你有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在逛新交付的小區(qū)，路邊綠化帶、單元樓門口甚至消防通道全塞得滿滿當(dāng)當(dāng)，可拐進(jìn)地下車庫一看，一排排車位全空著，連燈光都透著冷清。前兩年開發(fā)商還天天喊“再不買就沒位”，怎么突然大家都不肯掏錢買了？前些天南昌熊女士花26.5萬長(zhǎng)期租人防車位最后停不了車的事，又把這件事推到了風(fēng)口浪尖，這里頭的彎彎繞繞，很多人直到踩坑才明白。

拿二線城市最常見的十五萬一個(gè)地下車位算，小區(qū)包月停車一般也就六百塊。連著租整整二十年，總租金才十四萬出頭，比直接買一個(gè)還便宜一萬多。哪怕買了車位，每個(gè)月照樣得交管理費(fèi)，算下來實(shí)際持有成本比租貴太多，開發(fā)商說的“車位只漲不跌”根本站不住腳。

這兩年車位價(jià)格還在批量降價(jià)，山西高平有些小區(qū)把車位年租金降到一千八，合下來一個(gè)月才一百五十塊，就算這樣，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門還說再降點(diǎn)效果可能會(huì)更好。之前早早買了車位想轉(zhuǎn)手的人更鬧心，十幾萬入手的車位，現(xiàn)在打五折都沒人接盤，掛牌一年半載都成交不了。錢砸進(jìn)去拿不出來還天天貶值，換誰都覺得這筆買賣不劃算。

現(xiàn)在大家手頭都偏緊，“先保現(xiàn)金流”已經(jīng)成了很多人的共識(shí)，能租就先租，大額支出能省則省。這種理性消費(fèi)的風(fēng)一吹，直接就吹到了地下車庫門口，不少人直接就放棄了買車位的想法。

就算你算得過來賬愿意掏錢，還有個(gè)繞不開的硬門檻，就是產(chǎn)權(quán)問題。地下車庫里有相當(dāng)大比例是人防車位，這里頭的水深得很多業(yè)主一輩子都摸不清。法律早就有定論，人防工程屬于國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有，開發(fā)商只有平時(shí)的收益權(quán)，根本沒辦法把產(chǎn)權(quán)賣給你。

開發(fā)商玩的最多的套路就是“以租代售”，和業(yè)主簽一份十幾萬甚至幾十萬的長(zhǎng)期租賃合同，一簽就是二十年甚至七十年，名義上是租，實(shí)際和賣沒區(qū)別。可法律規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)就是二十年，超過的部分根本沒有法律效力。等于你花了七十年的錢，只買到二十年合法使用權(quán)，剩下幾十年全是空頭支票。

西安就有業(yè)主把開發(fā)商和物業(yè)一起告上了法庭，原因就是開發(fā)商逼著業(yè)主長(zhǎng)租人防車位，不租就不讓進(jìn)地庫，算下來每個(gè)月要八百三十塊，幾乎沒人能租得起。這種變相強(qiáng)賣的套路，比明著賣車位更讓人無奈。

廣東還有更夸張的操作，有小區(qū)物業(yè)用鐵鏈把所有地下車位圍起來，搞得業(yè)主無位可停。產(chǎn)權(quán)車位找了代理只賣不租，人防車位只提供二十年長(zhǎng)租一個(gè)選項(xiàng)，租金開出十五萬到十八萬不等，折合月租是原來市場(chǎng)價(jià)的兩倍，明擺著逼業(yè)主掏錢。

現(xiàn)在業(yè)主也都學(xué)精了，人防車位這買賣，根本不是一手交錢一手交貨那么簡(jiǎn)單。開發(fā)商賺的是制度模糊地帶的錢，業(yè)主承擔(dān)的卻是維權(quán)難、產(chǎn)權(quán)懸空、戰(zhàn)時(shí)可能被征用的多重風(fēng)險(xiǎn)。明知道是坑，誰還會(huì)主動(dòng)往里跳？

很多人不知道，現(xiàn)在地下車位早就供給過剩了，各地調(diào)研都給出了同一個(gè)信號(hào)。某地市區(qū)住宅小區(qū)一共建了一萬六千多個(gè)地下停車位，總體使用率還不到百分之四十，有的小區(qū)甚至不到百分之二十，才會(huì)出現(xiàn)路邊亂停、地下空著的怪象。

機(jī)械車位的尷尬更突出，江蘇無錫有個(gè)2010年交付的小區(qū)，地下建了一大批機(jī)械車位，十幾年下來基本沒人用，不少空置車位上堆了垃圾，操作桿上落滿灰。小區(qū)業(yè)主一聽只剩機(jī)械車位，連問都不想多問，就算租了也不停進(jìn)去，寧愿擠在地面。

新能源車普及之后，機(jī)械車位更沒人要了。早年的規(guī)范要求常見機(jī)械車位限重兩噸，新能源車因?yàn)閹Т箅姵兀毡楸扔蛙囍厮奈灏俟铮簧贌衢T車型整備質(zhì)量都超過兩噸四，根本達(dá)不到限重要求。而且機(jī)械車位大多沒法裝充電樁，新能源車停進(jìn)去既不安全也不方便，這種錯(cuò)配誰遇上誰鬧心。

現(xiàn)在城市治理的思路也變了，越來越多地方開始盤活存量共享車位。今年北京新增一萬個(gè)錯(cuò)峰共享車位，全市累計(jì)已經(jīng)開放七萬多個(gè)，南京新增了五千多個(gè)，其中三千多個(gè)都是機(jī)關(guān)事業(yè)單位開放的。石家莊更是一下子推出一萬五千多個(gè)共享車位，晚上給周邊居民停車用。

機(jī)關(guān)單位、商場(chǎng)寫字樓晚上把空位拿出來，智慧平臺(tái)統(tǒng)一調(diào)度，花幾塊錢就能停一晚上，比買個(gè)幾十萬的車位劃算太多。共享車位多了，大家“必須買個(gè)車位才安心”的執(zhí)念，自然也就慢慢松動(dòng)了。

開發(fā)商還抱著過去房地產(chǎn)黃金時(shí)代的老想法，把車位當(dāng)成利潤(rùn)蓄水池，寧愿空著也不肯大幅降價(jià)回籠資金，畢竟一降價(jià)就意味著賬面利潤(rùn)縮水。所以才有了“寧可空著也不便宜租”的怪圈，一直轉(zhuǎn)個(gè)不停。

地下車位從當(dāng)年的搶手貨變成現(xiàn)在的燙手山芋，其實(shí)是好幾股力量湊到一塊的結(jié)果。大家越來越會(huì)算賬，法律意識(shí)越來越強(qiáng)，城市停車治理也越來越靈活。這種靜悄悄的變化，其實(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢回歸理性的一個(gè)縮影。

對(duì)普通家庭來說，與其聽銷售天天念“再不買就沒了”的緊箍咒，不如多算幾筆賬，多看看周邊的替代方案。錢攥在自己手里，日子總不會(huì)被一格水泥地拖了后腿。

參考資料：人民日?qǐng)?bào) 地下車位為何無人問津