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悉尼高端房產大縮水！受加息重創，部分城區房價跌幅超三成

過去12個月，悉尼部分藍籌城區的房價跌幅竟高達三分之一，水岸豪宅區首當其沖。

在利率持續攀升、通脹加劇的雙重壓力下，悉尼房產市場正經歷明顯回調。與此同時，全球經濟不確定性以及房產稅政策的變化也讓買家信心動搖。

最新數據顯示，市場整體走弱之際，內城區、高端市場和水岸地段下跌尤為顯著，部分城區年跌幅接近30%。

PropTrack房價指數（Home Price Index）也證實，悉尼房價已跌破今年2月下旬的峰值。

跌幅榜上，東區、下北岸和北部海灘等傳統高端區域全線“淪陷”。其中，Kirribilli公寓以32.3%的年跌幅高居榜首，Waverley和Kurraba Point緊隨其后，跌幅約為20%。

獨棟別墅市場方面，Warrawee以25.9%的年跌幅領跌，North Avoca、Sylvania Waters、Longueville和Queens Park也出現明顯下滑。

分析人士普遍認為，利率上升是本輪回調最主要的推手，預計未來幾個月房價或將繼續下行，至少增長會進一步放緩。

REA Group高級經濟師 Anne Flaherty 表示，疫情重塑了人們的生活與工作方式，沿海地區一度成為最炙手可熱的置業目的地。

“這推動了2020年至2022年間價格強勁上漲，但也大幅削弱了可負擔性，使這些市場更容易受到回調沖擊，”她說。如今許多偏遠和沿海地區的漲勢已明顯放緩，部分城區甚至開始下跌。

Anne Flaherty指出，由于沿海市場價格本就高于其他偏遠地區，利率上升帶來的沖擊在這些區域被放大。

經濟學家、經紀人兼Its Simple Finance創始人Joseph Daoud也認為，住房市場正在經歷回調，而從歷史規律看，最先受沖擊的往往是高端市場。

他指出，目前市場低端由首套房擔保（First Home Guarantee）計劃下的首次購房者撐起，需求持續而供應有限，因此悉尼150萬澳元以下的房產價格仍在上漲。

但隨著澳聯儲（RBA）持續加息，房貸持有人被迫削減支出，借貸能力受限，能負擔高端房產的人群也隨之縮減。

“高端需求下降，加上今年預計還會進一步加息，房價可能繼續走低，”Joseph Daoud說，“真正的問題是會跌多少，分析師預測，到2026年底悉尼房價跌幅可能高達6%?！?/p>

Shore Financial 創始人兼首席執行官 Theo Chambers 則從買家結構角度作出解讀。他表示，許多跌幅顯著的城區恰恰是年輕專業人士或換小房者的聚集地，而這兩類人群的債務風險相對更高。

“我們發現，近期剛有孩子的年輕專業人士財務壓力最大，他們往往是在當前環境下愿意出售并接受較低報價的群體，”他說。

Theo Chambers指出，Kirribilli、Kurraba Point、Elizabeth Bay、Longueville以及東區等地的年輕專業買家壓力尤其大，因為這些市場本就昂貴，許多人把全部資產都押在了房產這一個籃子里。換言之，可負擔性壓力最大的區域，往往就是市場低迷時回調最猛的地方。

他還分析，市場強勢時，買家因看好藍籌區的活力，愿意支付遠超指導價的金額；而市場轉弱時，這份信心會迅速瓦解，好價與壞價之間的差距按百分比計算極其驚人。

至于換小房者群體，Theo Chambers以North Avoca和Longueville為例：前者多為度假屋拋售，后者則是希望套現房產凈值、轉向更小物業并將資金用于投資創造收入的賣家。

不過他也對市場抱有信心?！懊癖娬诎盐磥淼募酉⑻崆跋?，價格的初步沖擊正在發生，”他說，“這種價格疲軟的窗口期通常很短，一般只持續三到六個月。到今年年底，我認為市場會企穩?！?/p>

02

600萬海景房險成噩夢！悉尼明星中介遭買家起訴

悉尼富人區 Bronte 一筆620萬澳元的豪宅交易被法院撤銷，原因是地產中介向買家隱瞞了一個關鍵信息：房屋旁邊即將拔地而起一座九層高樓，原本引以為豪的開闊海景將被徹底“封死”。

買家 Filda Keci 和 Steven Wallace 當初滿心歡喜地簽下合同，靠的正是明星中介 Alexander Phillips 那句極具誘惑力的賣點——“開闊海景”。

夫婦倆支付了31萬澳元定金。在此之前，Phillips 信誓旦旦地向他們保證，旁邊的工地無需擔心：該地塊將重新開發為九棟聯排別墅，高度不會超過此前被拆除的公寓樓。

Phillips 此人來頭不小——連續十多年蟬聯澳洲頂尖房產中介，更是首位銷售額突破10億澳元的業內傳奇。

然而這位大牌中介沒有告訴買家的是：名為 Bronte Collection 的聯排項目早已被擱置，取而代之的是一座包含100至120套公寓的九層高塔計劃。

更關鍵的是，Phillips 也未提及該高塔項目已被列為“州重大項目”，這意味著極有可能由 Housing Delivery Authority 走快速審批通道。

Keci 和 Wallace 是通過《澳洲金融評論報》（Australian Financial Review）的一篇報道才得知真相，但此時合同已簽、5%定金已付，木已成舟。

這對經營 Environmental Group Australia 的夫婦隨后將賣家 Anna Beck 和 Lewis Barnes 告上法庭，而非起訴 Phillips 或其所屬中介機構。

面對海景盡失卻要背620萬債務的窘境，夫婦倆將官司打到了新州最高法院。

周四，Kate Williams 法官裁定撤銷交易，并命令將31萬澳元定金退還給這對夫婦。

法官在聽取了 Phillips “誤導房產信息”的指控后作出裁定。她同時認定，其合作中介 Thomas Fuller 在第二次看房時同樣存在誤導行為，未向買家提及 SSD 聲明。

“如果我在簽合同前知道這個開發申請，絕不會簽字。對我來說，景觀就是這套房子的主要賣點，”Keci 在庭上表示。

Keci 在證詞中提到，他們最早問 Phillips 的問題之一就是業主為何賣房，對方稱賣家要搬去墨爾本，“其中一人在那找到了工作，而且已經在墨爾本買了房”。

然而事實是，Beck 和 Barnes 根本沒有搬去墨爾本。

Keci 還透露，第二次看房時，Fuller 告訴他們“議會對高度限制非常嚴格”。

然而就在交易原定完成前兩周，Wallace 給妻子發去了《澳洲金融評論報》關于公寓樓計劃的報道鏈接，并附上一句：“我們有大麻煩了?！?/p>

“我無法相信報道里討論的那種規模的開發項目，竟然就發生在房子旁邊，”Keci 在庭上說，“那不只是多出一兩層，而是一項重大開發項目?！?/p>

出庭作專家證詞的城市規劃師 David Rippingill 表示，擬建建筑一旦獲批，將“徹底阻斷”該房屋的原有景觀。

Keci 和 Wallace 的代理律師 Nathan Weinberger 表示，這一裁決是對“所有中介的警告”：“你在開放日看房時所說的話，必須誠實?！?/p>

被告方則在庭上辯稱，“HDA 將該地塊定為州重大項目并無確定性”，僅僅是一個聲明，開發商離最終批準還有很長一段路要走。

被告方還提交稱，“該地塊唯一獲得批準的計劃仍是九棟聯排別墅”。

代表 Beck 和 Barnes 的律師 Nicolas Kirby 主張：“[九層高塔動工]并非既成事實，所謂影響房產的問題，是指那些影響房產本身的問題?！?/p>

但 Kate Williams 法官認為，這種論點只適用于代表賣家的產權轉讓律師，并不適用于房地產中介。

Barnes 去年成為 Darlinghurst 酒吧 The Lord Roberts Hotel 的聯合所有者。

他表示，自己今年一月才通過社交媒體得知公寓樓計劃。同月，他在 Coogee 看中一套四居室住宅，以略高于700萬澳元的價格買下，與朋友家相鄰。

為了置換新居，這對夫婦便委托 Phillips 出售 Bronte 的房產。

Barnes 在庭上稱，他曾與 Phillips 討論過隔壁的州重大項目，以及它對指導價可能產生的影響。

“Alex 還和我們討論過，這些不確定因素加上市場狀況會縮小買家范圍、降低整體價值，所以650萬至670萬澳元是一個比較現實的好結果，”Barnes 告訴法庭。

這起最高法院訴訟以緊急程序審理，因為 Barnes 和 Beck 正試圖強制執行合同，并追討因延遲購入 Coogee 新房而產生的費用——包括每日7%的利率，截至本周初已累計超過1.3萬澳元。

而這塊惹出大麻煩的開發地塊，由開發商 Fortis 于2022年以4400萬澳元購入，當時地塊上建有22套公寓。

Phillips 曾是 Fortis 聯排別墅項目的外聘銷售中介之一，但由于一套也沒賣出去，施工隨即停擺。Fortis 這才轉而規劃九層高塔方案。

Phillips 雖被傳喚出庭，但未被叫去作證。作為悉尼東區中介界的風云人物，他過去十年間每年都被行業網站 Real Estate Business 評為澳洲頂尖中介，并于2021年成為首位累計成交破10億澳元的房地產中介。

最近，Phillips 宣布將離開他13年前聯合創立的 PPD 中介機構，加盟 Ray White。

03

負扣稅保留也救不了房價？悉尼大批期房虧本出售

專家表示，隨著本周預算案的出臺，期房公寓在轉售過程中價格并未出現顯著上漲，因此這類房產備受關注。

從明年7月起，二手房買家的負扣稅優惠將被取消，而新房買家仍可享受這一優惠。

然而，新房業主可能會發現，由于未來買家無法享受同樣的稅收優惠，他們的房產對買家的吸引力有所下降。

Quantify Strategic Insights 數據主管 Angie Zigomanis 曾對樓花單位的價格表現進行過專門研究，結果顯示這類房產的價格增長普遍落后于二手住宅。

他表示，研究發現樓花購入價與后續轉售價之間的差額，此前曾對期房的銷售表現進行過研究，他發現期房的價格漲幅往往低于二手房。

他解釋說，投資者選擇新公寓，看中的是新房可享受的稅務折舊優惠。

但下一任買家無法獲得同樣的好處，自然也就沒有動力支付同等價格。

明年7月之后，新公寓買家若想轉手出售，下家既享受不到負扣稅，也無法獲得同等的折舊優惠。

“風險在于，除非整體市場強勁上漲、能‘水漲船高’，否則很難從轉售中獲利，因為下一任買家不愿支付同樣的價錢?！?/p>

CoreLogic 研究總監 Tim Lawless 表示，市中心高層公寓的表現普遍遜于邊緣地帶的“獨立屋與土地”，當然也有例外，部分樓花項目在資本增值方面表現亮眼。

他特別點名了新公寓供應過剩的地區。

“在高層公寓密集或新公寓激增的城區，房價變動幅度較低甚至為負，虧損銷售的比例也很高?！盠awless 說。

例如，CoreLogic 數據顯示，Sydney Olympic Park 的公寓價格在過去十年下跌了15.1%，墨爾本 CBD 的公寓價格也下挫了8.4%。

去年第四季度，墨爾本地方政府轄區內售出的公寓中，近一半為虧損交易；悉尼 Parramatta 的這一比例也接近29%。

Australian Housing and Urban Research Institute 執行董事 Michael Fotheringham 表示，價格表現的好壞，取決于新公寓的類型和位置。

“Docklands 大量建造的一室公寓確實沒有增值，因為過去十年墨爾本建造的公寓數量相對其他地方來說實在太多了，”他說。

他認為悉尼轉售價格漲幅較高，主要是因為新增住房供應較少。

悉尼人 Jordan Galea 在2021年開始物色投資房時，把所有選項都納入了考慮，包括樓花。

彼時年僅20歲的他坦言自己對理財一竅不通，但深知房產是投資的“堅實基礎”。

我對悉尼市場做了自己的研究。當時覺得買樓花公寓在負擔能力上是個不錯的選擇，”經營機械維修店的 Galea 說。

“看起來挺合理，但加上物業費，要考慮的因素就多了?！?/p>

最終，他在自己居住的 Hawkesbury 地區買下一套獨立屋，他父親在該區已擁有四處房產。

現年25歲的他正專注于購置第二套房產，但并不排除入手樓花的可能。

“如果負扣稅能保留，看價格和地段，買樓花似乎也是個不錯的決定，并不算壞主意?！?/p>

不過，他的房產投資顧問、來自 Leverage Property Advisers 的 Gianni Musumeci 對樓花公寓和“獨立屋與土地”組合持謹慎態度。

“我會為了那點稅務優惠，跑到荒郊野嶺買一套千篇一律的房子，或者去買那些供應見頂、缺陷重重的公寓嗎？”

Musumeci 強調，對長期投資者而言，負扣稅只是眾多考量之一。

“投資從來不只是為了拿那些稅務好處。真正的問題是：這能不能幫我實現財務目標？我的財務狀況能不能撐得起長期持有？”

59歲的墨爾本商業教練 Lisa Guglielmino 五年前開始投資樓花，當時她和丈夫正在籌劃退休。

夫婦倆目前持有兩處投資房——一處是墨爾本 Eynesbury 的“獨立屋與土地”項目，另一處是昆州的一套公寓。

她坦言，想買樓花的“普通投資者”必須有承受短期虧損以換取長期回報的心理準備。

“這是一種心理考驗，因為 Eynesbury 那套房子的價格一直沒漲，”她說。

“我們其實在虧錢，租金也從來沒漲過……利率上去了，租金卻紋絲不動。”

“我們賭的是10年后它會是一項非常好的投資?！?/p>

她不排斥再次買樓花，但認為有意入手新開發項目的投資者可能早就出手了。

“買樓花是有風險的，你必須信任你投資的對象，”她說。

“對小投資者來說，現在的經濟環境已經夠讓人焦慮了，這肯定會讓他們放慢腳步?！?/p>

她的貸款經紀人、來自 Mortgage Choice Williamstown 的 Jonathan Lee 也持相同看法。

雖然他一向支持投資新房，但周二晚間預算案出爐后，他對客戶的建議是“先按兵不動”。

“我不知道貸款機構會怎么操作，”他說。

“他們會不會設個勾選項，問‘這是新房還是舊房’？”

04

新州最便宜購房地揭曉！

房地產市場正經歷動蕩時期。

不得不承認，在過去十年里，普通澳洲民眾想要登上購房階梯，難度可謂與日俱增。

步入2026年第二季度，形勢依舊撲朔迷離。

受房源供應緊張、中位價上漲以及5%首付計劃（Deposit Scheme）等因素影響，許多地區的購房需求持續走高。

不過，也有好消息傳來。

根據PropTrack最新數據，澳洲全境共有402個地區的中位房價仍低于500,000澳元。

考慮到悉尼房屋中位價已高達約175萬澳元，能以不到50萬澳元入手一套房產，這一消息著實令人振奮。

深入分析新州房屋名單可以發現，不少地區甚至有低于300,000澳元的房源。

只不過代價是，你必須放棄在Clovelly巖石平臺上享受奢華周日的生活，轉而習慣在鄉間拍打蒼蠅的日子。

在崎嶇的內陸小鎮Bourke，只需170,000澳元便能入手一套房；如果你是鄉村音樂愛好者，South Tamworth一套售價282,500澳元的房屋或許會讓你心動。

若更鐘情于水景，South Kempsey和South Grafton的房屋售價為445,000澳元，距離最近的海灘僅約40分鐘車程。

新州購房成本最低的10個地區：

• Bourke – $170,000

• Coonamble – $200,000

• Broken Hill – $220,000

• Nyngan – $260,000

• Cobar – $280,000

• Hay – $280,000

• South Tamworth – $282,500

• Coonabarabran – $285,000

• Condobolin – $290,000

• Warialda – $290,000

放棄心儀的購房地點固然不易，但為了圓置業夢，越來越多澳洲人正在改變主意，轉而移居海濱或鄉村。

說不定，你真的會愛上Condobolin呢。

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