樓市走到哪一步了？房?jī)r(jià)到底見底沒有？什么時(shí)候能買？

這些問題，沒人能拍胸脯給答案。

但有一點(diǎn)可以確定：越來越多的國(guó)際頂級(jí)金融機(jī)構(gòu)，開始用同一個(gè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)來判斷中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)。

最近，摩根大通發(fā)布了一份關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的重磅報(bào)告，標(biāo)題很耐人尋味：《由“急劇”轉(zhuǎn)為“溫和”下跌》，而支撐這個(gè)判斷的核心數(shù)據(jù)來源，正是冰山指數(shù)。

01

摩根大通：冰山指數(shù)揭示的五大關(guān)鍵信號(hào)

在這份報(bào)告中，摩根大通專門召開了一場(chǎng)與冰山指數(shù)專家的電話會(huì)議，并提煉出五大核心判斷：

1、二手房?jī)r(jià)接近拐點(diǎn)

冰山40城成交均價(jià)指數(shù)自峰值累計(jì)下跌41%，已回落至2016年水平。摩根大通認(rèn)為，2026年將是房?jī)r(jià)由“急劇下跌”轉(zhuǎn)向“溫和調(diào)整”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，未來下跌空間可能不足10%。

2、成交量改善，市場(chǎng)信心恢復(fù)

冰山20城實(shí)時(shí)二手?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年春節(jié)后成交量比2025年同期高出13.7%。購(gòu)房者變得更加果斷，市場(chǎng)負(fù)面情緒明顯減少。

3、掛牌量下降，恐慌拋售結(jié)束

25個(gè)城市的掛牌量自2025年11月起持續(xù)下降，春節(jié)后的掛牌回升屬于正常季節(jié)性波動(dòng)，遠(yuǎn)低于去年同期的恐慌性增長(zhǎng)。一線城市議價(jià)空間收窄，拋售壓力明顯減輕。

4、上海率先回暖

自2026年1月以來，上海房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，3月中旬開始回暖。300萬元以下房源成交占比約60%，屬于“低估值修復(fù)”。

5、全國(guó)展望：溫和下跌至四季度

專家預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)每月下跌約0.5%，至2026年第四季度觸底，距離底部可能不足10%。上海樂觀情景下2026年企穩(wěn)，悲觀情景下跌約3%；北京、深圳預(yù)計(jì)下跌3%–6%。

摩根大通明確寫道：冰山指數(shù)專家觀點(diǎn)較為建設(shè)性，2026年是市場(chǎng)由‘急劇下跌’向‘溫和調(diào)整’轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

02

摩根士丹利：同樣以數(shù)據(jù)為錨，得出了更謹(jǐn)慎的判斷

無獨(dú)有偶，摩根士丹利在同期發(fā)布的報(bào)告《漫長(zhǎng)的季節(jié)——房地產(chǎn)的慢著陸》中，雖然整體判斷更為謹(jǐn)慎，但同樣高度依賴數(shù)據(jù)建模與市場(chǎng)真實(shí)指標(biāo)。

其核心結(jié)論包括：

1、房?jī)r(jià)或再調(diào)整15%，明年下半年初步企穩(wěn)；

2、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累仍在，但逐步收斂；

3、二手房市場(chǎng)將主導(dǎo)未來結(jié)構(gòu)。

值得一提的是，摩根士丹利在分析房?jī)r(jià)走勢(shì)、庫(kù)存去化、城市分化等關(guān)鍵判斷中，也多次引用冰山指數(shù)的房?jī)r(jià)與成交數(shù)據(jù)，作為支撐其模型的重要輸入。

兩家頂級(jí)投行，結(jié)論雖有差異，但在數(shù)據(jù)源上達(dá)成了一致：冰山指數(shù)，已經(jīng)成為判斷中國(guó)樓市冷暖的風(fēng)向標(biāo)。

冰山指數(shù)之所以被摩根大通、摩根士丹利等機(jī)構(gòu)反復(fù)引用，原因很簡(jiǎn)單：

①實(shí)時(shí)性強(qiáng)：不同于統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)，冰山指數(shù)提供周度、甚至日度的二手成交與掛牌數(shù)據(jù)；

②覆蓋面廣：覆蓋40–70個(gè)核心城市，細(xì)分到總價(jià)段、區(qū)域、房源類型；

③指標(biāo)精準(zhǔn)：不只是均價(jià)，還包括議價(jià)率、掛牌量、成交轉(zhuǎn)化率、價(jià)格彈性等；

④反映真實(shí)市場(chǎng)：基于真實(shí)掛牌與成交行為，而非采樣或問卷。

簡(jiǎn)單來說，冰山指數(shù)看的不是“政策怎么說”，而是“市場(chǎng)怎么做”。

03

對(duì)東莞購(gòu)房者的啟示

東莞，作為大灣區(qū)核心城市，雖然不在第一批回暖的一線城市之列，但根據(jù)冰山指數(shù)非核心城市數(shù)據(jù)顯示：

2026年春節(jié)后55天，非核心城市二手房成交量同比增長(zhǎng)38.2%，遠(yuǎn)高于核心城市的13.7%。

這意味著：

①市場(chǎng)情緒正在從一線向外溢；

②低估值城市正在修復(fù)；

③剛需與改善需求正在釋放。

樓市從來不是靠感覺走的。

當(dāng)摩根大通、摩根士丹利這些全球最聰明的錢，都在用冰山指數(shù)做判斷時(shí)，你還需要問“這個(gè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)不準(zhǔn)”嗎？

冰山指數(shù)，不是預(yù)測(cè)未來的水晶球，但它是讀懂當(dāng)下最清晰的那面鏡子。

那現(xiàn)在買房，會(huì)不會(huì)買貴？

從冰山數(shù)據(jù)看，全國(guó)房?jī)r(jià)已從“急劇下跌”轉(zhuǎn)為“溫和下跌”，跌幅在收窄，底部在靠近。一線城市已經(jīng)率先企穩(wěn)，非核心城市成交量也在回暖。

換句話說，現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，你未必能抄到那個(gè)絕對(duì)的底，但可以確定的是，現(xiàn)在買入，一定不會(huì)站在山頂上，至少也是買在了低位。

過去四年的恐慌式下跌，正在成為歷史。如果你還在等“再跌一波”，反而可能錯(cuò)過一個(gè)相對(duì)安全的窗口期。

如果你想親自驗(yàn)證某個(gè)小區(qū)、某套房源的成交價(jià)，不用再四處打聽、也不用被“帶節(jié)奏”。

你的買房決策，值得更真實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。

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