最近大家有沒有發現，身邊聊房子的人又多了起來？我身邊不少朋友都在說，重慶有些地方的房價跌得讓人有點懵。前兩天一個中介朋友給我發消息，說江北嘴某樓盤，以前掛牌3.5萬一平，現在有的房源直接掉到了1.3萬。我當時還以為他發錯了消息。

說實話，作為一個在重慶生活了十幾年的人，我見過江北嘴從一片工地變成“陸家嘴重慶分嘴”，也見過2018年前后那種排隊搶號的狂熱。但現在這個價格，確實有點離譜了。不過仔細一看，整個市場又不是一邊倒的慘淡，兩江四岸的核心區，價格穩得讓人意外。今天咱們就好好聊聊這個現象。

江北嘴的“神話”破了？

先說說江北嘴這事兒。江北嘴的房價是怎么漲起來的？2016年到2018年那一波，重慶樓市整體往上走，江北嘴作為金融中心、CBD核心、江景資源加持，房價從一萬出頭直接沖到兩萬多，再到三萬多，個別豪宅甚至喊到四萬。那時候你要是說自己在江北嘴買了房，大家都會高看一眼。

但為什么現在跌得這么狠？其實道理也不復雜。當年的價格里，有相當一部分是預期撐起來的——預期金融中心會帶來大量高收入人群，預期配套會持續升級，預期房價會一直漲。可現實是，金融行業的擴張速度沒想象中那么快，再加上整個大環境變了，投資需求退潮，那些靠杠桿撐起來的買家，現在只能降價出貨。

我認識的一個朋友，2020年在江北嘴買了一套二手房，當時單價2.8萬，現在同小區同戶型掛牌價1.6萬左右。他說自己每次看到中介發的房源信息，心里都在滴血。但這也是沒辦法的事，市場就是這樣，漲的時候大家搶著上車，跌的時候想跑都跑不掉。

不過話說回來，1.3萬的江北嘴，真的就虧了嗎？你得看跟什么比。跟最高點比肯定是虧了，但跟重慶的平均房價比，這個位置、這個配套，其實也不算特別便宜。關鍵是，現在的買家心態變了，以前買房看的是“未來能漲多少”，現在看的是“現在住得舒不舒服”“月供能不能扛住”。

兩江四岸，憑什么“穩”？

有意思的是，江北嘴跌了，但兩江四岸核心區——比如解放碑、洪崖洞附近、南濱路、長濱路這些地方——價格反倒挺堅挺。我查了一下最新數據，核心區的一線江景房，單價基本還在2萬到3萬之間，好的樓層和朝向甚至更高。而且掛牌量不多，房東也不愿意降價。

這是為什么？我覺得核心在于兩個字：稀缺。

江景房這個東西，尤其是核心區的江景房，它是有“不可復制性”的。你可以說重慶到處都有江，但兩江交匯那個位置，朝天門、江北嘴、彈子石組成的這個“金三角”，全重慶就這么一塊。不管江北嘴的金融中心能不能做起來，這個景觀資源、這個地標價值，是實實在在的。

另外還有一個原因，就是核心區的房子，大部分是自住需求撐著的。買江北嘴的人，很多是投資客或者沖著升值去的；但買解放碑、南濱路的人，很多是真喜歡那個位置，或者做生意需要那個地段。自住需求的特點是穩定，不會因為市場波動就急著賣房。

我有個客戶是做民宿的，他在南濱路有兩套江景房，疫情那幾年生意不好，很多人勸他把房子賣了，他不賣。他說：“我這個位置，只要旅游一恢復，就不愁沒人住。”今年春節重慶旅游火成什么樣大家都看到了，他的民宿天天滿房，房價比疫情前還高。這就是核心區的底氣。

現在買房，到底該怎么選？

聊到這里，可能有人要問了：那現在到底能不能買？買哪里？我的看法是這樣的——

如果你是剛需，現在確實是個不錯的窗口期。 重慶的房價從2021年高點下來，整體回調了大概兩到三成，個別板塊甚至更多。利率也下來了，首套房貸利率現在3.45%左右，比前幾年的5點幾、6點幾低了一大截。月供壓力小了，上車門檻也低了。

但關鍵是選對地方。我的建議是：能買核心區，就別買遠郊；能買現房，就別買期房；能買自住需求多的板塊，就別買投資客扎堆的板塊。

江北嘴現在1.3萬，如果你是自己住，我覺得可以認真看看。畢竟這個價格，放在重慶也不算貴了，而且江北嘴的配套其實不差——輕軌6號線、9號線都通了，商場有IFS，學校醫院也都跟得上。問題是你得接受它短期內可能不會再漲，甚至可能還會跌一點。但只要你不是加杠桿炒房，自住的話，這個風險可控。

如果你預算稍微寬裕一點，我還是建議多看兩江四岸核心區。南濱路、北濱路、長濱路這些地方，價格雖然高一些，但保值能力更強。而且說實話，住在江邊那個感覺，確實不一樣。我每天下班路過南濱路，看著夕陽打在江面上，那個畫面，再貴的房子也值了。

一些真心話

這幾年樓市的變化，讓很多人心里不是滋味。買了房的怕跌，沒買房的怕漲，賣了房的怕賣虧了。其實我覺得，房子終究是用來住的，不是用來焦慮的。

重慶這個城市，底子在這兒。人口流入還在繼續，GDP增速在全國排得上號，城市界面越來越好，軌道交通里程全國前列。只要城市在發展，樓市就不會一直跌下去。只是以前那種“閉著眼睛買都能賺”的日子，確實過去了。

最后想問問大家：你們覺得江北嘴1.3萬的房子值得買嗎？或者你身邊有沒有類似的買房故事？歡迎在評論區聊聊你的看法。如果你也在看房、買房的過程中遇到了困惑，也可以留言，我們一起交流。