買商品，一手交錢、一手交貨，對消費者來說理所應(yīng)當(dāng)。但在住房領(lǐng)域，過去很長一段時間內(nèi)，中國實施商品房預(yù)售制度，許多購房者付款時買到的是“期房”。預(yù)售制一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，卻也帶來新建商品房有時“貨不對板”、未能按期交付等問題，影響購房者權(quán)益。

“十五五”規(guī)劃綱要明確，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中提到，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。這意味著，購房者期待的住房“所見即所得”，正成為現(xiàn)實。

現(xiàn)房銷售好在哪兒？

——一方面從根本上解決交付難、“貨不對板”的問題；另一方面，拉長房企的建設(shè)周期，告別“高周轉(zhuǎn)”的運作模式

多年來，很多購房者想買房時，通常有兩種選擇：要么買新房，但基本為期房，多數(shù)以年為單位交付；要么買二手房，購房者看房時對裝修、房屋質(zhì)量等心中有數(shù)，基本“所見即所得”。

“買二手房，小區(qū)環(huán)境通常沒有新房好。而買新房大多得等一年甚至更久才能拿到鑰匙。挑房時主要聽營銷、看沙盤、看樣板間，最后房子建成什么樣還不知道，讓人不太放心。”來自上海的購房者陳曦說。

新房能否也實現(xiàn)“所見即所得”？去年底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾表態(tài)，在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

“十五五”規(guī)劃綱要提出，“推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。

從原先的商品房預(yù)售制，到如今要推進(jìn)現(xiàn)房銷售，中國的商品房銷售制度為何發(fā)生這樣的變化？

“主要目的就是實現(xiàn)‘所見即所得’，同時解決部分房企靠預(yù)售資金融資、實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)但不注重打磨產(chǎn)品的問題。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。此外，還有助于避免地方靠規(guī)模化賣地但不注重交付和社區(qū)服務(wù)品質(zhì)、只注重增量不注重存量維護(hù)等問題。

商品房預(yù)售制有其時代背景。上世紀(jì)90年代，中國為了解決住房短缺矛盾、引導(dǎo)商品房發(fā)展，引入了商品房預(yù)售制。1995年起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，專門明確了商品房預(yù)售應(yīng)符合的相關(guān)條件，包括按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等。

“客觀地說，商品房預(yù)售制促進(jìn)了中國的城市化發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和相應(yīng)的招商引資。”李宇嘉說。我國早期的商品房預(yù)售制，為城市的建設(shè)融資、住房供給融資提供了支持，滿足了彼時快速城市化、工業(yè)化發(fā)展背景下的資金需求。

然而，這種模式下也出現(xiàn)了地產(chǎn)界“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化、“土地財政”難以為繼的背景下，住房預(yù)售模式已不再那么“吃香”。

圍繞購房者普遍關(guān)注的住房交付問題，去年底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部方面表示，保交房任務(wù)全面完成。“在‘保交房’全面完成的基礎(chǔ)上，要建立保障交付、維護(hù)業(yè)主權(quán)益的長效機制，關(guān)鍵還是要現(xiàn)房銷售。”李宇嘉說。一方面，現(xiàn)售“所見即所得”，從根本上解決交付難、“貨不對板”的問題；另一方面，現(xiàn)售拉長房企的建設(shè)周期，告別“高周轉(zhuǎn)”的運作模式，驅(qū)動開發(fā)商更加注重打磨房屋品質(zhì)，有利于行業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

現(xiàn)售制度如何推進(jìn)？

——因地制宜。江蘇徐州、天津等地部分樓盤已開始實施

從有關(guān)部門此前提到要“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，到“現(xiàn)房銷售”被寫入“十五五”規(guī)劃綱要，推進(jìn)現(xiàn)房銷售的政策方向愈發(fā)明晰。那么，究竟哪些地方適合先施行現(xiàn)房銷售？又應(yīng)如何推進(jìn)現(xiàn)售制度？

“適合先開展現(xiàn)房銷售的地區(qū)有幾類。”李宇嘉分析，一是片區(qū)內(nèi)新房較少，存量房占絕對主導(dǎo)的區(qū)域。這些地方新房需求大、供給少，購房者改善性需求潛力大，愿意為好產(chǎn)品支付一定溢價；二是片區(qū)內(nèi)此前存在住房交付問題，導(dǎo)致市場對期房接受度較低的；三是片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)住房需求潛力本身就較大，購房者屬于“高凈值人群”，愿意支付更高溢價、個性化需求突出。

業(yè)內(nèi)人士分析，從已有的現(xiàn)房銷售項目看，其推進(jìn)路徑大致可分為三種：一種是主動型現(xiàn)房項目，即企業(yè)主動的戰(zhàn)略選擇，項目規(guī)劃期就為現(xiàn)房銷售；第二種是“強制型”，在土地出讓時就要求為現(xiàn)房項目所用。比如深圳的部分住宅地塊在土地出讓規(guī)則中，明確要求全部現(xiàn)房銷售。還有一種是“被動型”，由于期房階段性去化緩慢，房企資金回流困難，在符合相關(guān)條件的基礎(chǔ)上，開發(fā)商將期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

目前國內(nèi)已有多個城市，采用不同模式施行現(xiàn)房銷售。在江蘇徐州，某房企近日宣布正式落地“主動現(xiàn)房戰(zhàn)略”，旗下試點項目采用“先建后售、全實景呈現(xiàn)”模式，不賣期房，不做沙盤，讓購房者“看過再買”。在天津，最近開盤的某現(xiàn)房銷售項目，主打“買入即交付”。據(jù)項目公開數(shù)據(jù)，開盤3小時，項目去化就超過七成。在江西南昌，今年初某樓盤宣布實施“主動現(xiàn)房銷售”，購房者可在項目現(xiàn)場看到實景園林、地下車庫等真實配套。

“以徐州的現(xiàn)房銷售項目為例，房企選擇徐州作為首個試點城市并非偶然。這和企業(yè)在徐州市場的深耕程度有關(guān)，是其敢于試水現(xiàn)房銷售的市場前提。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企在具備品牌認(rèn)知、客戶基礎(chǔ)的城市，進(jìn)行新模式試點，可以部分對沖市場對新模式的接受風(fēng)險，并借助口碑積累，實現(xiàn)快速轉(zhuǎn)化。

總的來說，無論是哪種現(xiàn)售模式，都透露出鮮明的政策信號：房地產(chǎn)行業(yè)正從預(yù)售模式向“所見即所得”的現(xiàn)售模式有序推進(jìn)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是行業(yè)轉(zhuǎn)型必然方向，但轉(zhuǎn)型仍需時間。未來估計行業(yè)在較長時間內(nèi)將處于“預(yù)售為主、現(xiàn)房為輔”的模式，但現(xiàn)房銷售在重點城市和高品質(zhì)項目中的占比有望進(jìn)一步提高。

對房企影響多大？

——房企現(xiàn)金流及融資渠道要求更高，需要具備更強的產(chǎn)品實力

現(xiàn)房銷售，有利于更好保障購房者利益。

“去年決定要買房以來，我和家人就不停看房，其中中意的兩個小區(qū)，環(huán)境、綠化都很好，但都得等一到兩年才能交房。”來自浙江的許昕雨說，最后，她買了一套現(xiàn)房，價格比之前看的期房貴30來萬，“但我們都覺得值。一方面，現(xiàn)房不用擔(dān)心爛尾風(fēng)險，買了很快就能開始裝修，入住周期短。另一方面，現(xiàn)房更實在，看房時看中哪套就是哪套，各個房間的采光、前后樓棟的間距等細(xì)節(jié)都能看到，比看沙盤踏實多了。”

推進(jìn)現(xiàn)房銷售，更將對中國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

首先，房企的“資金玩法”徹底變了。

“在預(yù)售制下，期房的銷售周期通常較短，在一年左右。”李宇嘉說。短周期，意味著“快投入”：拿地快、開工快、銷售快，這種資金快周轉(zhuǎn)的模式下，杠桿效應(yīng)強，風(fēng)險較大。“而現(xiàn)房銷售的周期可能在兩三年，需要房企合理預(yù)判屆時的市場需求、價格變化，以確定產(chǎn)品的定位、設(shè)計研發(fā)、價格等主要指標(biāo)。”這意味著，房企要具備充裕的現(xiàn)金流、暢通的融資渠道和理性的投資評估。

其次，賣房的邏輯從“賣預(yù)期”轉(zhuǎn)向“能驗證”。

房子是用來住的。過去，在商品房預(yù)售模式下，購房者買房通常是看圖紙、看樣板間，但是最終實物品質(zhì)如何，只有等到交房時才能驗證。而在現(xiàn)房模式下，購房者可以實地看采光、通風(fēng)、社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商的產(chǎn)品需要接受現(xiàn)場驗證。因此，房企需要更加務(wù)實，具備較強的產(chǎn)品實力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨現(xiàn)房銷售的推進(jìn)，市場結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步分化。

“對行業(yè)來說，推進(jìn)現(xiàn)房銷售可能迎來一波洗牌。”李宇嘉說，一方面，這將淘汰掉“泡沫較大”的企業(yè)，讓住房回歸居住屬性；另一方面，一些中小房企或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇。“中小房企項目較少，對本地需求較熟悉，擅長做定制化的小而美產(chǎn)品。而對于龍頭房企來說，基于此前大量項目積累的數(shù)據(jù)，他們能全面掌握客戶需求；加上大房企本身在設(shè)計、物業(yè)等全過程管理中的把控能力較強，其消化現(xiàn)售成本的能力更強，也有實力打造宜居的‘好房子’。”