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前言

澳大利亞財(cái)政部長(zhǎng)吉姆·查默斯即將在堪培拉發(fā)布了2026-27財(cái)年聯(lián)邦預(yù)算案。

這份被其稱為幾十年來(lái)

最重要、最雄心勃勃的財(cái)政藍(lán)圖，

核心直指兩項(xiàng)延續(xù)二十余年的

房地產(chǎn)投資稅收優(yōu)惠。

資本利得稅50%折扣與負(fù)扣稅制度。在通脹高企、赤字承壓和代際矛盾激化的多重背景下，工黨政府選擇對(duì)住房稅收體系動(dòng)刀，既是為年輕一代“騰空間”，也是一次財(cái)政再平衡的嘗試。

三十年單邊上漲后的代際清算

過(guò)去三十年，澳大利亞房?jī)r(jià)經(jīng)歷了幾乎單邊上漲的行情，尤其在上一輪超低利率周期中，資產(chǎn)價(jià)格被進(jìn)一步推高。疫情后的移民回流暴露了住房供應(yīng)的嚴(yán)重不足，即便儲(chǔ)備銀行大幅加息，房?jī)r(jià)依然表現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。

在這一過(guò)程中，住房成為代際不平等的核心象征。

自住業(yè)主比例持續(xù)下降，投資者比例不斷攀升，首次購(gòu)房者平均年齡從二十世紀(jì)八十年代的二十多歲推遲至如今的三十五歲。

查默斯在周末的表態(tài)直白：

住房市場(chǎng)和稅收制度的現(xiàn)狀是不公平的，因此是不可接受的。太多人買不起房，住房卻不夠。

因此，盡管政府在一年前還公開(kāi)否認(rèn)會(huì)對(duì)負(fù)扣稅和資本利得稅折扣進(jìn)行調(diào)整，但面對(duì)難以實(shí)現(xiàn)的新建120萬(wàn)套住房目標(biāo)，以及日益強(qiáng)烈的社會(huì)公平呼聲，政策轉(zhuǎn)向在本次預(yù)算案中正式落地。

兩項(xiàng)核心稅改

預(yù)算案的核心稅收改革主要集中在兩方面，并設(shè)有過(guò)渡期以避免對(duì)現(xiàn)有投資者和市場(chǎng)造成過(guò)大沖擊。

1

負(fù)扣稅政策：向新建住房集中

從預(yù)算公布當(dāng)夜起，新購(gòu)買的非新建投資房將不再享有負(fù)扣稅待遇。實(shí)際執(zhí)行緩沖至2027年7月1日。已持有投資房的業(yè)主繼續(xù)享受原有優(yōu)惠，不受任何影響。而新建住房的負(fù)扣稅資格則被完整保留。

政府希望通過(guò)這一“存量不動(dòng)、增量導(dǎo)流”的方式，將投資資金從現(xiàn)房炒作引向?qū)崒?shí)在在的住房供應(yīng)端。

2

資本利得稅折扣：
取消50%折扣，重回通脹掛鉤模式

從2027年7月1日起，持有資產(chǎn)超過(guò)12個(gè)月享有的50%資本利得稅折扣將被正式取消，恢復(fù)為1999年以前的指數(shù)化調(diào)整模式——即僅對(duì)通脹調(diào)整后的實(shí)際資本收益征稅，凈資本增值部分最低稅率為30%。

這對(duì)長(zhǎng)期持有的投資房影響尤為顯著：持有時(shí)間越長(zhǎng)，名義增值額中純由通脹貢獻(xiàn)的部分越大，在新規(guī)下剔除后所需承擔(dān)的稅負(fù)相對(duì)可控，但仍顯著高于過(guò)去打五折的優(yōu)惠水平。

自住房依然完全豁免資本利得稅。同時(shí)，2027年前購(gòu)買的資產(chǎn)在出售時(shí)，此前的增值部分仍可適用折扣規(guī)定，這一非追溯性原則大大降低了市場(chǎng)的即時(shí)拋售風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在預(yù)算公布后指出，新政對(duì)房?jī)r(jià)和租金的沖擊預(yù)計(jì)相當(dāng)有限。

代際公平與赤字改善的雙重紅利

按照預(yù)算案測(cè)算，投資稅改革在未來(lái)四年內(nèi)可為財(cái)政節(jié)省超過(guò)35億澳元，且大部分節(jié)支將在遠(yuǎn)期體現(xiàn)。盡管這一數(shù)字與殘疾人福利計(jì)劃改革節(jié)約的350億澳元相形見(jiàn)絀，但它與其他節(jié)支和收入措施一起，推動(dòng)未來(lái)四年預(yù)算赤字累計(jì)減少約450億澳元。

在赤字路徑上，2025/26財(cái)年的赤字預(yù)計(jì)為283億澳元，較此前估計(jì)顯著收窄；2026/27財(cái)年則略微擴(kuò)大至315億澳元。

對(duì)于仍在承受高通脹和油價(jià)沖擊的澳大利亞經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，適度收緊財(cái)政是配合貨幣政策對(duì)抗通脹的關(guān)鍵一步。

預(yù)算案同時(shí)包含了對(duì)工薪階層的適度減稅，250澳元稅收抵免及一項(xiàng)新的1000澳元即時(shí)稅收減免，以緩沖生活成本壓力。

高利率與地緣風(fēng)險(xiǎn)下的脆弱平衡

預(yù)算案發(fā)布之際，澳大利亞經(jīng)濟(jì)正面臨多重逆風(fēng)。受中東沖突推高能源成本的影響，通脹預(yù)計(jì)在6月份達(dá)到5%，遠(yuǎn)高于央行2%至3%的目標(biāo)區(qū)間。

儲(chǔ)備銀行今年已三次加息，市場(chǎng)對(duì)9月第四次加息的預(yù)期近乎完全消化。這將進(jìn)一步壓制消費(fèi)支出與購(gòu)房需求。反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上周末全澳拍賣初步清空率已降至56.5%，為年內(nèi)第二低。

悉尼和墨爾本的清空率分別只有55.2%和57.7%。房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力明顯衰竭，四月全澳房?jī)r(jià)指數(shù)僅微升0.3%，悉尼和墨爾本已出現(xiàn)環(huán)比下跌。

財(cái)政部甚至模擬了一種嚴(yán)峻情景：如果油價(jià)攀升至每桶200美元并需三年才能回落，經(jīng)濟(jì)將雖可避免衰退，但失業(yè)率將升至疫情前水平，通脹可能突破7%。

這也解釋了政府為何在預(yù)算中同時(shí)推出148億澳元的燃料安全和價(jià)格救濟(jì)方案。

華人購(gòu)房者剛需與投資如何自處

在這次稅改中，許多華人家庭關(guān)心的問(wèn)題非常現(xiàn)實(shí)：剛需現(xiàn)在要不要買房？投資房需不需要轉(zhuǎn)名或出售？

對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，未來(lái)12至18個(gè)月確實(shí)是一個(gè)值得留意的窗口期。負(fù)扣稅限制將抑制部分投資需求，減少拍賣場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，特別是對(duì)入門級(jí)獨(dú)立屋和中高密度公寓的出價(jià)可能變得更為理性。

新建住房因繼續(xù)享有稅收優(yōu)惠，對(duì)自住買家而言也意味著更好的轉(zhuǎn)售價(jià)值支撐。

但需要留意的是，目前利率高企，月供壓力不可忽視。且不同城市市場(chǎng)分化明顯，珀斯和阿德萊德仍在上漲，而悉尼、墨爾本已率先調(diào)整。

對(duì)于投資房持有者，已有投資房完全受祖父條款保護(hù)。對(duì)于計(jì)劃再購(gòu)入投資房的人士，策略或?qū)⑿柚匦聦徱?。非新建現(xiàn)房的投資抵稅優(yōu)勢(shì)將逐步消失，新建樓盤成為保留負(fù)扣稅資格的唯一選擇。

結(jié)語(yǔ)

整體來(lái)看，這次住房稅改并非簡(jiǎn)單的加稅，而是一次系統(tǒng)的激勵(lì)方向調(diào)整。從鼓勵(lì)持有和炒作，轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)建造和供應(yīng)。

讀懂政策背后的代際公平邏輯，遠(yuǎn)比糾結(jié)短期市場(chǎng)波動(dòng)更為重要。

（注：本文內(nèi)容不構(gòu)成個(gè)人稅務(wù)或投資建議，重大決策請(qǐng)咨詢專業(yè)人士。）

澳洲財(cái)經(jīng)見(jiàn)聞

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