4月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)像一塊被摔裂的玻璃，裂痕的走向，遠(yuǎn)比整塊玻璃的完好程度更容易讓人引起關(guān)注。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)，表面看是一組溫和的"降幅收窄"：一線城市新建商品住宅同比降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅同比降幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

但要是把這塊玻璃朝著光舉起來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)裂痕的紋路特別陡峭。

上海新建商品住宅同比上漲3.7%，在70個(gè)城市里遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，而三線城市同比降幅擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.1%，而且還在繼續(xù)往下掉。

同一組數(shù)據(jù)里，藏著兩個(gè)季節(jié)。

這種一線城市回暖、三線城市承壓的剪刀差，不只是單純的城市能級(jí)差別，而是房地產(chǎn)底層邏輯變化的體現(xiàn)。

2026年政府工作報(bào)告把房地產(chǎn)的定調(diào)從止跌回穩(wěn)提升成著力穩(wěn)定，還在時(shí)隔十年后很少見地又提到去庫(kù)存，與此同時(shí)用185字描繪出「控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給」的政策框架。

這意味著，決策層已清醒認(rèn)識(shí)到：用大水漫灌式的刺激讓全國(guó)市場(chǎng)齊漲，既無可能，也無必要。

政策的目標(biāo)不再是制造普漲幻覺，而是讓不同能級(jí)的城市在各自的基本面上找到新的均衡點(diǎn)。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2026年4月，蘭州二手房均價(jià)是8961元每平方米，環(huán)比上個(gè)月降了2.27%，同比去年降了6.64%，新房均價(jià)是8459元每平方米，同比去年漲了5.37，這種新房漲、二手房跌的不一樣，和一線城市二手房漲幅超新房的情況形成明顯反差。

在蘭州，二手房掛牌的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了5萬套，去化周期是15個(gè)月，賣家之間競(jìng)爭(zhēng)挺激烈的，價(jià)格內(nèi)卷得比較嚴(yán)重。即便是主城巔峰時(shí)期過萬的房子，每平米也能低個(gè)3000或4000元。

蘭州的政策工具箱正在暗暗發(fā)生著變化

2026年2月，蘭州住房公積金貸款政策有了比較大的調(diào)整，單身繳存人最高可貸額度從60萬元提高到70萬元，已婚家庭從70萬元提高到90萬元，大學(xué)生群體買房子不受繳存余額限制，能直接享受最高額度，首套房、多子女家庭、退役軍人等群體最高能上浮20%，買綠色建筑還能接著享受優(yōu)惠，

2026年4月7號(hào)開始，公積金其他住房消費(fèi)提取額度從每人每年1萬元提高到2萬元，老舊小區(qū)改造提取最高額度從3萬元提升到5萬元，有效期到2027年4月6號(hào)。

既然總量擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去了，這些政策的隱含意思就很明白，那就不要經(jīng)過精準(zhǔn)的信貸投放還有產(chǎn)品力的更新升級(jí)，在存量的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中去找尋結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

蘭州某銀行針對(duì)大學(xué)生推出“青年安居貸"和“興業(yè)安居貸"，最低首付15%、利率LPR減50BP，前3年可只還利息。

在2026年1月到6月這個(gè)時(shí)間段里，主城四個(gè)區(qū)當(dāng)中，購(gòu)買首套新建商品住房的大學(xué)生，可以享受到每平米300元、最多3萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼，而且，高坪地區(qū)還會(huì)另外發(fā)放5000元消費(fèi)券。

但所有這些精巧的制度設(shè)計(jì)，都繞不開一個(gè)根本性問題，居民的資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)了嗎？

2025年上半年，蘭州單盤每個(gè)月平均來拜訪的就只有60組，認(rèn)購(gòu)的是6.5套，轉(zhuǎn)化率是10.8。購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心未來就業(yè)、房?jī)r(jià)下跌還有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，所以需求就推遲釋放了。

2025年7月，蘭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下降5.4%；二手房環(huán)比下降0.3%，同比下降6.5%。

蘭州樓市呈現(xiàn)“剛需聚焦二手次新、改善偏好新房”的明顯分化。

2025年上半年二手房成交20098套，高于2024年上半年的17546套，成交量逆勢(shì)上漲，價(jià)格卻同比下降6.5%。這種“量升價(jià)跌"的背后，是越來越多不看好蘭州市場(chǎng)的賣家開始無底線降價(jià)套現(xiàn)。

未來半年，蘭州樓市走勢(shì)會(huì)如何？

核心區(qū)域的韌性，是由土地供應(yīng)的稀缺性以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的避險(xiǎn)特點(diǎn)所決定的，而外圍區(qū)域的出路，就在于產(chǎn)業(yè)引入和人口凈流入能不能形成實(shí)質(zhì)性的支撐。

2026年的房地產(chǎn)政策，本質(zhì)上是一回像外科手術(shù)似的切掉高杠桿、高周轉(zhuǎn)問題的操作，把保障和市場(chǎng)的雙軌縫合起來，可是，術(shù)后能不能恢復(fù)活力，既不取決于手術(shù)刀本身，也不取決于麻醉劑的用量，而是取決于患者自身的造血功能。

當(dāng)4月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)把分化的裂痕顯露出來的時(shí)候，我們或許得承認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)最不好的時(shí)期可能已經(jīng)過去了，但最好的時(shí)期，也不會(huì)平均地降臨到每一座城市，蘭州的購(gòu)房者，正用每一次謹(jǐn)慎的簽約，給這座城市的未來投票。

*文中相關(guān)數(shù)據(jù)來源說明：

1. 2026年4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)（一線城市降幅收窄、上海上漲3.7%、三線城市降幅擴(kuò)大等）：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2026年5月18日發(fā)布。

2. 2026年4月蘭州新房及二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)（新房均價(jià)8459元/㎡同比漲5.37%，二手房均價(jià)8961元/㎡環(huán)比降2.27%等）：聚匯數(shù)據(jù)（lz.gotohui.com），2026年4月28日統(tǒng)計(jì)。

3. 2026年蘭州住房公積金貸款及提取政策調(diào)整：蘭州住房公積金管理中心，2026年2月及4月發(fā)布。

4. 2026年蘭州市大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼及消費(fèi)券政策：蘭州市《關(guān)于支持大學(xué)生群體留蘭購(gòu)買新建商品住房若干措施》，2026年1月實(shí)施。

5. 2025年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)（單盤月均來訪60組、認(rèn)購(gòu)6.5套等）：保利和潤(rùn)甘肅公司《2025年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。

6. 2026年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)（“著力穩(wěn)定”、“去庫(kù)存”等）：2026年國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告。

（注：不同數(shù)據(jù)平臺(tái)因統(tǒng)計(jì)樣本、口徑與時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，結(jié)果存在合理差異，此屬正常現(xiàn)象。）