幾天前，新綠色G29元島示范區(qū)開放，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的不止是項(xiàng)目本身，更直接宣告了被稱為“大源西新F4”的集體“上桌”！

招商璽、新綠色G29元島、遠(yuǎn)達(dá)·天著云境和交投·溪云善成四個(gè)項(xiàng)目，無不規(guī)劃有建面200㎡+的房源，甚至以此為主打，直接掀翻大源以剛需、剛改為主導(dǎo)的舊格局。更吸睛的是，包括招商璽、遠(yuǎn)達(dá)·天著云境少數(shù)墅居房源的最高取證單價(jià)已沖破10萬元/㎡，正式躋身成都高端序列。

大源西項(xiàng)目分布情況

剛需退場(chǎng)、200㎡+大戶型當(dāng)?shù)溃瑥?qiáng)勢(shì)崛起的“大源西新F4”，究竟能不能讓區(qū)域坐穩(wěn)成都頭部板塊的位置？

從600萬到3000萬，

“大源西新F4”改寫板塊格局

大源西的首次出現(xiàn)，源于2020年成都高新區(qū)正式啟動(dòng)對(duì)天府四街以南、劍南大道以西區(qū)域的規(guī)劃研究，官方定名為大源騎龍片區(qū)，就此成為成都高新區(qū)僅剩的一片近6000畝的成片開發(fā)區(qū)。

2003年，“初代大源西F4”相繼入市，成為高新南600萬+重要的供貨板塊。3年后的今年，“大源西新F4”的集中入市，再次改變了市場(chǎng)供應(yīng)端的基本面。

大源西新老F4對(duì)比

從發(fā)哥的這張統(tǒng)計(jì)圖上可以看到，老F4時(shí)代，城投·天府錦上錦、遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸、西派善成等項(xiàng)目，以限價(jià)2.99-3.6萬元/㎡的剛性約束，將供應(yīng)錨定在“普惠改善”賽道：面積段集中在146-180㎡起步的入門級(jí)改善，產(chǎn)品形態(tài)趨同，主打“板塊紅利+限價(jià)紅利”的上車邏輯，核心滿足地緣客群的基礎(chǔ)改善需求。

而新F4的供應(yīng)體系，除較早前拿地的交投·溪云善成之外，其他新拿地項(xiàng)目徹底打破了這種“單一層級(jí)”的格局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品檔次、價(jià)格錨點(diǎn)的雙重升級(jí)：

1、以城市墅捅破區(qū)域價(jià)格“天花板”：招商璽建面約410-550㎡的合院產(chǎn)品，單價(jià)達(dá)到10.5萬元/㎡；遠(yuǎn)達(dá)·天著源境的疊拼頂格產(chǎn)品單價(jià)達(dá)11.8萬元/㎡。這樣一來，大源西不僅在面積段上完成了從180㎡到550㎡的跨越式抬升，3000萬+的城市墅產(chǎn)品更擊破了板塊總價(jià)的“天花板”。

2、平層門檻全面拔高，總價(jià)邁入千萬陣營：三年前片區(qū)主流平層總價(jià)僅600萬級(jí)別，如今招商璽、新綠色G29元島等項(xiàng)目，主力戶型直奔200㎡以上，徹底舍棄入門剛需改善戶型，將板塊置業(yè)門檻抬升至千萬級(jí)別。

“大源西新F4”扎堆入市，

板塊迎來新考驗(yàn)

伴隨“大源西新F4”扎堆入市，市場(chǎng)核心疑問隨之而來：千萬級(jí)購房者是否愿意買單？

從當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)度來看，三大千萬級(jí)新品里，僅招商璽率先開盤。

梳理網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：項(xiàng)目自去年9月取證至今，累計(jì)已售121套，在售97套，另有69套房源待加推。歷時(shí)近8個(gè)月，整體去化率接近一半。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，接下來招商璽、新綠色G29元島、遠(yuǎn)達(dá)·天著源境三大項(xiàng)目的走量節(jié)奏，除了依托項(xiàng)目自身產(chǎn)品力與實(shí)景呈現(xiàn)外，更取決于片區(qū)兩大核心要素。

大源西新F4

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大源板塊的內(nèi)生購買力，能否托住千萬級(jí)新房行情？

大源板塊誕生于2005年。稍早前相關(guān)部門公開的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過20年的發(fā)展，疊加背靠天府軟件園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大源的常住人口約70萬，核心區(qū)人口密度約18萬人/平方公里，比許多世界城市的核心區(qū)還要高。

雄厚的人口與產(chǎn)業(yè)基底，也讓大源西樓市從起步階段開始，就高度依賴板塊內(nèi)部置換改善需求。據(jù)遠(yuǎn)達(dá)、交投等房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，從初代改善盤西派善成、天宸名邸到現(xiàn)在的溪云善成、天著源境等項(xiàng)目，大源本地地緣改善購房者占比始終穩(wěn)定在七成左右，內(nèi)生購房需求十分穩(wěn)固。

市場(chǎng)熱度同樣直觀：2025年大源二手房全年掛牌、成交雙雙突破4000套，穩(wěn)居高新南樓市成交第一梯隊(duì)，流通性極強(qiáng)。

不過潛藏的市場(chǎng)痛點(diǎn)已然顯現(xiàn)：當(dāng)下大源全域二手房掛牌量超3000套，世豪廣場(chǎng)片區(qū)掛牌均價(jià)約3.3萬/㎡，中央公園片區(qū)約3萬/㎡，房?jī)r(jià)水平與三年前基本持平。

大源新房二手房?jī)r(jià)格情況 圖據(jù)：貝殼APP

業(yè)內(nèi)直言，過去初代F4主流600萬級(jí)房源，地緣性業(yè)主“賣一買一”置換相對(duì)輕松；如今置業(yè)門檻一躍邁入千萬級(jí)別，即便板塊內(nèi)擁有龐大潛在置換人群，高額總價(jià)直接拉高置換門檻，地緣換房周期大幅拉長(zhǎng)，內(nèi)生購買力承接壓力顯著加大。

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能否全城吸客，成大源西關(guān)鍵

由此可見，本土置換購買力逐漸稀釋，大源西的破局重心，已然轉(zhuǎn)向外部客群引流。能否成功吸納整個(gè)城南乃至全成都的千萬級(jí)高端改善購房者，成為片區(qū)價(jià)值躍升的關(guān)鍵。

換言之，當(dāng)下的大源西，亟需進(jìn)一步打開城市級(jí)發(fā)展想象空間。

進(jìn)入2026年，一些利好信號(hào)開始出現(xiàn)：

4月18日，成都教科院附屬學(xué)校正式官宣今年將新開設(shè)高中部。根據(jù)公告內(nèi)容顯示，高中部位于遠(yuǎn)達(dá)·天著源境以北，城投·錦上錦以西，南華路以東。這意味著成都教科院附屬學(xué)校從之前的K9升級(jí)為了K12，大源西板塊也初步形成涵蓋幼兒園到高中的完整教育體系。

圖據(jù)：成都教科院附屬學(xué)校官方微信

更大的利好來自規(guī)劃層面——上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院將對(duì)高新區(qū)和雙流區(qū)交界的11.9平方公里土地進(jìn)行統(tǒng)一城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。

此次規(guī)劃范圍北至川大路東沿線，東至昆華路、天府四街和劍南大道，南至柏順路一段和江安河，西至成雅高速。從規(guī)模來看，此次騎龍片區(qū)規(guī)劃面積約為金融城三期的約3.2倍。

騎龍創(chuàng)新園規(guī)劃效果意境圖，圖據(jù)：成都高新

在3月成都高新區(qū)主辦的城市價(jià)值推介暨市場(chǎng)拓展活動(dòng)（上海站）活動(dòng)上，上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師兼城市設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)匡曉明對(duì)片區(qū)藍(lán)圖進(jìn)行了“劇透”：成都高新騎龍片區(qū)將以“創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極、青創(chuàng)人才磁力場(chǎng)、生態(tài)魅力公園城”為核心定位，打造江安河生態(tài)帶、公園式總部集聚區(qū)，力爭(zhēng)成為成渝門戶創(chuàng)新示范標(biāo)桿。

“萬千氣象，幸福成都”成都城市價(jià)值推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

不難看出，產(chǎn)業(yè)賦能、高端居住、生態(tài)宜居三位一體，已然成為大源西征戰(zhàn)成都高端樓市的核心底氣。而市場(chǎng)認(rèn)可度高低，也將直接影響“大源西新F4”在同臺(tái)競(jìng)技金融城三期等熱門高端板塊時(shí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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