對于在城市打拼的年輕人而言

租房，往往是生活的開篇

一個能遮風擋雨的小窩

安放著大大小小的夢想

然而，現(xiàn)實中常常伴隨著意想不到的波折

漏水無人維修、二房東轉租跑路……

租房生活一不小心就變成了“煩心事”

怎樣才能避免“租”來的煩惱？

近日，山西省陽泉市中級人民法院審理了一起因房屋漏水引發(fā)的鄰里糾紛案。樓下住戶王某認為家中頂燈因樓上漏水受損，將樓上房東曹某與租客馮某一并訴至法院，要求共同賠償。三方各執(zhí)一詞，案件歷經二審。

法院經審理認為，現(xiàn)有證據(jù)無法證實租客在使用過程中存在過錯，最終經調解，由房屋所有權人即房東承擔全部賠償責任，租客無需賠付。

一起小小的漏水糾紛，折射出租賃關系中最核心的問題：房東與租客之間，責任到底如何劃分？日常生活中如何規(guī)避“租賃坑”？

一、先分清：誰該修？誰該賠？

（一）出租人：租賃物的“第一責任人”

出租人對房屋及設施負有基本的維修、保養(yǎng)義務，保證租賃物能夠正常使用。租賃物自身老化、瑕疵、非人為原因損壞，原則上由出租人負責維修；

承租人提出合理維修請求后，出租人應在限期內處理；

出租人未在合理期限內履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；因維修影響正常居住使用的，可以要求減免租金或延長租期。

簡單說，租賃物自身損壞，大多由出租人負責。

（二）承租人：合理使用，不擔“冤枉責”

承租人的核心義務，是按照約定或租賃物性質正常使用租賃物。即按合同用途使用，不擅自改變房屋結構、不違規(guī)使用設施設備；因自身使用不當、疏忽大意、擅自改造造成損壞的，應當承擔賠償責任；正常使用產生的自然損耗，如墻面輕微泛黃、家具正常磨損等，無需賠償。

簡單說，只要正常使用、未違規(guī)損壞，就不用為損耗買單。

二、再深究：字里行間的“文字游戲”

（一）合同中的“預制菜”，小心藏著“添加劑”

在租房時，房東或中介常以“統(tǒng)一模板”“行業(yè)慣例”“大家都這么簽”為由，讓承租人簽下預先擬好的合同。承租人往往圖省事大筆一揮，等到退租時，對方卻翻出條款要求按新品原價賠償裝修或家具，甚至賠得比買新的還貴，這才驚覺吃了“啞巴虧”。

根據(jù)民法典第四百九十六條，這類預先擬定、沒跟承租人商量的條款，叫“格式條款”。提供方負有“提示說明義務”——凡是加重承租人責任、限制承租人主要權利的條款（如“任何損壞按原價賠償”），必須用加粗、標紅等方式讓承租人明確知曉。若提供方未盡到提示說明義務，且導致承租人沒有注意或理解該條款的，承租人可主張該條款不成為合同內容。

另外，即便合同提供方履行了提示說明義務，也不代表該條款就一定有效。

如果條款內容本身不合理地免除出租人責任、加重承租人的責任或排除承租人的主要權利，俗稱“霸王條款”，法律上自始無效。

（二）約定不清，極易變成“使用糊涂賬”

在租房過程中，不少房東與租客僅簡單約定即簽約，對房屋內設施的使用范圍、使用方式、維護責任等內容含糊帶過，看似省事，實則埋下糾紛隱患。

民法典第七百零九條規(guī)定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應當根據(jù)租賃物的性質使用。只要承租人在“物品性質”允許的范圍內使用，法律則認定承租人沒有違約。

但現(xiàn)實難點在于：在沒有約定清楚的前提下，“正常使用”和“過度使用”的界限是模糊的。雖然法律給出了“按租賃物性質使用”的底線規(guī)則，但具體到每一處房屋設施、每一種生活場景，雙方的理解可能完全不同，極易產生爭議。所以，最好在簽約時就明確約定屋內設施的使用范圍、使用方式及禁止行為等。如果無約定，則需要結合房屋的性質、日常使用習慣、損耗程度等因素來綜合判斷。

三、須警惕：租房中的“隱形”風險

生活中，很多租客都以為是在和房東本人簽約，但對方可能只是“中間商”，俗稱二房東。哪天二房東卷款跑路，才發(fā)現(xiàn)——真房東不認賬，假房東找不到。

首先，了解二房東轉租中的法律關系：

出租人——即原房東

承租人——即二房東（與原房東有租賃合同）

次承租人——即實際住房的租客（與二房東有租賃合同）

其次，二房東轉租可能帶來四大風險：

1.無權轉租：根據(jù)民法典，承租人轉租須經出租人同意。未經同意，出租人可解除合同，但有個前提：出租人必須在知道或應當知道轉租后的6個月內提出反對。超過6個月未表態(tài)，視為默認同意，不能再以“無權轉租”為由解除合同。

2.租約終止：承租人與出租人的租約到期或解除，次承租人的居住權隨之喪失，超出租期的轉租部分對出租人不具有法律約束力，但出租人與承租人另有約定的除外。

3.拖欠租金：承租人無正當理由不向出租人支付租金或延遲支付的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此時，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金（但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出部分，次承租人可以向承租人追償。

4.違規(guī)改造：隔斷房、群租房等隨時可能被行政部門處罰。

四、不被動：承租人，這些權利你說了算

（一）優(yōu)先購買權：房子可以賣，但不能偷偷賣

民法典第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

行使條件：出租人確有出賣房屋的行為；“同等條件”以出租人與第三人約定的價格和支付方式為主要標準。

權利順位：房屋按份共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權。

特別注意：出租人將房屋賣給近親屬的，承租人無優(yōu)先購買權。出租人通知后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為放棄。

（二）優(yōu)先承租權：租約到期，有“續(xù)租優(yōu)先權”

民法典第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

房屋承租人在行使優(yōu)先承租權時，需滿足以下條件：

1.租賃物必須是房屋。其他動產如汽車、機械等，優(yōu)先承租權視實際情況依合同及司法解釋認定；

2.出租人愿意繼續(xù)出租且房屋能夠繼續(xù)出租。如果出租人明確說不租了，或者房屋被查封、拍賣，優(yōu)先承租權無從談起。

3.承租人需及時明確提出續(xù)租申請，不可消極等待；

4.須符合“同等條件”，包含租金、租期、支付方式、押金、用途等。即在別人出同樣條件時，承租人有優(yōu)先權。

五、早預防：從源頭避免租房糾紛

（一）簽約前：多問一句，多看兩眼

簽約前做足“功課”。查看房東的身份證和不動產權證（房產證），確認對方是真正的房屋所有權人；如果是二房東，務必要求其出示與原房東的租賃合同，確認其中是否有“允許轉租”的明確約定。同時，仔細檢查房屋的實際情況——下水道堵不堵、空調制冷制熱是否正常、墻面有無滲水痕跡等。一旦發(fā)現(xiàn)問題，最好當場拍照留存，并在合同中備注清楚。

（二）簽約時：白紙黑字，勝過口頭承諾

凡是重要事項，一定要寫進合同：維修責任如何劃分、押金退還的具體條件和期限、提前退租的違約責任、家具家電的清單及新舊程度。對于合同中的格式條款，尤其是加粗、標紅的部分，要逐條看清楚，不明白的就問，不接受的就談，別因為“大家都這么簽”而妥協(xié)。

（三）租住中：留好證據(jù)，有備無患

入住時，對房屋的每個角落、每件家具家電進行拍照或錄像，形成一份“入住狀態(tài)檔案”，雙方確認后留存。租住期間，凡是向房東或中介提出的維修請求，盡量使用微信文字、短信或郵件等可留存證據(jù)的方式進行，并保留好溝通記錄。遇到緊急維修需要自己先行處理的，務必保留好發(fā)票或收據(jù)，以便后續(xù)向房東主張費用。

（四）退租時：當面交接，書面確認

退租時，盡量與房東共同到場，對房屋及設施進行當面檢查和交接。對于正常使用產生的自然損耗，據(jù)理力爭，不要輕易答應賠償要求。雙方達成一致后，最好簽訂書面的“退租確認書”或“交接單”，明確押金退還金額及時間，避免事后翻舊賬。

租房，租的是一處安身的空間

更是一份安心的生活。

簽約前、租住中、退租時

每一處細節(jié)都牽動著租賃關系的走向

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