來源：市場資訊

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本月樓市政策聚焦

中央定調穩定市場，廣深新政引領寬松加碼

2026年4月，我國房地產政策整體保持寬松導向，中央層面，中共中央政治局會議強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”；財政部、住建部聯合發文明確中央財政支持實施城市更新行動，東部、中部、西部地區每個城市補助總額分別不超過8億元、10億元、12億元；共青團中央等15部門發文深化青年發展型城市建設，支持存量低效用地再開發、宿舍型青年公寓建設等。

地方層面，本月累計出臺房地產調控政策75條，數量創近一年來新高。其中寬松性政策72條，占比高達96%。月末廣州、深圳在限購放松、公積金提額、購房補貼等方面推出突破性舉措，進一步強化了地方政策寬松預期。本期報告主要對4月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

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中央政策：努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新

1. 政策跟蹤

2. 政策小結

4月資金面整體寬松，資金利率下行幅度超預期。公開市場操作方面，逆回購投放回籠呈“地量”狀態，常規逆回購凈回籠約3316億元，逆回購利率維持1.40%不變；開展國庫現金定存操作2000億元，當月有700億元國庫現金定存到期，凈投放1300億元；開展4000億元MLF操作，期限為1年期，當月有6000億元MLF到期，凈回籠2000億元，終結了自2025年3月以來連續13個月的加量續作態勢；買斷式逆回購方面，3個月期和6個月期兩個期限品種合計凈回籠約4000億元。資金利率方面，4月DR001和DR007均值分別為1.23%、1.35%，分別較上月下行8BP、9BP，下行幅度超預期。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續分別維持3%、3.5%歷史低位水平。

在房地產方面，中央層面持續釋放積極信號：一是4月28日中共中央政治局會議明確實施“更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”，為房地產市場穩定提供宏觀政策環境；二是財政部、住建部聯合發文明確中央財政支持實施城市更新行動，東部、中部、西部地區每個城市補助總額分別不超過8億元、10億元、12億元，推動城市更新與保障房建設協同發展；三是多部門聯合發文將青年發展型城市建設、節能降碳、新就業群體服務等納入政策框架，支持存量低效用地再開發、宿舍型青年公寓建設、建筑節能降碳改造等，加快推動房地產發展模式轉型。

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地方政策：廣深新政引領寬松加碼，新政數量創近一年新高

1. 寬松性政策

（1）行政干預政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）人口人才政策

（5）城市更新政策

（6）“十五五”規劃綱要

2. 中性政策

（1）住房保障政策

3.緊縮性政策

（1）市場監管政策

4. 政策小結

一、二線城市新政引領，地方因城施策力度明顯加大

中房研協測評研究中心監測統計，2026年4月，地方出臺房地產調控政策75條。其中，寬松性政策72條，內容主要涉及優化住房限購、發放購房補貼、加大住房公積金支持力度、推進住房“以舊換新”等；中性政策2條，內容主要涉及公共租賃住房資格認定、申請條件優化等；緊縮性政策1條，內容主要涉及住房租賃市場規范管理等。

總的來看，本月地方政策呈現三大特征：一是一線城市引領突破，深圳、廣州在限購精準松綁、公積金歷史性提額及“賣舊買新”補貼方面打出組合拳，政策創新性和市場影響力顯著；二是公積金成為穩樓市主力工具，覆蓋提額、降首付、擴提取、代際互助等全鏈條；三是存量盤活與城市更新獲得更多政策傾斜，多地出臺房票擴圍、非居改保、低效用地再開發等細則，推動房地產發展模式轉型。各地緊扣中央“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”的總體要求，因城施策力度明顯加大。

行政干預核心舉措包括優化住房限購、發放購房補貼、支持住房“以舊換新”等

在行政干預方面，核心舉措主要包括優化住房限購、發放購房補貼、支持住房“以舊換新”、下調商業用房最低首付比例、優化土地和商品住房供應等。典型代表如：深圳優化限購政策，允許符合條件的非戶籍家庭在特定區域增購1套商品住房；廣州大幅提高公積金貸款上限至單人100萬元、雙人200萬元，推出“賣舊買新”專項補貼（最高3萬元），優化房票安置政策并探索“一二手聯動”；佛山、中山、珠海等地推出“以舊換新”補貼、契稅優惠、公積金提額等組合政策；山東濰坊延續房地產支持政策，優化首套房認定標準，推行購房冷靜期制度；河南鄭州支持青年群體和多子女家庭購房，執行商業用房首付30%政策；浙江嘉善、溫州等地推出購房補貼、優化預售資金監管、加大房票使用力度；江蘇無錫、泰州、南通等地針對人才、新就業群體、多孩家庭等發放購房補貼或購房券等。

土地政策核心舉措主要包括推進低效用地再開發、盤活存量資源等

在土地政策方面，核心舉措聚焦低效用地再開發和存量資源盤活。典型代表如：天津發布《關于推進低效用地再開發盤活存量資源有關支持政策（2026版）》，鼓勵存量資源或低效用地上混合多種土地用途，允許自有用地按規劃用途開發建設（商品住宅除外），增設彈性年期出讓（最低10年），優化過渡期政策（總過渡期最長不超過10年）。同時，降低用地成本，將土地出讓金分期繳納年限延長至2年，支持劃撥類產業用地擴建暫不辦理有償使用。對大宗房地產項目未開發的剩余用地可安排臨時使用，閑置存量配套公建可調整為經營性用房，促進盤活利用。

公積金政策核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、優化貸款套數認定標準、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支持、實現代際互助與“跨省通辦”等。典型代表如：南京將公積金異地貸款范圍擴大至安徽省全域，支持父母（子女）作為共同借款人；蘇州為“新農人”提供專屬公積金服務，貸款額度上浮50%最高達225萬元；揚州階段性上調單繳存人、雙繳存人最高貸款額度至108萬元、180萬元，支持改善型住宅和“以舊換新”貸款上浮30%；連云港、徐州、鹽城等多地提高貸款額度，擴大代際互助范圍；安徽阜陽、亳州、蕪湖、滁州等多市支持提取公積金用于支付物業費、契稅、維修基金、適老化改造等。

人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才房票等

人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才房票等。典型代表如：濟南將“專精特新”民營企業引進的畢業5年內博士、碩士購房補貼分別提高至25萬元、15萬元；江門推出“人才房票”試行方案，政府補貼與企業補貼疊加，中級及以上職稱或本科及以上學歷人才可獲1萬元政府補貼及3萬—5萬元企業補貼。

“十五五”規劃綱要核心舉措聚焦房地產發展模式轉型和住房品質提升

在“十五五”規劃綱要方面，北京、湖北、廣東等省市發布相關文件，系統部署未來五年房地產發展路徑。其中，北京提出加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供給體系，優化保障性住房供給，新增公寓型和宿舍型保租房占比達到60%以上，實施房屋品質提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度；湖北強調深化供給結構變革，推行項目公司制和主辦銀行制，有力有序推行現房銷售，推動增量小區從單一住房開發轉向“好房子＋好服務”雙輪驅動，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制；廣東明確以需定建、以需定購，鼓勵收購存量商品房用作保障性住房，推動商辦用房功能兼容轉換，系統推進“四好”建設，規范發展住房租賃市場等。

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用和老舊小區整治改造等

城市更新類政策主要聚焦既有建筑改造利用、老舊小區整治改造、完整社區建設、城中村改造、危舊住房自主更新等。典型代表如：深圳發布既有非居住建筑物功能轉換實施辦法，允許閑置商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房；成都出臺《城市更新條例》，建立“城市體檢—專項規劃—片區策劃—年度計劃—項目庫”全流程機制；貴州發布持續推進城市更新行動工作方案，明確2028年底前實現國有土地上危險住房動態清零；武漢出臺支持城市更新第二批政策措施，支持非居住存量房屋改建為租賃住房，探索公共空間配套服務設施長期經營；常熟、深圳、四川等地推廣房票安置、功能轉換等創新模式。

住房保障政策主要涉及公共租賃住房資格認定、申請條件優化等

中性政策主要涉及公共租賃住房資格認定、申請條件優化、配租標準調整，以及多渠道籌集保障房房源等。典型代表如：昆明發布《公共租賃住房管理辦法》，明確60平方米左右小戶型為主，租金按不超過市場租金70%確定；江門公布2026年度保障性租賃住房保障范圍，明確青年人和新市民申請條件及租金標準。

緊縮性調控主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等

緊縮性政策主要涉及住房租賃市場規范管理。典型代表如：西安印發《規范住房租賃市場管理辦法》，明確人均租住面積不得低于5平方米、非居住空間不得單獨出租、建立住房租賃資金監管賬戶等要求。

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2025年至今中央層面重要房地產政策梳理

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房地產政策展望

1. 中央層面

中央政策將圍繞政治局會議“努力穩定房地產市場”的要求，在貨幣金融、制度完善、風險化解等方面持續發力。

貨幣金融方面，央行將繼續保持流動性合理充裕，通過買斷式逆回購、MLF等工具靈活調節資金面，5年期以上LPR仍有一定下調空間，以引導居民房貸利率進一步下行。同時，房企融資“白名單”制度將繼續擴圍提質，重點支持優質民營房企和合規項目，細化貸款展期和信用增進操作細則，緩解房企流動性壓力。制度完善方面，城市更新領域將進入資金落地階段。中央補助資金將帶動地方和社會資本投入，城中村改造、危舊房改造等項目的配套融資工具將加速落地。此外，現房銷售試點、“好房子”標準體系、房屋全生命周期安全管理制度等有望在部分城市先行探索。風險化解方面，“保交房”仍是底線任務。監管層將壓實地方政府和房企主體責任，推動存量項目交付，同時支持優質房企通過并購重組、債務展期、股權融資等市場化方式化解風險，防止風險外溢。

2. 地方層面

地方政策將延續“因城施策、精準滴灌”基調，不同能級城市的側重點將進一步分化。

一線及核心二線城市：政策重點從“穩預期”轉向“促改善”。深圳、廣州4月新政的示范效應將帶動其他一線和強二線城市（如北京、上海、杭州、成都等）在限購微調、公積金提額、“以舊換新”補貼等方面跟進或加碼。預計二季度更多城市將優化住房套數認定標準、降低非戶籍購房社保年限、提高多子女家庭和人才的公積金貸款上浮比例等。同時，房票安置將從拆遷補償領域向城市更新、危舊房改造擴展，并探索跨區通用和二手住房聯動。

普通二線及三、四線城市：政策核心仍是“去庫存、防風險”。預計更多城市將推出普惠性購房補貼、返鄉置業優惠、團購折扣等短期刺激措施，同時放寬公積金提取條件，降低商辦用房首付比例。對于庫存壓力較大的城市，政府收購存量商品房用作保障性住房、安置房的規模將擴大，專項債資金將加快落地。此外，“好房子”建設將從標準制定進入項目試點階段，容積率優惠、預售金監管比例下調等配套政策有望在更多城市推廣。