美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的開始變天了。

過去幾年一路瘋漲、讓無(wú)數(shù)人感嘆“再不買就永遠(yuǎn)買不起”的美國(guó)房市，如今正在悄悄進(jìn)入降溫階段。最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)最大50個(gè)城市中，已經(jīng)有接近一半的地區(qū)房?jī)r(jià)開始下跌，而那些疫情期間最瘋狂、漲得最猛的“明星城市”，如今正成為跌幅最慘的重災(zāi)區(qū)。

根據(jù)房地產(chǎn)平臺(tái)Zillow最新公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)50大都會(huì)區(qū)中，已有24個(gè)城市房?jī)r(jià)較去年同期下滑。與此同時(shí)，掛牌房源越來(lái)越多，成交速度越來(lái)越慢，越來(lái)越多賣家開始主動(dòng)降價(jià)。

不少業(yè)內(nèi)人士直言：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在從“賣家市場(chǎng)”重新轉(zhuǎn)向“買家市場(chǎng)”。

這一次，跌得最狠的是德州奧斯汀（Austin）。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)氐湫头績(jī)r(jià)一年內(nèi)暴跌6%，成為全美跌幅最大的主要城市。緊隨其后的還有達(dá)拉斯、坦帕、丹佛、奧蘭多以及拉斯維加斯等疫情期間最火爆的“陽(yáng)光地帶（Sun Belt）”城市。

很多人應(yīng)該還記得，疫情時(shí)期大量美國(guó)人遠(yuǎn)程辦公，不少高收入科技員工、退休人士瘋狂搬離紐約、加州等高成本地區(qū)，轉(zhuǎn)向德州、佛州等稅低、房子大、氣候暖和的地方。

那幾年，這些城市房?jī)r(jià)幾乎像坐火箭一樣上漲。

如今，市場(chǎng)正在回調(diào)。

以佛州為例：

• 坦帕房?jī)r(jià)下跌3.2%

• 奧蘭多下跌3%

• 邁阿密下跌2.8%

• 杰克遜維爾下跌1.6%

德州情況同樣明顯：

• 奧斯汀跌6%

• 達(dá)拉斯跌3.3%

• 休斯敦跌2%

• 圣安東尼奧跌1.9%

西海岸也沒能幸免：圣何塞、西雅圖、鳳凰城、舊金山、圣地亞哥等城市房?jī)r(jià)也全面轉(zhuǎn)跌。

更讓市場(chǎng)擔(dān)憂的是，美國(guó)房地產(chǎn)如今出現(xiàn)了一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)：房子越來(lái)越多，但買家越來(lái)越少。

Zillow數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)4月份新掛牌房屋數(shù)量同比增長(zhǎng)2.1%，全國(guó)待售房屋達(dá)到130萬(wàn)套，比去年增加3.7%。但與此同時(shí)，成交量卻同比下降0.4%。

這也意味著，賣家之間的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。在西雅圖，房屋庫(kù)存一年暴增25.9%，但成交量反而下降4.4%；拉斯維加斯成交量下跌7%；亞特蘭大成交量下跌5.7%。

房子不僅更難賣，賣得也更慢了。目前美國(guó)房屋平均需要17天才能進(jìn)入成交流程，比去年還多了一天。與此同時(shí)，越來(lái)越多賣家不得不主動(dòng)降價(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，目前 Zillow 上已有23.5%的房源出現(xiàn)降價(jià)。也就是說(shuō)，幾乎每4套掛牌房中，就有1套在主動(dòng)“認(rèn)輸”。

不過，美國(guó)房市并不是所有地方都在跌。

真正堅(jiān)挺的，反而是美國(guó)中西部和東北部一些過去“不太熱門”的城市。

例如：

• 密爾沃基房?jī)r(jià)上漲5.3%

• 哈特福德上漲5.2%

• 水牛城上漲4.8%

• 芝加哥上漲4.4%

• 克利夫蘭上漲4.3%

為什么會(huì)這樣？原因其實(shí)很現(xiàn)實(shí)。當(dāng)加州、佛州、德州這些熱門地區(qū)房?jī)r(jià)與生活成本越來(lái)越高之后，大量普通美國(guó)家庭已經(jīng)開始“買不起”。于是，越來(lái)越多人轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)相對(duì)便宜、生活壓力較低的中西部地區(qū)。

房地產(chǎn)公司 Redfin 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather直言，如今美國(guó)全國(guó)賣家數(shù)量已經(jīng)比買家多出63萬(wàn)人，這是自2013年以來(lái)最大的供需差距。

對(duì)于很多美國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，這種變化其實(shí)并不難理解。過去幾年，美國(guó)房貸利率持續(xù)處于高位。雖然市場(chǎng)一直期待今年春季房市會(huì)迎來(lái)“反彈”，但高利率最終還是壓住了買房需求。

很多人現(xiàn)在不是“不想買”，而是真的“買不起”。

尤其是在疫情期間已經(jīng)暴漲過一輪的城市，房?jī)r(jià)和貸款成本疊加之后，越來(lái)越多買家開始觀望。

而當(dāng)買家減少、庫(kù)存增加，房?jī)r(jià)下跌幾乎就成了遲早的事情。

對(duì)于正在觀望美國(guó)房地產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)可能已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)非常微妙的階段。

有人認(rèn)為，這是買家重新獲得主動(dòng)權(quán)的開始；也有人擔(dān)心，這可能只是美國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整的第一階段。

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