剛過去的這個(gè)五一，深圳樓市迎來今年首個(gè)“日光”新盤——龍湖觀萃。

開盤即售罄的消息，迅速在地產(chǎn)圈刷屏。

上周末，項(xiàng)目第二次加推，再次被一搶而空。

對(duì)一家民營(yíng)房企來說，接連兩次被買房人用真金白銀托舉，說明不管是產(chǎn)品力、定價(jià)策略，還是這家民企自身的含金量，市場(chǎng)都給出了正面回應(yīng)。

翻看龍湖不久前發(fā)布的財(cái)報(bào)，去年全年?duì)I收973.1億元，同比下降23.7%，數(shù)字看起來并不亮眼。

但有一組數(shù)據(jù)值得多看兩眼：運(yùn)營(yíng)加服務(wù)，總共收入267.7億，占了總營(yíng)收的27.5%。

這里面，商場(chǎng)租金112億，出租率97%；長(zhǎng)租公寓租金收入快25億，開業(yè)超過半年的項(xiàng)目，出租率也在95%以上。

這意味著，無論新房銷售如何起伏，每個(gè)月都有一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金從商場(chǎng)、公寓里流進(jìn)來。

這種“收租型”結(jié)構(gòu)，讓大嘴想起華潤(rùn)置地。

華潤(rùn)置地2025年財(cái)報(bào)里也有個(gè)細(xì)節(jié)：經(jīng)常性業(yè)務(wù)的收入只占總營(yíng)收的15.4%，但它貢獻(xiàn)的核心凈利潤(rùn)已經(jīng)超過了一半，光購(gòu)物中心收租就賺了98.7億，漲了15%。

而另外三家央企，保利、中海、招商蛇口，利潤(rùn)大頭還是靠賣房子。

保利營(yíng)收3000多億，比華潤(rùn)高出去快200億，最后落到口袋里的凈利潤(rùn)只有10個(gè)億出頭，中海和招商也好不到哪兒去，三家利潤(rùn)加一塊，還沒華潤(rùn)254億凈利潤(rùn)的一半多。

這種高質(zhì)量的收入反映到了資本市場(chǎng)。

今年以來，華潤(rùn)置地股價(jià)一路上漲，市值一度沖破2700億港元，而保利、中海、招商三家相加，市值才剛剛與之持平。

四家同屬央企，融資成本差距不大，真正拉開距離的是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：當(dāng)樓市下行，賣房的利潤(rùn)驟降，收租的現(xiàn)金流卻巋然不動(dòng)。

龍湖，走的正是相似的路。

運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流入賬，也成為它處理債務(wù)的底氣。

前幾天，龍湖完成“21龍湖04”債券的本息兌付，金額約15.54億元。還完之后，龍湖境內(nèi)信用債還剩大概18個(gè)億。

這里面，2026年內(nèi)到期的只有10個(gè)億。

龍湖的計(jì)劃是：明年1月之前，把境內(nèi)債及境內(nèi)中票全部還清。境外方面，2026年底前已無到期公開債券，剩下少量海外美元債留待2027年后陸續(xù)清償。

回看過去兩年，龍湖的償債動(dòng)作幾乎是一條按計(jì)劃推進(jìn)的直線。

2025年1月，提前兌付兩筆債券，接近40億元；到7月，累計(jì)兌付公開債接近90億元；全年算下來，境內(nèi)債還了135億元，境外銀團(tuán)還了92.3億港元。

從2022年開始，龍湖一直在做兩件事。

第一件，靠經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流把有息負(fù)債的總量往下壓。第二件，用周期長(zhǎng)、利息低的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，去換那些短期的信用債。

到2025年底，總借貸降到了1528億元，比前一年又少了235億元。連續(xù)三年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都是正的。

三年半以來，龍湖累計(jì)壓降的有息負(fù)債，接近600億元。

而進(jìn)入2026年，度過償債高峰期的龍湖，在1月份新增了兩塊土地儲(chǔ)備，建筑面積14.29萬平方米，權(quán)益地價(jià)8.65億元。

而去年一整年，龍湖在拿地方面極為克制，全年僅在核心城市獲取7宗地塊，權(quán)益拿地金額僅29.16億。

龍湖管理層不久前表示，公司將在2027年起恢復(fù)整體增長(zhǎng)。

這意味著，龍湖就要穿越這波周期了。

從深圳光明區(qū)兩次售罄，到5月19日兌付完成的公告，龍湖這些年做的事情，說穿了并不復(fù)雜：

用運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)穩(wěn)住基本盤，用置換和壓降把債務(wù)掃尾清零，然后在市場(chǎng)最猶豫的時(shí)候悄悄拿地。

至此，龍湖的債務(wù)掃尾清零，不再是遠(yuǎn)期的規(guī)劃，而是正在逐筆勾銷的賬單。

那么騰出來的手，就要做點(diǎn)別的事了。