文︱姚潔凝

香港自從財政司司長于2024年2月28日宣布全面撤銷針對外地買家的住宅物業需求管理措施（俗稱“樓市辣招”）后，這兩年多來，香港的房地產市場便多了一個行內術語 ——“大龍蝦”。“大龍蝦”這個術語，用廣東話讀的諧音是“大陸客”。內地買家近兩年來持續把資金投放在香港地產市場，我們需要先了解房地產資產的特性，繼而分析這些內地資金流入香港的原因，才能客觀推論在未來二至三年間，這個趨勢會否持續下去。

房地產這類型非貨幣資產，其特性主要能滿足人類剛性的“住屋需求”，同時又能在經濟上滿足“投資需求”。即使進入人工智能的年代，“住屋需求”仍是無其他物質可以替代的。中國人有一些傳統思想，覺得要“有瓦遮頭”又或“有樓揸手”才有安全感。這種價值觀令房地產變成一種華人的剛性需求。事實上，在世界各地的大城市，華人購買房產的占比往往高居海外買家的榜首。

另外，在滿足“投資需求”的考量中，房地產是不動產，其買賣過程比一般金融類資產繁復，而且信息量大，過程中要靠很多專業人士協助才能成交。若買賣雙方在房地產交易市場出現信息不平衡，是難以吸引外地投資者的。房地產能增值，是基于其在特定市場上的供求和稀缺性，同時亦受到銀行對房貸松緊政策的影響。

內地資金近兩年持續選擇投放在香港房地產市場，主要受到香港特區政府全面撤辣的政策紅利、引入高才優才顯效、人民幣匯率走強、香港房地產市場信息透明公開及高租金回報等多重利好因素推動。根據各大測量師行和地產代理公司的數據，目前內地買家在整體住宅成交（包括一手和二手市場）的占比約為 22% 至 25%。在一些個別新樓盤成交中，甚至高達七成多。市場普遍預期，這股“南下置業潮”在未來兩年將呈現量價齊升、溫和復蘇的續航趨勢。

內地買家持續入市的五大核心原因，首要是香港特區政府政策紅利的全面釋放。香港特區政府自2024年初全面“撤辣”后，內地買家購房免除所有額外印花稅，與香港本地居民享有同等稅率，入市門檻和成本大幅降低。全面取消買家印花稅，使針對非香港永久性居民及公司名義買家的稅項，由撤銷前的 7.5%大幅降至 0%。外地客的稅率因此與本地人看齊，只須支付原來的“第2標準稅率”從價印花稅，稅率介乎 100 港元至樓價的 6.5% 不等。額外印花稅及新住宅印花稅亦于同日一并取消，正式結束了香港樓市實施超過 13 年的需求管理限制政策。

其次是“轉租為買”的人才剛需，香港入境處推出高才通及專才計劃，為香港引入大量常住人口。隨著香港住宅租金持續攀升，不少專才出于長期留港、子女留學或就業考慮，決定由“租客”變為“業主”。而且，在香港定居，可以享受到“一國兩制”的制度優勢，內地來港的資金，可以面向世界各地自由流通。內地新來港人士，亦同時享受到資訊流通的重要性，這些制度上的自由，是內地其他地方不能比較的。

第三，在人民幣匯率及資產配置上，近期人民幣匯率走強，提升了內地高凈值人士的海外購買力。香港房產作為與美元掛鉤的優質資產，成為內地資金防范匯率風險、進行多元化資產配置的首選。再者，香港的銀行有存款保障制度，香港的存款利息相較于內地高，持有大量人民幣的內地買家，先把資金停泊在香港戶口，以滿足生活所需。

第四，香港房地產交易的訊息是非常透明和公開的，而且從事香港的房地產買賣，作為中介的地產代理人，是必須領有由地產代理監管局發出的牌照。地產代理可以從政府網站，下載物業的資訊，這些信息都是真實和可靠的，防止了買賣雙方因信息不對等而無法作出合適的決定。香港在房地產信息的制度上，相比起世界其他地方是更有系統和信譽優良，便利投資者做出高效的資產配置決定。

最后和最關鍵的，當然是香港房地產的投資回報率具一定的吸引力。在經歷先前樓價筑底修復后，當前香港在住宅、商鋪和寫字樓的呎價具備高性價比，加上穩健的租金回報率，對純投資型買家極具誘因 還有，香港的發展商，不會像內地發展商一般降價求售，這樣對于內地買家來說，有比較才會有傷害，投資香港豪宅是有一定的保值作用。

筆者在上述篇幅已分析了內地買家持續投入資金的五大原因，至于未來香港樓市的趨勢預測，相信隨著物業成交的注冊量增加，交易金額亦有望再破紀錄。近日更有一些短炒摸貨獲利的消息，令香港的住宅房地產市場有一片欣欣向榮之感。然而，另一方面，卻傳出有新晉發展商領導人因債臺高筑而燒炭的新聞，更有銀行界人士吹風，將會有約二百人的特別小隊，協助各大銀行清理不良資產，當中有很多涉及部分投資者在房地產資不抵債的情況。筆者作為專業人士，仍要提醒大家，投資是有風險的。萬一內地和香港特區政府突然推出打擊資金外流或住宅短炒的措施，這些不確定性有機會增加投資風險。敬請大家在作出所有投資決定前，量力而為，做好風險管理，才不致再有悲劇發生。