來源：市場(chǎng)資訊

對(duì)于大多數(shù)人來說，真正的高端資產(chǎn)配置早在十多年前就已完成。

但在經(jīng)歷了這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之后，真正能夠跨越周期的好資產(chǎn)才開始顯現(xiàn)。

2026年是行業(yè)底部確認(rèn)期，剛剛過去的“五一”重點(diǎn)40個(gè)城市成交面積回升至近三年同期最高，市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，為全年樓市止跌回穩(wěn)夯實(shí)基礎(chǔ)。

整體市場(chǎng)的底部確認(rèn)期，也是調(diào)整高端資產(chǎn)配置的關(guān)鍵窗口期。尤其是對(duì)于一些較為稀缺的產(chǎn)品而言，全國高凈值人群的選擇十分聚焦。在市場(chǎng)選擇趨向一致的情況下，提前搶占優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也成為現(xiàn)階段“調(diào)倉”的關(guān)鍵。

2026年5月11日，華潤置地·松山湖潤園超四代園墅產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，我就《行業(yè)變局中高端住宅市場(chǎng)及產(chǎn)品趨勢(shì)》進(jìn)行了分析，同時(shí)具備“第一性”和“唯一性”的資產(chǎn)，方能成為能夠穿越周期的真正的“好資產(chǎn)”。

從2019年至今東莞豪宅成交排全國前十來看，對(duì)嶺南高凈值人群而言，家族歸屬感是該地區(qū)最重要的“唯一性”，隨著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，東莞逐步成為全球智造中心，市場(chǎng)亟需能夠承載“全球企業(yè)家”需求，同時(shí)擁有“第一性”和“唯一性”的頂豪產(chǎn)品。

2019年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從高速發(fā)展到深度調(diào)整的階段性轉(zhuǎn)變，其中高端住宅成交表現(xiàn)好于行業(yè)整體，尤其是頂豪，成交逆勢(shì)上升。

數(shù)據(jù)顯示，2019年30個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬元以上豪宅成交套數(shù)從2019年的26329套上升至40763套，其中總價(jià)3000萬以上頂豪成交套數(shù)從1904套上升至4124套，增幅超116%。

從城市排名來看，出人意料的是，除了一線城市和部分熱點(diǎn)城市之外，東莞高端住宅市場(chǎng)成交占比排進(jìn)了全國TOP10。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2025年東莞總價(jià)1000萬-3000萬住宅共成交4536套，占1.7%，無論是成交套數(shù)還是成交占比都高于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)排名前列的熱點(diǎn)城市成都。總價(jià)3000萬-5000萬的成交更是位居第8，除了4個(gè)一線城市之外，僅次于杭州、南京和蘇州。

究其緣由，主要有兩個(gè)部分，首先是東莞這個(gè)城市本身，北接廣州、南連深圳，優(yōu)越的地理位置使其自古就有“行商”歷史，時(shí)至今日，東莞已成為珠江三角洲極為重要的制造業(yè)基地和外貿(mào)城市，在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的推動(dòng)下，東莞正逐步成為全球智造中心。

其次，也是最重要的是這個(gè)城市的人，從早期“粵商”重要分支“莞商”，到如今遍布全球的“東莞企業(yè)家”，當(dāng)財(cái)富積累不再是難題，當(dāng)事業(yè)版圖已經(jīng)遍布全球，許多人選擇回到東莞，留下一處能夠承載家族記憶的、能夠代際相傳的“恒產(chǎn)”。對(duì)于這些全球企業(yè)家而言，他們選擇的不僅僅只是一處居所，他們可能也不僅僅只擁有這一處住宅，他們選擇的是家族的延續(xù)。

在嶺南地區(qū)龐大的高凈值人群支撐下，東莞高端住宅價(jià)格持續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2025年，東莞市總價(jià)1000萬元以上高端住宅成交價(jià)格已上漲86.2%。

具體來看，2023年以前普通住宅和高端住宅都呈上漲趨勢(shì)，高端住宅價(jià)格漲幅高于普通住宅，2024年至今，隨著市場(chǎng)調(diào)整，普通住宅價(jià)格出現(xiàn)回落，但高端住宅依然保持上漲，兩者差距正逐步拉大。

2023年以來，東莞高端市場(chǎng)并非全線上漲，內(nèi)部也已出現(xiàn)分化。

這主要是因?yàn)榻陙碓诟叨耸袌?chǎng)的發(fā)展之下，“同質(zhì)化”現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。而對(duì)于早已擁有“全球化視野”的東莞高凈值人群來說，他們想要的不僅是全國領(lǐng)先的產(chǎn)品，還得是占據(jù)城市稀缺資源的“唯一性”的產(chǎn)品。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，自然資源、城市核心、土地供應(yīng)、容積率限制等都是稀缺因素，其中占據(jù)兩個(gè)以上鳳毛麟角，占據(jù)三個(gè)以上則就屬于“天花板”配置。

2025年10月掛牌的松山湖康莊路東側(cè)宅地（2025WR005）容積率約1.2?，建筑限高80米，屬東莞近年來罕見的超低密度宅地，且地塊直面國家4A級(jí)景區(qū)“松湖煙雨”，擁有?一線湖景資源?，是少有的同時(shí)占據(jù)自然資源、土地供應(yīng)稀缺、超低容積率等稀缺資源的“天花板級(jí)”地塊。即使是在全國范圍內(nèi)也較為罕見。

東莞松山宅地最終經(jīng)過71輪競(jìng)拍，由華潤置地以19.1億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)21606元/平方米，溢價(jià)率12.35%。

面對(duì)這塊東莞“天花板級(jí)”的地塊，華潤置地凝練出頂序之作“園系”：以定制化造園、專屬化筑居為基底，從城市孤品升維為藝術(shù)藏品。

在松山湖潤園之前，華潤置地“園系”作品僅在北京和上海出現(xiàn)，無論是北京潤園還是上海士林潤園，均獲得了“又好又叫座”的成績(jī)。

華潤置地這一次選擇了東莞，想要為這片土地量身定制“傳世”的答案。為此，華潤置地團(tuán)隊(duì)深入數(shù)百組莞商家族，讀懂了他們“家和萬事興”的東方理想與“人生圓滿”的生命追求。

最終得出“超四代園墅”的答案。

松山湖潤園的“超四代園墅”不僅僅是延續(xù)了華潤置地“園系”頂奢基因，也是華潤置地首個(gè)中式嶺南風(fēng)格園林作品。

區(qū)別于江南園林的“曲徑通幽，移步異景”，項(xiàng)目植根于嶺南獨(dú)有的園林文化下，效仿在地名園——可園“連房廣廈”的格局，并依托距離松湖煙雨僅約100米的地段優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出屬于自己獨(dú)一無二的園林密碼————穿風(fēng)、引水、逐光。

穿風(fēng)——以建筑布局消解悶熱

將整體建筑依勢(shì)抬高3-4.5米，脫離地表暑氣，形成風(fēng)的下墊面通道。全南向純板樓設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)南北徹底通透，讓空氣毫無阻礙地直線對(duì)流。同時(shí)在建筑布局之間利用風(fēng)壓與熱壓效應(yīng)，將掠過松湖的東南季風(fēng)與林間涼風(fēng)引入?yún)^(qū)內(nèi)部。

引水——引水入園，天然降溫排水系統(tǒng)

水，是嶺南園林的魂魄。松山湖潤園距松湖煙雨水岸僅約百米，設(shè)計(jì)者將這份得天獨(dú)厚的“水緣”請(qǐng)入園中，不同形態(tài)的水景沿著園林動(dòng)線蜿蜒而行，形成穿過宅間與院落的“水庭院”，水體蒸發(fā)帶走大量熱浪，形成天然降溫效應(yīng)，使四周溫度驟降幾度，仿佛藏身湖心的幽靜島。

逐光——領(lǐng)光入室，斑駁碎影照進(jìn)日常

空間設(shè)計(jì)上，憑借高窗墻比、少柱化結(jié)構(gòu)，為每一戶帶來寬屏視野與滿屋的明亮，讓室內(nèi)外邊界悄然消融。園墅首創(chuàng)多采光井設(shè)計(jì)，將陽光垂直引入建筑深處，即便地下空間也能流淌著柔和的天光，再配合園林造景，將光揉碎照進(jìn)嶺南人明亮通透的生活。

過程方案示意圖，僅供參考

在此之上，“超四代園墅”還革新了傳統(tǒng)墅居生活方式。

1、東莞首個(gè)新規(guī)墅居產(chǎn)品，產(chǎn)品力全面迭代

松山湖潤園作為當(dāng)前松山湖唯一在售新規(guī)作品，整體空間利用率全面越級(jí)，使用面積最大化：

• 園墅470戶型最大使用面積能達(dá)到地上計(jì)容面積的約7倍；360戶型最大使用面積能達(dá)到地上計(jì)容面積的約4.7倍；290戶型最大使用面積能達(dá)到地上計(jì)容面積的約4.4倍。

  
  

• 平墅220戶型，不僅有約40㎡的陽臺(tái)飄窗空間，獨(dú)創(chuàng)光廳+電梯廳提供約29㎡的奢享歸家體驗(yàn)。

  
  

同時(shí)，松山湖潤園區(qū)別傳統(tǒng)低密住宅，創(chuàng)新的“品”字型三采光井設(shè)計(jì)，讓約9-9.5米的地下室，約60%的面積都能自然采光，打造出全明沐光地下逸趣空間。

2、世家專屬定制，鐫刻家族獨(dú)有的人文符號(hào)

真正能夠傳世的居所，從不流于表面的奢華，而在于它將家族的精神與記憶，化作可以觸摸的日常。平墅提供執(zhí)手、門牌以及地面拼花等深度定制，園墅產(chǎn)品貼心呈獻(xiàn)“八儀”定制體系，從執(zhí)手、匾額、面板、門牌，到門當(dāng)、過門石、庭院植物、壁燈，將門風(fēng)雅韻與自然詩意鐫刻于生活的每一處肌理，讓不同的家族，擁有各自獨(dú)一無二的身份印記。

3、全松山湖僅63套，鄰湖頭排僅9套

松山湖潤園作為近10年松山湖區(qū)域最低密地塊，唯一在售新規(guī)作品，其“園墅”產(chǎn)品僅63席，面積段約570-1110平方米，其中鄰湖頭排約880-1110平方米，僅9套，錯(cuò)過不再。

華潤置地·松山湖潤園不僅擁有“第一性”還是“唯一性”中的典型代表，全國范圍內(nèi)都很少見，同時(shí)具備“天時(shí)地利人和”，用一句話概括便是“東風(fēng)的意境+現(xiàn)代的人居=未來的生活”。

從高凈值人群的資產(chǎn)配置邏輯來看，房地產(chǎn)不僅需要滿足“保值”需求，還同時(shí)應(yīng)擁有“居住”和“社交”屬性。

在家族代際傳承的過程中，很多人仍需要一處可以承載家住記憶的精神原鄉(xiāng)，近年來東莞豪宅市場(chǎng)的崛起在很大程度上是來自這片土地的血脈呼喊，它承載著整個(gè)嶺南文化的精神內(nèi)核。