撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

等待兩年多，北京豐臺土拍市場，終于雄起了一把。

5月19日下午，豐臺太平橋0001號地，保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和廈門國貿(mào)四家房企開戰(zhàn)。

經(jīng)過151輪出價，保利發(fā)展以41.544億元拿下，住宅樓面價達到6.67萬元/㎡。（詳見《豐臺土拍，打了一場翻身仗》）

這筆交易的最大亮點，是溢價率高達15.4%！

它一掃豐臺樓市的陰霾。

自打2024年1月4日中建壹品拿下花香壹號以來，豐臺連續(xù)11宗地是底價成交。

一級市場的低迷，直接打擊了二級市場的信心。

現(xiàn)在，保利發(fā)展站出來了，抗住了壓力。

華潤置地笑了，中海地產(chǎn)笑了，連北京建工也笑了，甚至整個豐臺豪宅，都眉頭舒展開了，松了一口氣。

花姐認為，大家應(yīng)該集體感謝地產(chǎn)一哥保利發(fā)展，記住它的勇猛。

四盤演義

西三環(huán)內(nèi)的太平橋地塊，足以讓大牌房企們瘋狂。

它們大多數(shù)在京快一年沒拿地了。

拿保利發(fā)展舉例。去年5月20日，它拿下了海淀半壁店地塊，即保利熙瑞后，土拍市場再無斬獲。

此番殺入豐臺，堪稱圓滿，精準卡點，整整一年，一天不少，一天不多。

截至目前，保利發(fā)展在京的主要項目有三個：海淀的嘉華天珺、保利熙瑞，和朝陽區(qū)的朝觀天珺。

這次進入三環(huán)內(nèi)，算是一次重要的戰(zhàn)略布局。

當(dāng)保利發(fā)展將太平橋地塊拿下之后，一個新問題來了：華潤置地萬泉寺0007地塊，是它的直接對手嗎？

來看一下它們的參數(shù)：

1、太平橋地塊

占地3.6萬㎡，地上建面約7.21萬平米，容積率2.0，限高80米。算上配建近萬平米的養(yǎng)老設(shè)施、物管用房和停車位，實際住宅樓面價6.67萬元/㎡.

2、萬泉寺地塊

占地3.95公頃，地上建面9.87萬平米，容積率2.5，建筑限高80米（局部不超過90米），算上配建17公頃河道和一些商業(yè)設(shè)施，實際住宅樓面地價6.5萬元/平米。

綜合來看，這兩塊地雖相距3公里，但樓面價差異不大。

不過，從地理位置上，華潤應(yīng)是占優(yōu)的，更靠近西二環(huán)、麗澤商務(wù)區(qū)、有雙河景，而保利地塊靠近西三環(huán)。

如果算上在售的中海麗金府、中海麗澤叁號院，西二三環(huán)樓市，將出現(xiàn)"四盤演義"的格局。

"抬板"尚無政策支撐

相比華潤萬泉寺地塊，太平橋地塊打得是明牌。

它需要解決的問題是，如何處理好配建和退線問題。除此之外，土拍文件對它并沒有額外的要求。

但，萬泉寺地塊就復(fù)雜了許多。

地塊參數(shù)的備注一欄，寫了六條要求。

其核心點是：結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開放，按需植入商業(yè)零售，文化休閑，社區(qū)服務(wù)等功能，與蓮花河，豐草河濱水空間有機互動。

文件中還提到一個關(guān)鍵詞：建筑底層界面架空開放。

結(jié)合這些信息，大家紛紛喊出了北京首個“第五代宅”概念，稱它是北京近年來的第一個抬板項目。

抬板社區(qū)是一種新型的住宅設(shè)計模式，通過將整個小區(qū)地面整體抬升數(shù)米，形成"板下功能、板上居住"的立體分層結(jié)構(gòu)。

有關(guān)抬板社區(qū)，上海是有政策可循的。

2025年9月26日，上海規(guī)自局下發(fā)了《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知，里面提到：

“結(jié)合土方減量化，小區(qū)內(nèi)部停車庫可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率”。

反觀北京，抬板設(shè)計是沒有相關(guān)的政策作支撐。

“如果北京一層架空層變成停車庫，按現(xiàn)行政策，是要計入容積率的。”一位北京地產(chǎn)人士表示。

他判斷，華潤萬泉寺項目的首層二層，更多采取的架空層形式、沿街設(shè)置商業(yè)等配套，車庫依然在地下。

一場漫長的修行

華潤來了，保利來了，豐臺豪宅要“解套”了？

在豐臺樓市，最有代表性的開發(fā)商，就是中海地產(chǎn)。

過去的三年里，它重倉豐臺樓市。

截至目前，它在豐臺的在售樓盤有：中海麗金府、中海麗澤叁號院、中海豐和叁號院、中海永定玖里和中海公元里。

它們待售的貨值，分別為154億元、43億元、49億元、20億元、40億元，共計306億元。

其中，最關(guān)鍵的是中海麗金府。它于2025年4月開盤，供應(yīng)1060套，至今網(wǎng)簽236套，成交均價10.5萬元/平米，成交金額38.9億元，地價覆蓋率35%。

在豐臺豪宅圈，中海麗金府的價格是挺住了，去化速度算是不錯的。

不論保利還華潤，在豐臺做豪宅，須得接受一個事實，去化速度比較慢。

據(jù)微信號進深分析，在豐臺二三環(huán)區(qū)域，一千萬以上的豪宅，年度去化率在500套以內(nèi)，2000千萬以上豪宅，年度去化估計只有50套左右。

這一點，華潤是深有感知的。

它旗下的中環(huán)悅府，2024年3月開盤，供應(yīng)326套，至今網(wǎng)簽280套，均價8.95萬元/平米，平均每個月去化不足11套。

據(jù)此測算，保利太平橋項目和華潤萬泉寺項目，去化周期在三至四年。

在豐臺做豪宅，注定是一場漫長的修行，須熬得住。