“迷你”豪宅越來越多了。

迷你豪宅扎堆

如果留意深圳的新房供應，可以看到一個新趨勢——福田、南山的黃金地段，似乎很難再看到動輒幾十萬平的大型住宅大盤了。

取而代之的，全是占地一兩萬平米，甚至幾千平，設計就一兩棟樓、戶數(shù)寥寥無幾的迷你小地塊。

并且這些小地塊清一色都要往高端豪宅路線走。

坦白地說，深圳核心區(qū)可能已經(jīng)正式進入迷你豪宅扎堆的時代。

隨便數(shù)幾個大家就懂了——

福田梅林臻云雅苑，位于孖嶺地鐵站E出口附近，占地才不到5000平，容積率3.72，巴掌大一塊地，還要求全部現(xiàn)房銷售，去年土拍時148輪爭搶，溢價直接干到65%；

（格隆匯樓市近日實拍，項目正如火如荼施工，挖基坑泥土過程中）

福田安托山10-06地塊，緊靠安托山地鐵站A出口右側(cè)，原本是商業(yè)用地，近日調(diào)整后變成純住宅，占地僅5848平，容積率3.1，妥妥的迷你宅地；

（格隆匯樓市近日實拍，項目處于凈地待出讓中，一路之隔為南天電力改造項目）

南山華僑城璟云臺，容積率3.85，占地才約2189平，也就半個足球場大小，規(guī)劃做成獨棟小高層，傳言戶型直奔300㎡大平層；

（格隆匯樓市近日實拍，項目施工不緊不慢，處于挖泥土建基坑過程中）

深超總安緹雅苑，占地約1.18萬平，容積率4.91，在核心區(qū)已經(jīng)算“大塊頭”，也就規(guī)劃4棟樓，總共僅152戶；

還有前海海晏府、羅湖蓮塘金岸里、羅湖筍崗的閱湖境家園、大運玖章、寶安錦和玉鳴府等等，也是占地小于2.5萬平的迷你地塊，不少甚至不足1萬平。

這些地塊有個共同點，位置頂級、體量極小、戶數(shù)少，沒有傳統(tǒng)大盤的大園林、大社區(qū)，卻個個瞄準高端住宅，走豪宅的定位。

這種供應不是偶然，相信會是接下來核心區(qū)的常態(tài)。

因為核心區(qū)能拆能改的大塊宅地早就開發(fā)完了，剩下的都是城市夾縫里摳出來的零星小地塊，未來只會越來越多。

而且這樣的地塊，開發(fā)商也樂意拿。

第一，小地塊好開發(fā)、壓力小。

大型大盤占地大、建設周期長、占用巨額資金，很容易影響房企開發(fā)現(xiàn)金流以及周轉(zhuǎn)。

而迷你地塊體量小、規(guī)劃簡單、開發(fā)周期短，不用砸巨額現(xiàn)金流，房企操盤起來輕松太多。

所以福田梅林臻云雅苑的地塊，當初哪怕要求現(xiàn)房銷售，開發(fā)商也愿意搶。

第二，核心地段稀缺，自帶豪宅底氣。

這些迷你地塊，基本都占著深圳頂級地段，地鐵口、商圈、名校、生態(tài)資源全配齊，往往不太需要依賴小區(qū)內(nèi)部去滿足生活的基礎配套，只要考慮怎么把房子做得更高端，做得更超出豪宅的感覺就行。

靠著地段光環(huán)，天生就有做豪宅的底子。

第三，市場自由定價，利潤可控了。

現(xiàn)在深圳的新房都是市場化定價了，不像過去有指導價，不用被限價束縛。

做成大平層、高端配置，單價、總價都能拉上去，比起剛需盤，利潤要豐厚得多，開發(fā)商自然扎堆入局。

這也是有的地塊這么小，開發(fā)商不僅搶著拿，還上著做成高端住宅的原因。

所以，未來深圳核心區(qū)會陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)更多迷你型的豪宅。

倒逼小地塊創(chuàng)新

沒大社區(qū)沒園林，要做出迷你豪宅，靠什么撐起身價？

這就需要開發(fā)商更加拼設計，拼大膽創(chuàng)新，用產(chǎn)品彌補體量短板。

所以現(xiàn)在，也可以看到一些大概率成為豪宅的項目，采用“浮島”的設計理念，把整棟住宅抬高十幾米，底層做成架空層，布局高端商業(yè)、會所、恒溫泳池、空中園林，再通過空中連廊連接周邊商圈、公園、地鐵。

像深超總安緹雅苑、后海招商璽是這種玩法，地面騰出來做公共配套，高層做純居住，既保證私密性，又補齊沒有大社區(qū)的短板。

吹風即將入市安緹雅苑通過將地面抬高，給落客區(qū)、社區(qū)商業(yè)、空中連廊、泳池、園林騰空間，盡量滿足豪宅定位的配置。

給出的設計概念長這樣——

整個浮島底盤二十多米，底盤空間約18米，以下為開放層，融合高端商業(yè)、運動場館等配套，同時通過二層連廊，與深超總空中連廊、深圳灣公園、相鄰項目無縫銜接。

各個戶型之間通過拉高每層的層高以及錯層設計，增加項目的豪宅調(diào)性。

根據(jù)市場消息，華僑城的迷你項目，限高60m，去掉10m挑高大堂，室內(nèi)層高3.6m，預計22~26戶，傳言項目也效仿深超總安緹雅苑做成錯層7.2m高挑空客廳。

畢竟體量小了，價格高了，市場就更在意項目如何體現(xiàn)豪宅感了。

比如外立面是否有藝術設計感、是否專梯入戶、是否一層一戶的霸氣戶型，是否自帶全明落地窗、是否自帶星空頂家庭影院，是否配套兒童樂園、商務中心及會議室，是否每戶或者配備獨立室內(nèi)恒溫泳池，是否配置高端的會所，物業(yè)配置是否達到五星級私宴上門服務配置等等。

這都是當下買房群體會挑剔的地方。

而這種趨勢，也正在深刻地影響深圳樓市的格局。

這些地塊占據(jù)著過去市場難以想象的核心位置，城市發(fā)展成熟后，核心區(qū)域的大地塊宅地已經(jīng)很罕見，并且有的核心地段已經(jīng)將近十年沒有新房供應。

老舊住宅大部分不僅難拆難改，并且城市更新的趨勢已經(jīng)定調(diào)減少大建。

對市場而言，除了可以填補供應空白，用少量高熱地塊托舉市場信心的同時還可以避免市場的庫存壓力，并且在市場化定價的階段，這樣的住宅價格一定程度上能抬升片區(qū)豪宅預期，進而帶動核心區(qū)整體價格修復。

比如后海招商璽不到1.5萬平方米的用地面積，產(chǎn)品上有一定的創(chuàng)新性，價格即使捅到了天花板，開盤后迅速日光，為市場帶來一定的情緒修復。

另外，產(chǎn)品結構及形態(tài)的變化，往往也會帶來生活習慣上的變化。

未來核心區(qū)的住宅生活方式從社區(qū)內(nèi)部生活，轉(zhuǎn)向依托城市配套的圈層生活，出門就是商圈地鐵，小區(qū)只需要負責安靜、私密即可。

作者 | 醉酒大鯊魚