廣西
以“租賃”之名，行“買賣”之實，這樣的土地租賃合同可沒有法律保障。近日，貴港市覃塘區人民法院依法審理了一起“以租代買”形式變相買賣農村集體土地的合同糾紛案。
Part 1
基本案情
原告馬某因建房需求，經人介紹與被告韋某達成土地“租賃”合意，先后按被告指示支付款項，后雙方簽訂《土地租賃合同》，約定以“長久性租賃”的形式轉讓覃塘區某屯的一處農村集體土地，原告一次性支付 “租金” 205000 元，被告則需遷移土地旁家廟并交付土地。合同簽訂后，被告遲遲未履行交地義務，原告經與案涉土地周邊村民核實，發現案涉土地并非是被告全部所有，遂與被告協商退款，被告出具《還款保證書》卻未按約履行。原告多次催收無果后，訴至法院，要求確認解除合同、被告返還所有購房款并支付相應資金占用費。
Part 2
法院審理
法院經審理查明，案涉土地為農村承包地，原告并非該土地所屬集體經濟組織成員，雙方簽訂的《土地租賃合同》雖以租賃為名，但結合原告的購地意圖、一次性支付“租金”且獲得土地“支配權和使用權”的約定，以及家廟遷移后可自主建房等履行情況，雙方真實意思表示為轉移土地使用權并用于非農業建設，實則是變相買賣農村集體土地使用權，且約定將土地用于建房，改變了土地的農業用途，該行為違反法律、行政法規的強制性規定。同時，該合同是以虛假的租賃意思表示掩蓋買賣集體土地的真實目的，依法應認定為無效。
關于原告的訴訟請求，法院認為，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應當予以返還，故被告應向原告返還收取的 205000 元。但原告作為完全民事行為能力人，亦應知悉農村土地買賣或變相買賣的禁止性規定，未盡到審慎注意義務，對合同無效亦存在過錯，故對其主張的資金占用費訴請不予支持。最終，法院依法判決被告韋某向原告馬某返還 205000 元，駁回原告的其他訴訟請求。
Part 3
法官釋法
農村集體土地的所有權和使用權受法律嚴格保護，《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規明確規定，農村土地承包經營權流轉不得改變土地所有權性質及農業用途，不得向本集體經濟組織以外的單位或個人變相轉讓。實踐中，部分當事人為規避法律規定，以“以租代買”“長期租賃” 等形式變相買賣農村集體土地，此類行為不僅違背農村土地管理的立法初衷，損害集體經濟組織和集體成員的合法權益，相關合同也會因違反法律強制性規定被認定為無效。
法官提醒
農村集體所有土地不能自由交易，其所有權禁止買賣，使用權的流轉受到嚴格的法律限制，切勿為謀取私利或滿足個人需求，通過“以租代買”等方式進行非法交易，否則不僅會導致合同無效，還可能面臨財產損失的風險。在進行土地相關交易時，應嚴格遵守土地管理相關法律規定，查驗土地權屬證明，審慎簽訂合同，確認交易行為的合法性，維護自身合法權益。
轉載自“廣西高院”公眾號
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