這一點至關(guān)重要。

Grattan Institute此前的研究表明，通過規(guī)劃改革釋放更多區(qū)位優(yōu)越的住宅地塊，有望每年新增超過60,000套住房，同時讓城市更有活力，支撐更具動能的經(jīng)濟。

與稅改的大刀闊斧相比，預(yù)算案的支出端則顯得格外克制。

鑒于社會服務(wù)需求持續(xù)攀升，加之燃油價格推高今年通脹預(yù)期至5%，控制支出已迫在眉睫。

政府在多個領(lǐng)域削減開支：從改革后的電動汽車稅收折扣，到調(diào)降私人健康保險（Private health insurance）返還，再到收回清潔產(chǎn)業(yè)預(yù)留稅收抵免中未動用的資金。

預(yù)算案中最大的節(jié)流舉措，是將National Disability Insurance Scheme未來四年的增長率削減至年均2%。

這項措施在此期間將節(jié)省超過360億澳元，足以覆蓋并超過預(yù)算赤字整體改善的260億澳元。

預(yù)計節(jié)省規(guī)模還將持續(xù)擴大，到2035年將達到GDP的0.5%左右。

財政部預(yù)測，僅這一項就足以讓預(yù)算在2030年代中期重回盈余，較去年12月期中報告所預(yù)測的十年赤字大幅改善。

03

澳房東遭欠租$7200求助無門，吁將長期欠租定為犯罪

一位被租客拖欠7200澳元租金的墨爾本房東，正要求維州政府對租賃法規(guī)作出重大改革。

這位墨爾本房東呼吁，應(yīng)對連續(xù)數(shù)月不交租金的租客施以更嚴(yán)厲的處罰。

Vikas Sharma于2026年1月將其唯一的投資房產(chǎn)——位于Sunshine West的一棟住宅——租給了一對夫婦。

然而，租客此后已連續(xù)四個月未交租金，也未完成繳納水費所需的相關(guān)文件。

Sharma表示，他依照州法規(guī)定，向Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT）申請舉行聽證會，希望獲準(zhǔn)向租客發(fā)出搬離通知。

然而，VCAT卻以技術(shù)原因駁回了他的申請——理由是申請“未提供充分依據(jù)，沒有列出相關(guān)法案條款以確立房東有權(quán)向租客發(fā)出搬離通知的法律依據(jù)”。

事實上，Sharma在申請中已詳細說明了租客欠租的時間、金額，并明確援引了《住宅租賃法》中關(guān)于未付租金的相關(guān)條款。

Vikas Sharma擔(dān)心，為了收回房產(chǎn)，他最終將花費數(shù)千澳元的法律費用。

Sharma隨后尋求法律援助，但律師告知他，走完VCAT全部程序、最終成功驅(qū)逐租客可能需耗時數(shù)月。

身為兩個孩子的父親，他目前需同時償還兩份房貸——自住房和Sunshine West投資房——再加上市政費和其他開銷，連支付女兒學(xué)費等日常生活支出都已捉襟見肘。

這讓他感到“無望且無助，因為我無能為力”。

“我一直處于悲傷和焦慮之中，擔(dān)心未來會發(fā)生什么，”Sharma說。

“我總是半夜驚醒，想著接下來會發(fā)生什么，還得付給律師團隊多少錢。”

為了尋求幫助，Sharma聯(lián)系了Consumer Affairs Victoria、住房與建筑廳長Harriet Shing辦公室，以及Rental Dispute Resolution Victoria等多個機構(gòu)，卻均無下文。

律師警告Vikas Sharma，等VCAT流程結(jié)束，可能需要數(shù)月時間才能讓租客離開。

他甚至選擇報警，但警方表示無法介入，因為拖欠租金屬民事糾紛，并非刑事案件。

Sharma希望維州政府能精簡VCAT流程、提高辦事效率，同時通過立法將拖欠租金兩到三個月的行為定為刑事犯罪，加快房東收回房產(chǎn)的速度。

他坦言，在遇到這對租客之前，他和妻子原本還在考慮再購置一處投資房產(chǎn)，但如今的態(tài)度只剩一句：“這輩子再也不買了。”

Vikas Sharma表示，連續(xù)數(shù)月不交房租的行為應(yīng)該被定為刑事犯罪。

Sharma并非個例，維州還有不少房東因租客欠租損失數(shù)千甚至數(shù)萬澳元。

Dan Yeats就損失了超過6.5萬澳元。

他的前租客不僅數(shù)月未付房租，還把他位于South Morang的聯(lián)排別墅糟蹋得“不衛(wèi)生、不安全、根本無法居住”——屋內(nèi)堆滿生蛆的垃圾袋，墻上甚至抹著貓糞。

護士Mikaela Cowan在Mill Park的房產(chǎn)則被拖欠了8000澳元租金。

此外，一對分別為67歲和84歲的老夫婦，也被曾租住其位于墨爾本內(nèi)北區(qū)祖母房的租客拖欠了1萬澳元租金。

04

荒廢2年半，悉尼“半成品”房產(chǎn)遭23人瘋搶！250人圍觀拍賣，最終賣出$329.5萬

悉尼北部一處廢棄的雙拼住宅工地被閑置、停工長達兩年，終于在上周末的拍賣會上成功售出。

這場位于North Ryde區(qū)50 Twin Rd的拍賣會吸引了多達23名建筑商和開發(fā)商登記參加，且全員下場出價。

此次拍賣由已接管該房產(chǎn)的抵押銀行委托進行。房產(chǎn)為一棟僅建成框架的雙拼住宅，現(xiàn)場堆滿建材，并被破舊的防水布覆蓋。

當(dāng)天有超過250人到場圍觀拍賣。

“我們不得不封鎖兩條道路。”Agency 1 Real Estate的代理人Alen Galeb表示。

“到場的人數(shù)實在太夸張，附近房主跑來找我抱怨車輛堵住了他們的車道，但同時也希望這處房產(chǎn)快點賣掉，好讓工程能繼續(xù)完成。”

根據(jù)Domain 3月的房價報告，該房產(chǎn)最終以329.5萬澳元成交，遠超275萬澳元的底價，也高于當(dāng)?shù)?65萬澳元的房屋中位價。

“結(jié)果遠超我們的預(yù)期，”Alen Galeb坦言。

該房產(chǎn)位于公園對面，周邊交通、購物及學(xué)校設(shè)施完善，環(huán)境成熟且適合家庭居住，此次拍賣“按現(xiàn)狀”出售。

物業(yè)最初于2月掛牌，后應(yīng)銀行要求推遲拍賣，并開啟了為期四周的新一輪推廣。

Alen Galeb表示，延期反而助推了投資者的熱情——共發(fā)出132份合約，僅有7份提出修改。

“建筑商和開發(fā)商們一直在那等著它重新回到市場，該地塊已獲得市政批準(zhǔn)，買家無需再經(jīng)歷需耗時數(shù)月的手續(xù)，能夠立即開工。”

“很多開發(fā)商只希望員工有活可干，一旦發(fā)現(xiàn)具備現(xiàn)成審批的地塊，他們會立刻行動。”

據(jù)透露，買家計劃在建成后的其中一套住宅內(nèi)自住，之后再考慮是否出售。

鄰居們也在經(jīng)歷兩年等待后感到如釋重負(fù)。

“街上有一個長期未完工的建筑工地，對居民來說確實不太好。”Galeb說。

“不過現(xiàn)在買家可以立即動工，希望很快能完工。”

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