大家好，我是地產高富帥。

小編近期也在研究了幾家央企地產，表面看似兇猛，出爐的報表都做的非常好看，殊不知內部壓力相當巨大。

作為這幾年排名第二梯隊前列的知名央企，中鐵建地產去年開始就是動作相當頻繁，中國鐵建股份對于旗下地產開發平臺的業績相當不滿意，地產板塊對于鐵建系的利潤貢獻已經越來越低了。

翻開近期中鐵建地產發布的成績單，作為最晚發布年度業績報告的央企之一，也是與兄弟公司中鐵置業保持同步。

3月底，中國鐵建房地產集團有限公司（簡稱“中鐵建地產”）發布2025年年度債券報告，這家中字頭央企也迎來大考。

中國鐵建地產2025年實現營業收入464.66億元，營業成本431.29億元，毛利率7.18%。

其中，房屋銷售住宅板塊營收423.97億元，占總營收比重達91.24%，毛利率為8.70%。

中國鐵建地產2025年實現歸屬于母公司股東的凈利潤為-38.99億元，全年凈利潤-31.35億元，由上年的12.42億元轉虧。

截至報告期末，中國鐵建地產合并口徑資產負債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

回顧中鐵建地產的發展軌跡，戰略選擇的時機值得深思。

2021年，中鐵建地產銷售額創下1432億元巔峰。即便在行業調整初期，公司依舊保持激進擴張節奏，在杭州、成都等城市逆勢拿下多宗高價地塊。

隨后幾年時間，中鐵建地產規模迅速成長，并且在中西部與華東區域迎來了較強的品牌辨識度，但是高光時間確實有點太少。

中鐵建地產作為一家位居行業top15多年的超級央企，整體表現只能算是中位水平，整體盈利能力仍然不足。

中國鐵建地產的經營表現，也波及到了其母公司中國鐵建。

據中國鐵建發布的2025年年度報告，該公司全年實現營業收入10297.845億元，同比減少3.5%。

中國鐵建業務板塊為工程總承包、規劃設計咨詢、工業制造、房地產開發、物資物流及其他業務。

其中工程總承包業務占比最高，營收占比超88.84%，規劃設計咨詢業務盈利能力最強，以1.38%的業務占比，毛利率高達37.55%。

可以看到地產板塊的利潤貢獻在整個集團來說，真的是微乎其微，難怪從去年開始，中鐵建集團似乎對地產板塊的管控力度在加強。

翻開中國鐵建股份的年報也可以看到，其中高管的薪酬來看，比去年盈利時期居然大部分迎來了增長，只能說，高管在中鐵建工作還是非常享受的。

很顯然，中鐵建地產作為中鐵建股份旗下的唯一地產平臺，與相同發展邏輯的中建系地產來看，兩個中字頭陣營迎來了兩個不同的命運。

以中建集團來看，旗下核心的房建業務利潤堪憂，因此把公司核心業務點都放在了各大工程局的地產平臺身上，因此可以看到，中建八子旗下的地產業務近兩年非常紅火。

從去年中建八子的地產業務表現來看，如今中建系地產已經稱霸了地產江湖，特別是近兩年異軍突起的中建智地與中建壹品，有著超級黑馬的勁頭。

相對比，中鐵建股份其核心業務也是基建，但是其非房建業務占比較高，因此仍然還是旗下核心業務，回款率與凈利潤表現完全超過了其地產板塊。

這也就不難理解，為何中鐵建地產似乎有點被動，從2024年下半年到如今，中鐵建地產拿地動作相對自身規模而言，過于低調了。

客觀講，近三年在央企陣營來說，中鐵建地產已經算是市場化比較好的央企了，相對于另外一家兄弟公司中鐵置業來說，整體職業化程度要高出很多。

然而，相對于本身起點就不高的中鐵置業，中鐵建地產這幾年沖的有點過于兇狠，特別是在2022.2023年兩年，逆勢拿地較多，如今也面臨持續市場下行壓力。

中鐵建地產在2010年首次沖破百億門檻，隨后，其規模便迅速拉升，2019年首次突破千億銷售額，2021年達到1432億元，成為中型房企的代表。

到了2023年，中鐵建地產整體穩定在top15，基本上站在了第二梯隊的絕對前列，能與越秀地產，中國金茂，綜合PK,還是很有希望的。

2024年開始，中鐵建股份似乎要對中鐵建地產提要求了，整體市場化招聘成本一直居高不下，要知道，很多中鐵建地產員工都享受了市場化待遇。

從目前來看，特別是華東區域與華南兩大區域，屬于市場化招聘最多的區域，地產一品塘獨家獲悉：磨刀霍霍早已經開始。

中鐵建地產集團從集團到區域公司，目前針對中高管，已經開始降薪與調整年終獎發放方式，其中基本工資已經降低了20%以上。

作為區域公司部門負責人以上的員工來說，此次動作還是相當簡單粗暴，除去底薪降低以外，其季度獎金也一并取消，據悉是調整到了去年年尾。

但是根據中鐵建地產往年的年終獎發放時間來算，如果全部放在年尾，期間要相隔一年多才能到拿到前年的獎金，這對于很多人來說，還是相當難受。

作為布局華南有些年頭的中鐵建華南區域來說，近一年來，高管變動仍然較為頻繁，去年底，華南區域總李會增調任集團總部擔任人力資源部長。

另外，前華南區域副總劉法序也調任集團牽頭代建業務，看起來是換了一個賽道，但是個人感覺代建對于中鐵建來說，目前還處于完全起步階段。

最值得關注的是，中鐵建地產華南區域與中鐵建南沙公司去年完成合并，屬于這兩年中鐵建地產在區域層面最大的組織變動。

也就是說如今中鐵建在華南地區的平臺公司就只有一家：中鐵建地產南沙區域，之前中鐵建地產華南區域平臺被直接洗牌出局。

原中鐵建地產華南區域，區域部門負責人以上員工100%來自市場化招聘，因此這一輪的降薪還是動靜最大的，華南業務也是最為艱難的存在。

從中國鐵建發布的年報不難看出，2025年中鐵建地產在華南的業務規模也一直處于墊底存在，特別是廣州市場業務陷入兩難局面。

更撲朔迷離的是，中鐵建南沙區域迎來了一位新的區域總經理：前中鐵建地產投資負責人勞開拓去年底空降廣州。

要知道，不管是之前的中鐵建地產華南區域董事長李曉光還是如今的中鐵建南沙區域黨委書記廖玲輝，都算是業務一線出生。

這位空降廣州的新大佬，早期就職集團總部多年，熟悉中鐵建地產的朋友應該知道，中鐵建地產總部幾乎很少參與具體業務執行，屬于早期輕總部管控體系。

從北京突然來到廣州，要牽頭如今區域公司的整體經營業務，絕對不是一個簡單的活，從目前區域工作情況來看，屬于外行人在管內行人。

這種調任邏輯，有點“內部抬轎子”邏輯，廣州一定不是這位老大的最終歸屬。

對于現階段中鐵建地產在華南的綜合情況來看，應該仍然還是要堅決解決存量庫存問題，加大產品迭代與工程質量，口碑提上去才是發力點。

從目前區域的整體經營戰略來看，已經長達三年之久沒有拿地的情況下，未來應該是重點要布局深圳市場。

但是深圳市場早已經是本土民企土豪與超級央企的天下，中鐵建地產本身在廣州口碑尚未逆襲，再空談布局深圳，這句笑話估計誰都不會相信。

2024年9月，孫洪軍調任成為中鐵建地產新任“救火隊長”。

如今還不滿兩年時間，作為一家央企的新掌舵人，不來點動作是不太可能的，這一波薪酬洗牌估計只是開始，中鐵建地產未來肯定要過苦日子了。

這是一家曾經想對標市場化房企的央企，在周期浪潮中被強制拉回“過日子”模式的過程，陣痛會很漫長。

今天就聊到這里，對中鐵建地產有何評價？歡迎留言討論。