2017年，富力地產(chǎn)花199.06億元，從萬達(dá)手里買下77家酒店。

那一年，這筆交易被稱為抄底。

因為這批酒店資產(chǎn)凈值預(yù)期不少于331.76億元，富力相當(dāng)于用約六折價格拿下了一批核心城市高端酒店資產(chǎn)。

按照當(dāng)時富力的說法，自己省下了15年至20年的開發(fā)時間，也省掉了大量前期建設(shè)和培育成本。

8年后，再看這筆交易，答案就沒那么輕松了。

從2022年開始，富力陸續(xù)出售酒店資產(chǎn)；到2024年、2025年，酒店處置明顯加速；

長春富力萬達(dá)文華酒店

到了2026年，市場上甚至出現(xiàn)了“富力90家酒店快賣光了”的說法。

有報道提到，富力高峰期控制酒店數(shù)量一度接近90家至93家，截至2026年3月，旗下酒店數(shù)量已縮減至約19家。

所以，今天再問富力買的酒店，到底賺了還是虧了，其實(shí)已經(jīng)不是一個簡單的投資收益問題。

如果只看價格，富力當(dāng)年買得不算貴。

如果只看現(xiàn)金流，酒店曾經(jīng)確實(shí)貢獻(xiàn)過收入。

但如果看最終結(jié)果，這筆交易顯然沒有成為富力想象中的第二增長曲線。

更準(zhǔn)確地說：

富力不是買錯了酒店，而是用開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)，買了一批必須長期持有的資產(chǎn)。

問題不是酒店本身不值錢，而是富力沒有等到它們真正值錢的時候。

南京富力萬達(dá)嘉華酒店

2017年的富力，為什么敢接萬達(dá)的酒店？

原因很簡單：便宜，且看起來很優(yōu)質(zhì)。

這77家酒店，不是普通酒店，而是萬達(dá)多年沉淀下來的高端酒店資產(chǎn)，分布在多個城市核心地段，包含文華、嘉華、瑞華等萬達(dá)自營品牌，也有威斯汀、希爾頓等國際品牌管理項目。

按照當(dāng)時公開信息，這批酒店合計約328.6萬平方米，共23202間客房。

對一家房地產(chǎn)公司來說，這樣的資產(chǎn)很有誘惑力。

第一，它是現(xiàn)成資產(chǎn)，不需要重新拿地、報建、開發(fā)、招商。

第二，它是高端資產(chǎn)，有城市地標(biāo)屬性。

第三，它能產(chǎn)生經(jīng)營現(xiàn)金流，不像土地和在建項目那樣長期沉淀資金。

第四，它還能讓富力從住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)向“開發(fā)+持有運(yùn)營”的綜合地產(chǎn)商。

當(dāng)時富力的判斷并不完全錯。

尤其在地產(chǎn)上行周期里，開發(fā)商買酒店，邏輯是成立的。

酒店雖然回報慢，但可以提升公司資產(chǎn)質(zhì)量，也能給集團(tuán)帶來穩(wěn)定收入。港資地產(chǎn)商長期持有物業(yè)、靠租金和經(jīng)營現(xiàn)金流穿越周期，曾經(jīng)就是富力想學(xué)習(xí)的方向。

問題在于，富力學(xué)了持有物業(yè)的表面，卻沒真正具備長期資本的底子。

酒店不是快錢。

高端酒店更不是快錢。

一座高端酒店，從建設(shè)到成熟，需要漫長周期。即使是已經(jīng)開業(yè)的成熟酒店，也依然面臨翻新、維護(hù)、品牌管理費(fèi)、人力成本、能源成本、市場周期波動。

它不像住宅，賣掉就回款；也不像中端加盟酒店，可以通過輕資產(chǎn)模型快速復(fù)制。

高端酒店最核心的價值，恰恰在長期持有。

持有越久，核心地段越稀缺，資產(chǎn)越可能增值；經(jīng)營越穩(wěn)定，現(xiàn)金流越有確定性；品牌維護(hù)越好，未來證券化、基金化、整體出售的空間越大。

但這一切的前提是：你得扛得住周期。

富力沒有扛住。

東莞富力萬達(dá)文華酒店

壓垮富力的是什么？

真正壓垮這筆交易的，并不是酒店業(yè)務(wù)本身，而是地產(chǎn)主業(yè)的流動性危機(jī)。

2024年，富力地產(chǎn)營業(yè)額為177.01億元，較2023年的362.39億元下降51.15%；公司擁有人應(yīng)占虧損177.1億元。

更關(guān)鍵的是，截至2024年底，富力現(xiàn)金總額僅38.64億元，流動負(fù)債超過流動資產(chǎn)316.76億元。

到了2025年，壓力仍未緩解。

有報道顯示，富力2025年酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)收入為17.1億元，占總營收15.6%，同比下降61.0%；截至2025年末，公司總現(xiàn)金約30.59億元，較2024年底繼續(xù)下降。

這組數(shù)據(jù)說明了一個現(xiàn)實(shí)：

富力賣酒店，不是因為酒店沒有價值，而是因為公司已經(jīng)等不起。

酒店原本應(yīng)該是長期資產(chǎn)，最后卻變成了救命資產(chǎn)。

這才是整件事最值得行業(yè)反思的地方。

2023年，富力酒店業(yè)務(wù)其實(shí)曾經(jīng)出現(xiàn)過修復(fù)。

公開資料顯示，2023年富力酒店營業(yè)額同比增長54%至63.65億元，其中奢華型及超高端型酒店整體入住率約64%，平均房價773元；高端型酒店入住率59%，平均房價446元。

這說明什么？

說明這批酒店不是完全沒有經(jīng)營價值。旅游復(fù)蘇、商務(wù)恢復(fù)之后，高端酒店仍然能夠貢獻(xiàn)收入，甚至在某些年份對公司現(xiàn)金流形成支撐。

但問題是，酒店經(jīng)營現(xiàn)金流救不了地產(chǎn)債務(wù)黑洞。

一家酒店一年能貢獻(xiàn)穩(wěn)定收入，但一家高杠桿房企面對的是數(shù)百億元債務(wù)壓力。新浪財經(jīng)援引公開資料稱，截至2025年末，富力有息債務(wù)逾期本金余額達(dá)368.1億元。

這就形成了一個巨大錯位：

酒店是在慢慢回血，債務(wù)卻在快速失血。

于是，富力只能出售、抵押、拍賣。

2022年，富力開始出售酒店資產(chǎn)，先后處置北京、福州、鎮(zhèn)江等城市酒店，累計回款超過12.45億元。

2024年，處置節(jié)奏明顯加快。2025年下半年，部分銀行啟動對相關(guān)酒店資產(chǎn)的司法處置。

成都富力麗思卡爾頓酒店

2026年3月，東莞富力萬達(dá)文華酒店、成都富力麗思卡爾頓酒店等資產(chǎn)又被擺上拍賣平臺，成都富力麗思卡爾頓起拍價約8.6億元。

更有代表性的是廣州富力空港假日酒店。2025年4月，這家酒店首次拍賣流拍。

它的評估價約3.96億元，起拍價已經(jīng)降到2.77億元，相當(dāng)于評估價7折，但仍無人報名。

這類案例很能說明問題。

高端酒店不是沒有價值，但在債務(wù)處置場景下，它的價值往往會被打折。

為什么？

因為買家不只看資產(chǎn)，也看交易背景。

如果是正常交易，酒店可以講長期收益；
如果是司法拍賣，買家首先考慮的是風(fēng)險折價。

如果資產(chǎn)還涉及抵押、債權(quán)人、經(jīng)營管理合同、品牌合同、員工安置，交易難度還會繼續(xù)增加。

也就是說，富力當(dāng)年買酒店時，是以戰(zhàn)略資產(chǎn)的邏輯買入；今天賣酒店時，卻是在債務(wù)出清的邏輯下出售。

兩個場景完全不同，價格自然也不可能一樣。

所以，富力到底虧沒虧？

從財務(wù)角度看，短期很難說賺。

富力當(dāng)年用199.06億元買下77家酒店，看上去是六折買入。但這并不等于最終一定賺錢。

因為酒店資產(chǎn)不是買入價低就能盈利，它還要承擔(dān)多年的運(yùn)營成本、翻新投入、融資成本和機(jī)會成本。

當(dāng)富力為了收購、運(yùn)營和抵押融資付出大量資金成本之后，賬面買得便宜的優(yōu)勢，會被時間慢慢稀釋。

從經(jīng)營角度看，這批酒店也不是完全失敗。

它們確實(shí)為富力貢獻(xiàn)過收入，也讓富力一度成為全球最大的豪華酒店業(yè)主之一。2023年酒店業(yè)務(wù)收入63.65億元，在地產(chǎn)銷售下滑時，對公司經(jīng)營形成一定支撐。

但從戰(zhàn)略角度看，這筆交易失敗了。

因為它沒有讓富力完成轉(zhuǎn)型，反而在地產(chǎn)主業(yè)下行后，變成了被迫處置的資產(chǎn)池。

惠州富力萬麗酒店

這也是為什么我認(rèn)為，這筆交易最大的教訓(xùn)不是富力買貴了，而是：

開發(fā)商不能用短錢，去買長資產(chǎn)。

高端酒店適合誰持有？

不是誰有錢，誰就適合持有。它適合三類玩家：

第一類，是保險資金。因為保險資金負(fù)債久期長，追求穩(wěn)定現(xiàn)金流，能夠接受慢回報。

第二類，是國資平臺。因為國資更看重城市功能、資產(chǎn)安全和長期運(yùn)營，不急于短期退出。

第三類，是真正成熟的商業(yè)地產(chǎn)基金。因為它們懂資產(chǎn)管理，懂退出路徑，也懂如何通過運(yùn)營提升估值。

但對高杠桿房企來說，高端酒店是一把雙刃劍。

市場好的時候，它是資產(chǎn)；

市場差的時候，它就是負(fù)擔(dān)；

現(xiàn)金流緊的時候，它甚至?xí)兂勺钕缺毁u掉的救命錢。

富力的案例，恰好把這件事演示得非常清楚。

更深一層看，富力賣酒店，也不是孤立事件，而是中國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)邏輯變化的縮影。

過去二十年，很多房企熱衷于做酒店。原因并不復(fù)雜：酒店能提升項目形象，能拉高城市綜合體定位，能幫助拿地，也能給公司講一個持有型物業(yè)的故事。

但很多開發(fā)商并沒有真正想明白一個問題：

酒店不是展示品，而是長期經(jīng)營品。

酒店不是資產(chǎn)負(fù)債表上的漂亮數(shù)字，而是每天都要付工資、付能耗、付品牌費(fèi)、做維護(hù)、做翻新的重運(yùn)營生意。

它不像住宅，賣掉就結(jié)束。
它也不像寫字樓，租出去就相對穩(wěn)定。

南寧富力萬達(dá)文華酒店

酒店每天都在重新定價，每天都要重新銷售，每天都要接受市場檢驗。

如果開發(fā)商只是把酒店當(dāng)作綜合體的面子工程，最后大概率會付出代價。

富力的處境，是一種典型樣本：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)主業(yè)還能造血時，酒店是錦上添花；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)主業(yè)失血時，酒店就被推到前臺賣身救主。

這不是酒店行業(yè)的問題，而是開發(fā)商資產(chǎn)配置的問題。

所以，今天再看富力當(dāng)年收購萬達(dá)酒店，它真正值得討論的，不是199億元貴不貴，而是富力有沒有能力長期持有。

答案現(xiàn)在已經(jīng)比較清楚了。

它曾經(jīng)買到了一批好資產(chǎn)，但沒有匹配一套好資金。

它曾經(jīng)擁有過一批高端酒店，但沒有真正把這些酒店轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的資產(chǎn)管理能力。

它曾經(jīng)想通過酒店改變房地產(chǎn)開發(fā)商的單一模式，但最終還是被地產(chǎn)主業(yè)的債務(wù)周期拖回去了。

這才是這筆交易的真實(shí)結(jié)局。

如果按戰(zhàn)略結(jié)果算，這筆交易很難說成功。

因為一筆真正成功的收購，不只是買進(jìn)來便宜，而是能在正確的周期里，放在正確的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，持續(xù)創(chuàng)造價值。

富力的問題，恰恰是買入時看到了便宜，持有時遇到了周期，出售時失去了主動權(quán)。

這也是為什么，今天越來越多險資、國資、基金開始接手類似酒店資產(chǎn)時，行業(yè)真正發(fā)生的變化不是誰在抄底，而是：

高端酒店正在從開發(fā)商手里，轉(zhuǎn)向更適合長期持有的資本手里。

富力買下萬達(dá)酒店，是一個時代的開始。

富力賣掉這些酒店，則是另一個時代的開始。

前一個時代，開發(fā)商相信自己什么都能做。

后一個時代，市場開始重新追問：什么資產(chǎn)，應(yīng)該由什么資本持有？

富力的答案，已經(jīng)寫在一場持續(xù)數(shù)年的酒店大甩賣里。