100萬的房子，到2030年還能值多少？

2026年春天，香港中環(huán)，長實(shí)集團(tuán)年度業(yè)績發(fā)布會上，李澤鉅的一句話引爆了地產(chǎn)圈——地產(chǎn)是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)之一，只要回報(bào)合理，我們一定會參與競拍。

與此同時(shí)，長實(shí)手握超400億港元現(xiàn)金，凈負(fù)債率僅2.3%，過去幾年李嘉誠一直在全球出售資產(chǎn)，套現(xiàn)近3500億港元。

華人商界的傳奇，在房地產(chǎn)市場最冷的時(shí)候，帶著巨額現(xiàn)金回來了，為什么？

2013年到2016年，內(nèi)地樓市地王頻出、一片狂熱，李嘉誠卻開啟史詩級戰(zhàn)略撤退。

廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心，一座座拋售。短短數(shù)年套現(xiàn)超1700億港元，完美避開了此后漫長的行業(yè)寒冬。

這意味著在李氏家族的財(cái)務(wù)模型里，當(dāng)前土地和資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入合理回報(bào)區(qū)間，當(dāng)下最冷的價(jià)格，正是他眼中最好的籌碼。

但你如果以為他要賭房價(jià)暴漲，就大錯特錯了，他曾清楚表態(tài)：未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價(jià)都將會迎來大調(diào)整，因?yàn)樾枨笤谥皫啄昃鸵呀?jīng)釋放殆盡了，未來5年房價(jià)兇多吉少。

如果自住，負(fù)擔(dān)到就可以買樓，但買嚟炒就唔好。

曹德旺補(bǔ)了一刀：房子本身就是一堆水泥磚頭，根本就不值錢。

大佬的預(yù)言，透著一個(gè)樸素的真理，回歸居住屬性，可自住，但別炒。可有些房子保得住錢，有些房子注定蒸發(fā)。

四年深度調(diào)整，樓市到底跌了多少？北上廣深二手房價(jià)格較2021年歷史高點(diǎn)：北京降38.3%，上海39.6%，廣州40.4%，深圳44.3%。

四大一線城市房價(jià)均已回到2016年水平，100萬的房子，4年后值60萬，但如果你買在炒房時(shí)代的三四線城市遠(yuǎn)郊盤，可能連40萬都接不住。

那到2030年，市場會走向哪里？

分化，是未來五年樓市最確定的詞，克而瑞研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年至今市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化的運(yùn)行格局。

一線城市新房及二手房價(jià)格在2026年一季度已止跌，3月一、二手房價(jià)格環(huán)比首次齊漲。

預(yù)計(jì)2026年全國新房均價(jià)同比跌幅收窄至2%以內(nèi)，一線及強(qiáng)二線城市甚至微漲0.5%到1%。

但三、四線城市呢？恐怕面臨漫長的鶴崗化陰跌，遠(yuǎn)郊盤甚至降價(jià)40%都找不到接盤俠。

李嘉誠自己都說了：“父干爺干撐起的樓市需求依舊龐大，但只是結(jié)構(gòu)性旺場?！?/p>

分化也在存量，當(dāng)高盛預(yù)測上海和深圳將在2026年底觸底反彈，三年內(nèi)上漲15%時(shí)，還有更大的底牌，2030年城鎮(zhèn)化率將達(dá)70%，仍有2到2.5個(gè)百分點(diǎn)的增長空間。

約2億新市民進(jìn)城，那些仍然能牢牢吸住人口、穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)的城市，核心資產(chǎn)將穿越周期。

但李嘉誠從來不被100萬的房子困死，2026年政府工作報(bào)告明確樓市目標(biāo)是“穩(wěn)住市場”。

長期看，房產(chǎn)稅不遠(yuǎn)，財(cái)政部正起草完善法律草案，總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。

財(cái)政部已明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大試點(diǎn)城市的條件?？蛇@一天遲早會來，當(dāng)房產(chǎn)稅落地，手上長期持有的空置房產(chǎn)持有成本將成不能承受之重。

所以100萬的房子到2030年值多少？分化成這樣，誰也說不清楚。