觀點網 今年五一對于廣州樓市而言有些特殊。

除了是傳統銷售旺季，更因為“穗八條”新政紅利釋放，市場活躍度緊接著小陽春攀升，多項目出現看房熱潮。

根據廣州市住建局數據，5月1日至5日，廣州全市11區一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長30.8%，日均認購量634套，同比增長50.1%。

但事實上，廣州不少關注度較高的項目并沒有選擇在五一期間趁熱入市，諸如保利海韻、中海廣府萬宸節后開盤，也有人選擇將起跑線放在五一之前。

身處荔灣區的聚龍灣源舍便是提前開跑的選手之一。

4月25日開放售樓部、4月26日入市，聚龍灣源舍首開推出兩棟樓，如今珠江實業已在趁熱打鐵準備加推3號樓。

聚龍灣首個住宅

從拿地到開盤，珠江實業用了五個月時間，交出廣州荔灣聚龍灣片區第一份住宅答卷。

2025年12月3日，荔灣坑口AF0211011（原荔灣玻璃廠地塊）成功出讓，由珠江實業旗下珠江產投以底價13.31億元收入囊中，折合成交樓面價約2.52萬元/平方米。

荔灣坑口AF0211011是聚龍灣片區啟動開發至今的首宗掛牌宅地，后來便轉化為聚龍灣源舍，共規劃3棟31-32層高層住宅，主打90-145平方米產品。

據觀點新媒體了解，該地塊前身為荔灣玻璃廠，脫胎于坑口舊改。玻璃廠曾是廣州西部制造業的縮影，在轉型需求之下，坑口舊改如今被定位為白鵝潭商務區重要組成部分。

于是，聚龍灣片區、首宗宅地、剛改定位，成為聚龍灣源舍的收獲市場熱度最重要的三個因素。

地理位置決定著樓盤下限，聚龍灣源舍最大的底牌其實就是“聚龍灣”。

在廣州白鵝潭，聚龍灣一直被視為板塊價值的高地。交通方面，項目地塊距離地鐵11號線大沖口站約400米，通過這條廣州唯一的地鐵環線，可串聯天河、越秀、海珠等核心城區，無需換乘直達廣州東站、琶洲等樞紐，周邊還有芳村大道、花地大道等主干道，自駕出行可快速接駁內環路。

與聚龍灣源舍一路之隔，是珠江實業聯合太古打造的大灣區首座濱水太古里，一期已于2025年底開街，二期則計劃于2027年四季度開業。另外，項目鄰近大沖口和沙涌地鐵站，亦可一站抵達白鵝潭萬象城。

作為聚龍灣片區首發住宅，聚龍灣源舍產品體量并不大，也沒有走稀缺路線。

首開推售1號樓和2號樓，包含90平方米至145平方米三房到大四房產品，入市前吹風價約5.1萬元/平方米至5.3萬元/平方米。

據了解，聚龍灣源舍首開90平方米西南向產品最低報價4.3萬元/平方米，110平方米產品均價4.6-5.1萬元/平方米，145平方米產品均價5.1-5.4萬元/平方米。

開盤當日珠實公布銷售簡報，首開共推168套住宅，首日已售136套，總去化率約為81%，其中90平方米產品去化率約81%，114平方米產品去化率85%，145平方米產品去化率69%。

對比吹風價和周邊新盤價格，聚龍灣源舍總體價格在白鵝潭算是正常區間。

適中的價格加上聚龍灣片區規劃、雙太古IP，項目優點明顯，但目前開盤不足一個月，實際去化率還需要等待網簽數據出爐。

從市場層面看，項目周邊已形成了一定的居住氛圍，區域內在售新房項目以改善型產品為主，包括保利瑧譽、萬科理想花地臻園等，銷售均價在4.8萬元-5萬元/平方米。

脫胎于舊改

光環加身，聚龍灣源舍的看點集中在商業及片區規劃，但也有些許不足之處。

該項目是聚龍灣片區首開區第一個住宅項目，意味著周邊社區設施、學校以及部分配套尚未完全建成，需要陪伴舊改項目度過一段建設期。

產品方面，由于聚龍灣源舍體量較小，地塊總占地面積約為1.5萬平方米，樓棟間距不到30米。再者，珠實統籌片區建設，項目建設周期相對較長，對應交付時間或會拉長。

如今聚龍灣太古里與聚龍灣源舍先行面世，但整個片區包含巨龍古村及珠江水灣，南邊緊挨珠江后航道組合成聚龍灣，在官方規劃中命名為“濱江灣區綜合體”。

據了解，聚龍灣片區是廣州“十四五”規劃重點建設項目，也是廣州打造“西翼CBD”、構建“東有金珠琶，西有聚龍灣”城市發展新格局的核心載體，定位為珠江沿岸高質量發展帶中的12個濱江高端產業園之一，總投資額超1000億元，分為三期進行開發。

聚龍灣舊改則是包括聚龍古村在內的舊廠、舊城、舊村整片大城更新項目，也是荔灣區第一個、白鵝潭最大的舊城改造混合項目。

項目采用舊城連片更新改造（混合改造）改造模式，總用地面積約25.18萬平方米，總計容建筑面積約52.7萬平方米，其中文化設施面積約2.1萬平方米，產業建筑面積約50.6萬平方米。

作為聚龍灣片區的建設主體，珠江實業在2021年9月成為舊改項目競得人，成交價約為71.41億元。

一個月后，太古地產宣布與珠江實業簽署合作意向，雙方計劃攜手在粵港澳大灣區廣州市荔灣區聚龍灣片區打造珠江太古商業項目，于是廣州首個太古里項目在四年后開門迎客。

目前，聚龍灣舊改還集中在建設階段，包括聚龍灣江景大平層璞毓、聚龍灣首發住宅源舍、聚龍灣首發中心、聚龍灣首創中心、廣州西岸中心、廣州聚龍灣太古里。

作為首期融資地塊的聚龍灣源舍已經開盤，首期安置房、商業、基建同步推進，在聚龍灣源舍旁的坑口村舊改同樣由珠江實業操盤，截至今年4月，項目整體簽約率為89.7%。

不過，珠江實業手上處于建設階段的廣州舊改并不止聚龍灣一宗。

根據可查資料，同樣是廣州市級重點片區改造項目羅沖圍舊改亦由珠江實業主導開發，舊改總面積約22.8平方公里，目前已獲得國家政策性銀行專項借款，進入安置房建設階段。

還有2017年便啟動改造的青龍坊項目，近期確定由原本的拆除重建改為原拆原建，但有市場聲音傳出環市東青龍坊做地方案被否，仍處于艱難推進階段。

此外，珠江實業負責的江南西得勝崗舊改項目確定為原拆原建模式，項目已于2025年10月正式宣布開工拆除。

作為廣州本土國企，手握多個舊改項目的珠江實業，壓力不小，責任也不小。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。