最近不少人都刷到“原拆原建”這個(gè)熱詞，還有人翻出當(dāng)年拆遷暴富的舊新聞，做起了天上掉餡餅的美夢(mèng)。

別著急樂，這其實(shí)是對(duì)新政策的大誤讀，大拆大建躺贏的時(shí)代早就翻篇了，現(xiàn)在這套玩法跟過去完全不一樣。

人民日?qǐng)?bào)早就點(diǎn)名認(rèn)可了首批成功項(xiàng)目，今天咱們就掰碎了說清楚這背后的門道。

當(dāng)年2015年啟動(dòng)棚改的時(shí)候，全國城鎮(zhèn)化率才剛過56%，現(xiàn)在一線城市的城鎮(zhèn)化率都快摸到90%了。

可供大規(guī)模開發(fā)的新地塊早就不多了，狂飆式大拆大建早就謝幕，精準(zhǔn)盤活老城區(qū)的時(shí)代正式登場(chǎng)。

廣州花都有一棟D級(jí)危樓，就是首批成功的樣本，老街坊們沒干等巨額拆遷款，湊在一起按比例湊了自籌資金。

沒幾年，危房推倒重建，帶電梯的小高層直接拔地而起，大家不用搬離熟悉的市中心，就住上了新房。

這種中央力推的新模式，巧就巧在盤活了民間資金，實(shí)打?qū)嵔鉀Q了老百姓的居住痛點(diǎn)。

今年北京公布的2025年住房發(fā)展計(jì)劃里，老舊小區(qū)改造就是妥妥的核心任務(wù)。

計(jì)劃里寫得明明白白，今年要實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治，完工老樓加裝電梯600部，還要啟動(dòng)20萬平方米的危舊樓改造任務(wù)。

不止北京，翻遍全國各地今年的住房計(jì)劃，老舊小區(qū)、危舊房改造全是繞不開的關(guān)鍵詞。

業(yè)內(nèi)都看得明白，這套政策核心就是用存量撬動(dòng)增量，長期來看就是給城市空間重新升級(jí)，把老社區(qū)改得更安全更舒服。

今年北京的住房計(jì)劃不光盯著老房子改，土地供應(yīng)也安排得明明白白。

商品住房用地按需求定，給240到300公頃，優(yōu)先選軌道站點(diǎn)周邊配套全的地塊開發(fā)，就是為了湊齊職住平衡的活力中心。

保障性住房用地直接統(tǒng)籌安排475公頃，今年要建籌集5萬套保障性租賃住房，竣工各類保障房8萬套。

還專門給大學(xué)畢業(yè)生、基層公共服務(wù)人員留了專項(xiàng)配租，新市民青年人的階段性住房難題，實(shí)打?qū)嵔o解決，一張床、一間房、一套房能按需選。

土地和新房安排妥了，存量改造這塊的細(xì)節(jié)更是拉滿。

北京明確要求老舊小區(qū)改造尊重居民意見，愿改盡改、能改盡改，到今年年底就要完成“十四五”時(shí)期市屬老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

同步推進(jìn)適老化改造和無障礙建設(shè)，加裝電梯也定下了年內(nèi)完工600部的目標(biāo)，還申請(qǐng)了超長期特別國債支持，連老舊電梯更新計(jì)劃都安排好了。

今年還要推動(dòng)300個(gè)老舊小區(qū)覆蓋專業(yè)物業(yè)服務(wù)，方方面面都給居民考慮到了。

其實(shí)北京早就有好幾個(gè)成熟的原拆原建案例落地，路子都跑通了。

朝陽區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓，是1978年建的老樓，改造前就評(píng)定為D級(jí)危樓，樓體歪斜、外保溫層脫落，樓上漏水樓下就成水簾洞，一開空調(diào)就跳閘，住得鬧心無比。

2020年它就進(jìn)了北京首批危舊樓改建試點(diǎn)，因?yàn)闆]法抗震加固，最終選了原拆原建，資金是政府+產(chǎn)權(quán)單位+居民+社會(huì)機(jī)構(gòu)多主體湊的。

政府定出資標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)單位擔(dān)責(zé)，居民按原面積分?jǐn)偝杀荆略雒娣e按成本出資，還靠地下空間開發(fā)吸引了社會(huì)資本，三年后居民就住進(jìn)了脫胎換骨的新房。

西城區(qū)畫皮廠胡同八號(hào)樓也是個(gè)典型樣本，1978年建成的五層小樓，一共20戶，改建前就有墻體開裂、構(gòu)件脫落的安全隱患。

它是西城區(qū)第一個(gè)原拆原建試點(diǎn)，2023年9月正式啟動(dòng)拆除，資金走的是政府補(bǔ)貼加居民自籌的路子。

市、區(qū)財(cái)政按每平方米5786元給原始面積補(bǔ)貼，剩下的差額居民自己出，新增面積居民全額按成本付，2024年改造完成，大家拿著新房產(chǎn)證就住進(jìn)去了。

這個(gè)項(xiàng)目用了模塊化集成建筑技術(shù)，工廠預(yù)制零件，現(xiàn)場(chǎng)像拼積木一樣建房，三個(gè)月就封頂了，改完保留原有風(fēng)貌，加了電梯和無障礙通道，每家都有獨(dú)立廚衛(wèi)，采光面積都比之前好太多。

當(dāng)然不是所有老樓都要原拆原建，大部分老舊小區(qū)走的是原房修補(bǔ)的路子，不用折騰搬家就能改好。

朝陽區(qū)百子灣路五號(hào)院一號(hào)樓，就是做外墻保溫、換窗、改管線、抗震加固，前后加起來二十多個(gè)項(xiàng)目，資金走的是政府補(bǔ)貼+產(chǎn)權(quán)單位出資+居民付物業(yè)費(fèi)的共擔(dān)模式，現(xiàn)在早就改完了。

正如人民日?qǐng)?bào)說的，原拆原建加老舊煥新，現(xiàn)在已經(jīng)是全國城市更新的核心動(dòng)作了。

今年全國各地的改造計(jì)劃都已經(jīng)公布，規(guī)模一點(diǎn)都不小。

青島今年要系統(tǒng)改造53個(gè)老舊小區(qū)，惠及1.5萬戶居民，還要推進(jìn)加裝電梯400部。

河北今年計(jì)劃建成交付棚改安置房超過10萬套，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)500個(gè)以上，還要補(bǔ)建電動(dòng)自行車充電設(shè)施和車棚。

河南今年要改造城中村416個(gè)、老舊小區(qū)1459個(gè)，新增保障性住房5.7萬套，廣東今年新開工改造老舊小區(qū)不少于600個(gè)，還要啟動(dòng)2.65萬臺(tái)老舊住宅電梯更新，力度真的不小。

住建部的公開數(shù)據(jù)顯示，2024年全國全年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)就有5.8萬個(gè)。

從2019年中央部署城市更新到現(xiàn)在，全國累計(jì)已經(jīng)開工改造快28萬個(gè)老舊小區(qū)，覆蓋了幾百萬戶居民。

住建部也明確了今年的重點(diǎn)，2000年以前建成的老舊小區(qū)全部要納入改造范圍，城中村改造繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，還要推進(jìn)完整社區(qū)、適老化配套建設(shè)。

廈門早就完成了全市2000年底前建成的1900多個(gè)城鎮(zhèn)小區(qū)改造，惠及近30萬戶，接下來已經(jīng)開始調(diào)研2005年前建成的小區(qū)，謀劃“十五五”的改造計(jì)劃了。

業(yè)內(nèi)分析都看得明白，這套政策短期靠專項(xiàng)融資拉動(dòng)需求，能穩(wěn)樓市預(yù)期，幫市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

中期盤活存量用地，能合理控制新增建設(shè)用地，不會(huì)讓供需失衡加劇，還能給房企帶出新增投資的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在的改造早就告別了過去的大拆大建，大多都是綜合整治、微改造，補(bǔ)公建配套、修復(fù)功能為主，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，玩法自然也要跟著變。

說白了，這一輪中央動(dòng)真格推的城市更新，釋放的信號(hào)已經(jīng)很清楚了。

原拆原建根本不是重啟拆遷暴富的舊夢(mèng)，就是對(duì)核心地段的價(jià)值做精準(zhǔn)重塑。

就像人民日?qǐng)?bào)點(diǎn)贊的那些成功項(xiàng)目一樣，未來的好房子，要靠大家一起合力建。

早點(diǎn)丟掉過去大拆大建的暴富幻想，理性看看自家房子的地段價(jià)值，跟著政策走，才能真的改善居住，踩對(duì)資產(chǎn)配置的節(jié)奏。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 城市更新原拆原建首批項(xiàng)目成功打樣