北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

家里女娃，今年中班，27年小學。目前在昌平龍域居住，打算到上地學區買房，目前看的上地東里和裕和樹村那邊。本意是想買個占坑房，這不是上地學區爆了嘛，除非買到東里這邊核心區，但我還是有外來戶被出區的擔憂。

正好我有同學在雙榆樹住，她家娃今年中考，建議我看看中關村學區，我主要考慮老破小占坑房，三五百萬的，不想把手頭房賣掉。您看看有什么可操作性。我也不指望娃往清北擠，就想找個相對不錯的初中環境，健康第一，學業第二。

A：

1、買到上地東里這邊，但這邊的溢價率高啊，也是一分錢一分貨。反正我前些日子算過溢價，占坑兒房低了說40%，實際上50%才是現狀，也就是600萬占坑兒房中的300萬都是學區價值。考慮好再買吧，商品價格是供需關系決定的。

2、買中關村占坑兒房的操作性沒問題，常規操作而已。不過您這期望值可不算太低，大意是希望花錢別太多+資源別太差+學習別太累+小升初確保省心，最終考上低于清北的大學就行。這些可以說是大多數家長的希望，但能實現的真不多。

3、簡單說吧，中關村學區的特點就是中一二非常的牛，其他也還都不錯，所以這里是頂級學區。但中學通道不算太強，跟上地沒法兒比，甚至略遜其他中上學區，比如萬壽路等地。

簡單說吧，學區內就一個公立九年制人分（另一個中科啟元是民辦，無學區房），但這是搖號的，競爭非常的激烈，看運氣了。其他的是雙榆樹能40%直升中關村中學，但不算太強校。再其他的小升初就都是派位了，除了子弟和政保之外，沒人敢保證中學（點招得看到時候的政策）。

4、另外中關村的雞娃氛圍相當的濃厚，不想參與內卷的考慮好再來，否則有可能會比上地更加焦慮。尤其是運氣好進入牛小的，被卷的水深火熱的有的是。這很多時候不是家長意愿的問題，而是環境的影響。

5、再有就是中關村的學區溢價，以中一的東南小區vs雙榆樹東里為代表吧。東南小區現在占坑兒房在500萬吧，租售比750左右，溢價率30-40%，略低于上地東里，高于平均值。雙榆樹東里的占坑兒房300多萬，租售比600左右，溢價率應該不超30%，基本就是海淀平均值。

6、簡單就是這情況，我沒什么明確建議，只是列出這些供參考。

僅供參考。

二

Q:

我目前自住唯一住房，朝陽區朝外大街一個塔樓老破小，兩居。96年電梯央企樓。不知道什么時候賣合適？主要是賣了不知道置換哪里，次新房一樣在跌，想關注新房，但是期房更新大，且新房都1-2萬溢價。我要不要賣了老破小，租房等幾年，再看新房情況呢？

問題是：這個老破小什么時候賣？

目前孩子三年級，雖然不是學區，但是六年級小升初時，還是有房本好些吧？所以我要等29年填好初中志愿后再賣？

A：

1、這問題問的，弄的我腦子都有點兒亂。這預算到底是多少啊？還是先談錢吧，要不然不好聊。

2、什么時候賣看自己，想換了就賣，不想換就留著。常規建議是如果平級置換，那什么時候賣都行，反正現在也沒什么行情。如果是升級置換或預期房價漲，那就盡量先買房，或者是交了定金后再賣房，盡量縮短空白期。我認為現在至少是橫盤期，沒什么行情，但下跌的空間幾乎沒有。

如果是預期房價降，那就賣房套現唄，賣的越早越好，然后拿著錢賭北京房價崩盤。

3、房子是用來住的，想在哪兒住就換哪里唄。新房肯定有溢價，否則人家土地方vs開發商總不能賠錢吧？不管您看多少年，我們開發商也是肯定有利潤才蓋房賣房的，不賺錢就不拿地，反正不做慈善。

賣老破小等幾年，這看自己是否算的過賬來了。反正現在五大行的存款利息是最高1.5%，而北京平均租金收益是1.8%，老房毛收益2%以上。就算您家這套老破小是2%吧。假定賣400萬，然后存銀行每年掙6萬，同時花8萬把這套房租回來，您覺得合適嗎？所以常規建議是如果有高息+穩妥的理財渠道再聊套現持幣，否則還是湊合著住吧。

4、既然是在朝陽區，那肯定是小升初時有房更好啊，這是“房本主義”地區，只要不是九年制，那升學時就需要房籍，否則有可能被派位。所以如果想在本地升學，那就過幾年再說吧。

僅供參考。

三

Q:

感謝您中肯的建議，我們在朝陽芍藥居有房子已經有10年了，東崇前崇文門我們也有老人的房子，不需要再購買，也就是說房產溢價對我們沒有影響。我們可以直接進人朝小學部直升人朝初中，也可以選擇在東城上崇文小學，后期搖號，因為東城東崇前會有掉坑96中初中的風險。

我認同您說的牛娃和普娃選擇思路。但確實我們目前看不出孩子的天賦。您說如果我們能避開搖號，讓孩子在東城文匯小學上學九年一貫文匯初中或者廣渠門中學附屬花市小學直升廣渠門中學，這兩個通路和朝陽的人朝小學和人朝初中，這三個通路哪個好呀？

A：

1、看不出孩子天賦，那就去做個智商測算吧，正規醫院的都行，很多三甲都有，現在千八百塊錢吧。五歲以上就基本準確了，七歲就更準。

2、另外如果是兩邊都有房子，那常規就是首選東城啊。上限不低于朝陽，下限高于朝陽，有了馬誰還牽駱駝啊。

文匯和廣渠門的選擇，常規的話那首選廣渠門，老牌兒區重點，在我小時候就很有名。廣渠門在崇文區屬于第一梯隊，再往上只有當年的26中了，但26是市重點。

當然文匯也挺好，本身就是26中的初中部，當年教改分出來的。但現在這里是9年制，而廣渠門屬于完全中學，所以理論上還是廣渠門的初高中關系更近。

3、總之如果是三條通道都能確定，也不用買房，那換我家的話首選東城+廣渠門。雖然人朝是朝陽頭部校，但這幾年學區房賣的太多了，猛然增加這么多的分校和校區，對師資和成績都是考驗。我反正對孩子教育是不愿冒險的，不求多牛，盡量穩妥，而且是下限高點兒才踏實。

僅供參考。

四

Q:

本人97年，女友03年。準備結婚，600萬預算。女友家在東三環紅廟，我們想在這附近買一兩居室。考慮紅廟、慈云寺、十里堡、青年路一帶。希望樓齡2005年之后，不考慮學區，不考慮通勤，不喜歡大型社區。您推薦哪里？

這附近我們看了東區國際、東恒時代、華紡易城、遠洋天地、愛這城等，符合預期的是愛這城一期（十里堡甲1號院）的兩居室，戶型不錯，小區環境也不錯。我主要是覺得這里離四惠有點近了，地段一般。但地段好的，樓齡新的就超預算了。您有什么建議嗎？

A：

1、我推薦哪里，常規排序就是華紡-東恒二期-愛這城二期-遠洋天地板樓，然后東區國際就看自己的喜好吧。

2、愛這城一區也挺好的，自住為主吧。塔樓為主，兩居室的戶型好像偏大，我印象都是100多平的。這種戶型自住很舒服，長期自住挺合適的。就是價格走勢不算太強而已，居住角度的性價比也略低于北京平均值。也就是優劣勢都挺明顯的，看自己注重哪方面了。

另外一區挨著鐵道，看房的時候考察或咨詢好噪音問題，東邊的前些年聽到過吐槽，這幾年應該好多了，但還是考察好吧。

3、既然是婚房那就主要看自己的喜好吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產品。尤其是婚房，沒必要太聽別人的建議。

僅供參考。

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