海南
很多人對日本，印象還停留在過去。
低增長、低通脹、低利率，人口老齡化，房價三十年不動，日元一路走弱。
所以一提到日本資產，很多人的第一反應是保守、遲鈍、沒彈性。
但問題是，今天的日本，已經不是過去那個日本了。
我最近越來越強烈地感覺到，日本正在進入一個新的階段。這個階段，我把它概括成一句話：日本“1、2、3”的時代，正在到來。
什么叫“1、2、3”？
就是：GDP增長1%左右，利率向2%正常化靠近，通脹穩定在3%左右。
日本整個經濟運行邏輯正在發生變化。
先看增長。
IMF在2026年1月的更新里預計，日本2025年實際GDP增長約1.1%。
對中國、東南亞、印度這樣的國家來說，1.1%不算什么；但對日本來說，這很重要。
因為日本最大的問題，是長期陷在通縮里，連名義增長都很弱，整個社會缺少資產重估的基礎。現在這個基礎正在回來。
再看利率。
日本央行已經在2025年1月把政策利率上調到0.5%。
這說明一件事：利率正常化已經從預期變成現實。當然，今天離“2%利率時代”還遠，2%更像方向，不是已經實現的現狀。
但最關鍵的是，日本已經徹底擺脫了負利率時代的心理錨。過去那個“錢幾乎不要成本、經濟卻一直起不來”的舊日本，正在被關上。
再看通脹。
日本2025年全年CPI上漲3.2%，核心CPI上漲3.1%。這已經不是過去那種零通脹、負通脹的老日本了。
很多人對通脹有天然恐懼，但對資產市場來說，溫和而持續的通脹，恰恰意味著名義收入、企業利潤、房租和資產價格有了重新抬升的土壤。
更關鍵的是，工資也開始動了。
日本春斗漲薪幅度，2023年是3.58%，2024年升到5.10%，2025年進一步到5.25%。
這組數據非常重要，因為它意味著日本不是單純“物價被輸入性推高”，而是開始進入一個更健康的循環：工資上漲—物價上漲—企業提價—利潤改善—再反哺工資。一旦這個循環建立，整個社會對資產的定價方式就會變。
所以，今天看日本，不能再只盯著“房價是不是已經高了”。
日本是不是正在從“通縮型停滯”，切換到“低增長但可重估”的新階段。
同時，房產的邏輯變了。
很多人說日本房產漲的多了，有泡沫。實際上呢？
房產本質上不是一個孤立資產。房產背后對應的是收入、利率、通脹、人口流動、企業投資、城市資源集中度。日本過去三十年，房產難有系統性機會，是因為這些變量長期不配合：工資不漲、人口預期弱、通脹為負、社會風險偏好極低。
但現在，底層條件開始變了。
一方面，地價已經在給出反饋。
日本國土交通省公布的數據表明，截至2025年1月1日，三大都市圈全用途、住宅地、商業地價格都已經連續4年上漲，而且東京圈和大阪圈的漲幅還在擴大。換句話說，市場在上漲，而且越來越向核心區域集中。
另一方面，日本的人口結構也在繼續分化。
總人口還在下降，但外國居民人數在上升，截至2025年6月末，日本在留外國人數已達到395.6萬人，繼續創下新高。
也就是說，日本整體人口在收縮，但真正有工作機會、有國際資本、有產業和服務需求承接能力的城市，反而在繼續吸附人口、資金和資源。最后受益的，仍然會是東京、大阪這樣的一線核心區。
這就是為什么我一直說，今天日本房產不能用“全國平均”去看，而要用“核心城市重估”去看。
它不是那種所有地方一起漲的市場。
它更像是一個分化加劇、資源回流、核心區域繼續吃紅利的市場。
所以，日本房產是不是機會？
我的判斷是：是，但不是盲買的機會，而是認知升級后的機會。
所以，日本房產是不是太高了？
我的判斷是，不是，或許僅僅是上漲初期。
我不認為故事已經結束。
因為今天日本最重要的變化，不是單一數據變好，而是：增長重新成立了，通脹重新成立了，工資重新成立了，利率正常化重新成立了。
這四件事放在一起，就意味著一個新日本，正在出現。
而房產，恰恰是最能承接這種變化的資產之一。
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