據中國飯店協會發布的《2026中國酒店業發展報告》顯示，截至2025年年底，中國酒店存量達到 36-37萬家、客房超過1800萬間，增速明顯放緩。新增酒店，主要來自存量翻新和品牌置換，新建項目占比持續下降。

中國酒店業已從增量擴張全面轉向存量競爭，重點轉向效率提升、品牌集中和存量資產優化。市場全面進入存量博弈期，新中產的消費升級與老舊物業的設施老化、坪效低迷形成強烈沖突。

很多業主在改造時容易陷入大改大建的被動誤區，標準化改造回本慢、周期長，巨額投入很容易變成無效的“沉沒成本”，信誓旦旦入場，結果卻變成了老舊物業的接盤俠。

失敗樣本比比皆是，有了血與淚的教訓，業主才開始意識覺醒：存量改造不是簡單的換牌翻新，而是資產評估、產品重塑、精準設計、品牌賦能、運營提效的系統工程。當下，REITs終于開始進入中國市場，酒店資產的估值邏輯開始考核單房收益。資產重塑聽起來宏大，但萬事開頭難，總有破題的第一步。萬達酒管憑借扎實的實操經驗，正生成一套可執行的投資避坑資產增值方案，似乎可為業主投資人量身定制尋找最優答案。

進場先排雷：看懂資產的“底牌” ■

在存量資產改造的生死局里，最隱蔽、也最致命的一環，往往是資產本身的“底牌”。

行業里一個普遍的痛點，是很多業主投資人容易被低價蒙蔽，選擇物業的時候只看地理位置不看“雷”，接手后被深不見底的隱形成本生生拖死。

改造的第一步，不是滿懷憧憬地大刀闊斧出效果圖，而是完善的盡職調查與資產梳理，摸清隱性暗雷。原業主為何出售？背后是否有復雜的債權、股權交割不清？

硬件合規紅線往往是預算超標的“隱形殺手”。原有的消防規范、衛生防疫標準、產權使用年限，能否滿足當下的政策要求？很多老舊物業連基本的消防驗收都過不了，一旦動工，代價極為慘痛。

機電系統（暖通、給排水）是存量改造最大的“隱形黑洞”。如果不做前置的精準能效評估，盲目“利舊”可能會導致后期運營能耗大增。

以無錫某項目的能耗教訓為例，老舊機電在運轉中產生的極高損耗，直接吃掉了酒店大半的經營利潤。將改造顆粒度細化到每一根管線，精算能效，才能確保把錢花在刀刃上。

產權、硬件問題都排除，最難搞的往往是“人力”。歷史遺留的掛職、社保五險一金、錯綜復雜的政企關系如何處置？所以在接手前，必須對現有項目進行精準的員工盤點：哪些能轉化為新運營團隊的即戰力？哪些必須妥善剝離？成功經驗告訴我們，提前介入、友好協商、平穩過渡，把人的問題解決在改造方案落地之前，足以有效降低接管期的風險：這不僅關乎并購初期的成本，更直接關系到酒店后續運營過程中的隱患。

產品重塑——切分物理空間，用輕模式對沖市場風險 ■

把爛資產的隱患清理干凈，緊接著就得算另一筆賬：這棟樓，到底靠什么重新賺錢？存量改造沒法生搬硬套。需要針對物業實際情況開展定位重塑，完成產品模型頂層設計。

讓“遺留”公區變現止血

過去的老五星酒店，講究排面，喜歡搞得“大而全”，為了地產配套或城市面子，標配三個餐廳、巨型泳池、豪華健身房，動輒留下上萬平米的大裙樓。但在如今的市場需求下，這種體量根本無法消化，體量過大往往就是個無底洞。坪效提升的概念，不能僅停留在過去租賃物業投資回報運營效率的討論范疇，在當下REITs的金融邏輯下，酒店估值按照單房盈利能力測算，更要算清楚這筆賬。

大裙樓相當于一個小型商業體，不必一次性全部改造。萬達酒管主張采用“局部盤活”和“商業化外包協同運營”的方式，重新切分空間蛋糕。

寧波萬達美華在運營調整中，針對康體、SPA、棋牌室等低效業態，選擇將其整體打包外租。通過引入專業運營方，這些區域的使用效率和租金回報都得到明顯提升，也避免了酒店自營帶來的人工與管理成本壓力。整體來看，這一調整讓原本貢獻有限的空間重新具備了穩定的現金流價值。

揚州萬達頤華重點對宴會及配套餐飲區域進行了重組。項目引入宴會外包團隊，將原本分散的多個餐飲功能整合為一處約500-600平米的復合型餐飲空間，既能承接宴會，也能滿足日常餐飲需求。

同時，健身房與健身中心也同步外包，由專業機構運營，提升服務品質的同時降低酒店自營成本。整體調整后，餐飲與康體板塊的運營效率和收益結構均有所改善。

山西項目在空間切分上采取了更直接的方式，將部分長期閑置的區域跨界出租給銀行。此舉不僅提高了商業空間的使用率，也為項目帶來了穩定的租金收入，大幅優化項目綜合體的整體現金流表現。

從業主投資回報角度出發，在存量改造的邏輯里，能用市場成熟資源合作解決的，絕對不盲目自造輪子，更不硬扛、不容分說地就要背在自己的成本里，而是要用最輕最聰明的運營模式撬動最大的資產價值。外包協同可以精準鎖定合作伙伴，讓最專業的人做專業的事，精準定位，從而帶來收益和流量的雙贏。

由此一來，萬達酒管可以實現項目單房面積的極致化，將新改造的酒店業態控制在60-70平米出一間房的高坪效區間，同時把多余的公區面積轉化為實打實的商業收益，大幅拉升物業整體的投資回報率。

這種做法的效果非常實在，一方面把業主最頭疼的高昂人工成本卸下來了，另一方面靠著外部進來的客流，順手就把整個酒店的資產價值往上托舉了一把。

這一系列策略，背后離不開萬達酒管一體化管控體系的高效協同。而萬達酒店設計院作為體系中的設計中樞，負責將策略轉化為可落地、可控制成本的具體方案。

雙品牌組合，對沖大體量物業風險

市場需求疲軟，大房量物業改造極易出現“消化不良”的風險。碰到那種動輒幾萬平方米的巨無霸物業，靠單一品牌去扛，通常很難吃透市場，稍微有點風吹草動就容易虧損。萬達酒管也有自己的模塊化定制解法，通過雙品牌組合的戰略打發，精準覆蓋更廣泛的目標客群，同時攤薄運營成本。

去年開業的北京前門項目，在接手時物業體量龐大、動線割裂，業主的核心訴求是：如何消化348間客房，又避免高昂的自營配套成本？萬達酒管精準測算后，植入“頤華+美華”雙品牌——一套管理團隊統籌兩套標準，人力成本降低約30%，實現“高端+中高端”全客群覆蓋。

同時將一層空間商業外租，無需自營大餐飲。項目提供了不可復制的地段，萬達酒管則以產品定位、多渠道控盤、內容引爆等運營力，讓這個存量物業每一寸空間釋放價值。

北京前門項目一層空間平面圖

類似的，北京東壩萬達美華+萬達錦華項目，改造前也是一個建筑面積超3.5萬平米、擁有400多間房的老舊巨無霸。最初計劃做嘉華項目，但如果做成單一五星級客房，當地市場需求根本吃不下。最終，依托萬達酒管模塊化品牌體系，根據物業特點靈活重組為“美華+錦華”，規避了物業自身條件限制，完美匹配商圈內不同消費群體、預算區間、功能場景的核心訴求。

從經營結果看，開業首年營業額突破6000萬元，超出預期47%；業主利潤超預期31.5%；出租率達80%，高出市場同類酒店9.2個百分點；全年滿房75天，暑期連續24天出租率超90%。雙品牌的靈活組合，讓大體量存量物業實現了“吃得下、跑得贏”。

拒絕“暴力拆建”，精準“立舊”：技術降本，新舊共生 ■

方案落定，真刀真槍的執行施工階段考驗的就是怎么“花小錢辦大事”了。盲目套用連鎖品牌標準大拆大建，單房造價根本壓不下來；而只做表面功夫的翻新，又解決不了核心痛點。

萬達酒管堅決反對“野蠻拆建”，而是精準立舊，對存量物業殘余資產進行精準估值與梳理。

過去搞裝修，一聽石材、木飾面就覺得高級，但這東西造價高、貼起來更是幾個月下不來。新型材料，成為改造物業的降本“黑科技”。

隨著技術更新，“立舊”的顆粒精準度有了全新的判斷準則。例如，硬裝材料中原有的衛生間防水是否可用？保留下來的老舊材料如何進行縫隙切刨與污漬處理？

以老酒店衛生間為例，過時的小瓷磚是一大痛點。傳統做法是全砸、重做防水，耗時極長且成本高昂。萬達酒管則憑借裝配式、新型材料使用，通過引入覆膜材料、集成板材、新型馬賽克等新型材料，直接在原基層上進行覆蓋鋪貼。這不僅規避了破壞原防水層的致命風險，還順帶解決了隔墻重做、隔音差的問題，以極低的成本實現了居住體驗的跨越式提升。同時，搶回來的施工工期，每一天都是真金白銀的利息成本。

至于設計層面，老建筑自有其獨特的歲月痕跡與空間敘事潛力。真正懂行的人不會一股腦把老底子都鏟平，而是很會“借題發揮”。實打實的設計巧思，正是拒絕千店一面的核心競爭力。

通過輕量化設計，結合文化特色打造項目差異，用特色文化替代昂貴建材堆砌。

萬達酒店設計院主張新舊共生的設計哲學表達。立舊不代表破舊，而是將老物業的“歲月痕跡”轉化為獨特的設計語言。一根無法拆除的老舊承重柱，一段帶有時代烙印的紅磚墻，完全可以原汁原味地留在那兒，然后在旁邊配上點極具工業感的金屬燈具、幾件先鋒藝術裝置，或者直接切入一面極簡的玻璃幕墻。通過現代燈光與新材質的巧妙碰撞，反而能成為酒店里最具故事感的情緒空間，甚至營造消費場景，實現運營效率與視覺美學的平衡。

揚州萬達頤華公區改造前 vs 改造后

存量資產盤活，拼的就是思維眼界、算賬功底品牌勢能，以及最終落地執行力。

依托萬達酒管成熟的“設計-建設-運營”一體化管控模式，為行業量身定制出一套可執行的投資避坑、資產增值的最優解。其中，萬達酒店設計院作為核心專業力量，為存量改造提供從資產評估到設計落地的全程支撐。針對大體量、核心區位、遺留建筑等特殊或非標復雜物業，萬達酒管團隊都能通過定制化設計、保留項目原有肌理，同時在施工周期和改造成本上持續領跑行業平均水平。而萬達酒管旗下多品牌矩陣與靈活的運營能力，則讓存量資產真正實現“改完就能跑，跑起來就能賺”。

杭州東站萬達頤華酒店24天完成翻牌，實現RevPAR增長72%。

很快，備受市場關注的海安金磚酒店項目將作為萬達酒管旗下項目迎來重磅開業。項目涉及雙品牌聯動、公區整體梳理煥新、能源系統全面升級等多項復雜改造，也將成為萬達酒管在存量更新領域的又一個標桿樣本。

萬達酒管正持續深耕存量改造，用接地氣的方案、清晰的商業邏輯和可落地的執行路徑，引領酒店行業從“增量擴張”向“存量提質”的完美突圍。

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