昔日堪稱銀行業“香餑餑”、穩賺不賠的個人住房貸款業務，如今正面臨全方位變陣。

在樓市“小陽春”和“初夏”熱的輿論中，中國人民銀行（下稱“央行”）持續披露的數據卻呈現出房貸與輿論間的“溫差”。央行數據顯示，2026年一季度，住戶部門中長期貸款同比增加4607億元,但新增額同比大降近48%。4月單月，住戶中長期貸款更是較一季度末減少3400億元，同比多減2176億元。

行業視角下，住戶部門中長期貸款即是個人住房商業貸款（下稱“個人房貸”）的核心代名詞—個人房貸在住戶中長期貸款中占比極高，是其絕對主體。這類業務具有期限長、規模體量龐大的鮮明特征，加之住房本就歸屬百姓“衣食住行”的基礎民生范疇，具備極強的社會屬性和行業權重。

往前回溯。在2025年樓市“小陽春”和其后的回暖輿論之后，六大國有銀行當年個人房貸余額集體縮水。在國內個人房貸市場格局中，六大國有銀行市場占比超六成，是行業絕對的核心主力。

個人商業房貸縮量意味著什么？它與房地產成交量存在何種邏輯關聯？這一業務未來的發展路徑在何處？圍繞系列疑問，南方周末新金融研究中心以A股42家上市銀行為調研樣本，分析比對其逾千項數據，并深度訪談銀行業和房地產業權威人士。

調研發現，除成交量不及樓市上行期外，居民購房標的及房貸選擇的變化、商業銀行基于審慎經營原則提高房貸審核門檻等，是房貸規模縮水的重要原因。但在行業房貸規模集體縮量的背景下，仍有少數銀行逆勢突圍。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受南方周末新金融研究中心調研時稱，當下購房者多為剛需群體。這一群體在購房時更傾向于使用公積金貸款，亦傾向于高首付。因此，不能簡單將商業房貸投放縮量，等同于房地產市場走弱。

上海金融與發展實驗室主任曾剛接受南方周末新金融研究中心調研時則指出，個人房貸業務曾是商業銀行資產規模增長和利潤貢獻的重要驅動力。當下，這一業務正處于重要的角色轉換期。需理性、辯證評估其戰略定位。

央行和六大國有行發布的相關數據均顯示，個人商業房貸規模整體逐級下行。

測算央行5月14日最新數據發現，2026年4月，住戶中長期貸款較一季度末減少 3407 億元，同比多減2177億元。而2026年一季度住戶中長期貸款新增規模，較2025年同期近乎腰斬。

若將時間維度拉長至2021年，行業景氣度的落差更為懸殊。南方周末新金融研究中心梳理測算發現，2021年至2026年一季度，住戶中長期貸款年度新增規模走出了“高位攀升—持續下行—大幅收縮”的走勢。其中2021年住戶中長期貸款新增 6.08 萬億元，體量已是2025年的近5倍，樓市信貸景氣度今昔差異極為明顯。

國有大行的房貸數據趨勢亦顯示個人房貸增長乏力。

南方周末新金融研究中心研究員測算多項數據得知，2025年全年，六家國有大行（工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行和郵儲銀行）個人住房貸款新增額同比減少近7000億元；六大行個人房貸規模同比增速更是集體出現負值，這是近四年來首次出現的情況。

區別于銀行其他業務，個人住房貸款期限較長，其運行邏輯取決于新增投放與存量償還在較長周期內的軋差結果。通俗而言，若把個人房貸比作一座蓄水池，新增投放是“進水”，存量歸還是“出水”，兩者的差額決定房貸總規模變化。因此，個人房貸規模收縮的本質，是新增投放增速已跟不上存量償還的節奏。

憑借貸款期限長和利息收益穩定等特質，個人房貸曾長期在銀行業務體系內“風光無限”，被視作優質資產。尤其在樓市景氣上行周期，年度信貸投放規模更是持續走高。

商業房貸縮量背后存在何種原因？長期跟蹤房地產市場的嚴躍進認為，房市交易端呈現出新特征，客觀分流了部分商業房貸需求，是影響房貸規模的重要因素之一。

他向南方周末新金融研究中心研究員進一步介紹稱，2026年春節過后，核心城市確實迎來了一輪樓市“小陽春”，尤其是二手房市場表現較為亮眼。但具體分析交易端發現以下兩個顯著特點：

其一，盡管二手房成交活躍度提升，但“以價換量”的特征較為明顯。這導致房地產市場成交總額的修復進度滯后于成交套數，而樓市成交額恰是決定房貸規模的直接變量；

其二，當前市場成交以剛需為主。隨著近年各地公積金政策大幅優化及首付比例較以往下調，購房者更傾向于選擇利率相對較低的公積金貸款，商業房貸使用度未達預期。即便購買高端房產的群體，也普遍保持審慎態度、未用足杠桿，首付比例通常不會按照15%的下限執行。

而在央行的統計口徑中，住戶中長期貸款并不包括公積金貸款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受調研時亦持類似觀點。他稱，當前房市交易結構變化明顯，熱點城市低總價的二手房占比明顯提升，比如上海300萬元以下的二手房交易占比達到70%，比2022年提升了30個百分點。此外，很多購房者愿意選擇多首付、少月供的方式。

樓市格局嬗變之時，銀行的房貸投放邏輯與放貸行為亦同步調整。

深耕銀行業25年的農行某分行負責人李瓊在接受調研時稱，前兩年，因為“背債人貸款”（替他人背貸款）、“工抵房貸款”（用工程抵賬房做抵押的貸款）等亂象，銀行個人房貸業務形成了一些風險。眼下，銀行加強房貸審核，對交易真實性、首付款來源和還款能力等方面的核查進行從嚴要求。 相關做法亦對房貸增長形成了壓力，但影響比較有限。

圍繞如何控制零售貸款不良率一問，建行副行長李建江回應稱，建行在關鍵信貸流程的關鍵環節進行了風險制衡，同時也在深入零售信貸的集約化風控。將原本分散在各分行、支行、客戶經理手中的審批權上收至總行（或區域中心），以集中審批、集中建模、集中監控和集中處置的方式，對個人消費貸、經營貸、信用卡和房貸等零售業務進行風險管控。

提前還貸的潮汐效應仍在持續，亦助推存量房貸額減少，進而對整體房貸規模形成一定影響。

2024年，受市場資產荒、存量房貸利率顯著高于新增房貸等因素疊加影響，個人房貸提前還貸熱度極高，市場與居民層面隨即發出改革存量房貸定價機制的呼聲，吹響政策調整的號角（詳見《提前還貸潮不息，改革存量房貸定價公示呼聲漸高》）。此后相關建議被監管采納，存量房貸利率有序下調，提前還貸熱潮逐步降溫。

但熱潮降溫并不意味著壓力徹底消退。拋開新老房貸利率價差的因素，從居民資產配置視角來看，是否選擇提前還貸，本質是與市場穩健收益做比價后的理性抉擇。通俗而言，居民手握閑置資金，若難以找到收益率更優的投資渠道，選擇提前償還房貸，便成為相對穩妥的理財方式。

南方周末新金融研究中心研究員翻查官方數據得知，2026年一季度，個人住房新發貸款利率為3.06%。2025年，銀行理財產品平均年化收益率為1.98%。不難看出，在利率持續下行的環境下，房貸成本仍明顯高于市場主流穩健理財收益。在此背景下，對于多數風險偏好偏穩健、注重家庭財務規劃的購房者而言，選擇提前還貸自然成為較為理性的共識之舉。

國泰君安證券數據顯示，2026年2月以來，居民房貸早償率雖自前期高點（2024年4月達47%，為歷史峰值）有所回落，但仍維持在10%—15%區間，顯著高于2019—2020年5%—10%的常態水平。

所謂早償率，即提前償還率（CPR），用以衡量住房抵押貸款（RMBS）資產池中，借款人每月在既定還款計劃之外主動提前歸還貸款本金的占比，也是業內評估提前還貸熱度的公認核心指標。

中金公司研究部分析員許鴻明在接受南方周末新金融研究中心調研時稱，盡管當前存量房貸利率已降至3.1%左右，利率差驅動的提前還貸壓力有所緩解，但居民主動降杠桿的意愿仍在延續，存量償還持續對沖新增投放。

嚴躍進則直言，提前還貸的潮汐效應，雖在減弱，但依然是壓制房貸余額增速的重要因素。但他同時表示，當前房市租售比較以往提高，部分超出房貸成本。這一現象可能緩解提前還貸壓力。

在各種因素掣肘下，個人商業房貸縮量震蕩似成定論。但落至微觀視角，商業銀行的選擇不盡相同。

南方周末新金融研究中心研究員測算A股42家銀行指標數據后發現：2022—2025年，6家銀行連續4年實現房貸規模同比正增。其中，平安銀行個人房貸規模同比值逐年遞增，浙商銀行則連續4年保持兩位數增長。系列表現與行業大勢呈現背離。

不同類型銀行房貸在零售業務中占比變化亦存在區別。

測算發現，2022—2025年，A股42家上市銀行個人住房貸款占零售貸款比重整體呈小幅下行態勢，均值由約44%回落至41%，整體波動幅度有限。但分類型來看，股份行占比走勢小幅上揚，城商行占比雖然下降，但降幅遠低于國有大行。農商行趨勢與國有行雷同，但降幅亦次于后者。

基于上述比對可以判斷，面對個人房貸這一業務，不同類型銀行選取了不同的策略，甚至同一陣營中“兄弟行”間的競逐亦存在差別。

造成這種分化的原因是什么？

一位不愿具名的資深銀行業人士向南方周末新金融研究中心研究員解釋稱，較之國有大行，中小銀行房貸規模體量小，存在較大發展空間。此外，在零售信貸體系中，較之經營貸、信用卡貸款和消費貸，個人住房貸款不良率相對偏低，且貸款期限較長，依然是銀行看重的優質資產。

該人士還表示，在影響銀行貸款業務凈收入的諸多指標中，貸款利息與不良率的重要性不言而喻——前者直接決定業務收入規模，后者則直接影響資產運營成本。對銀行而言，選取貸款利息收入高、不良率低的業務品類，是提升資產收益、實現穩健經營的自然商業選擇。

曾剛則從行業全局對這一疑問進行詳細解析。他認為房貸業務的分化主要基于以下三方面因素：

首先，從機構特征看。不同銀行的資產規模、市場地位和業務基礎存在顯著差異。國有大行和農商行由于存量房貸基數相對較大，在整體貸款增速面臨約束的情況下，房貸增速的調整更為明顯。而股份行和部分城商行由于資產規模相對較小，在業務結構調整中有相對更大的靈活性和調整空間；

從戰略選擇看，不同銀行基于自身的發展階段和競爭定位，對房貸業務的傾斜程度存在差異。國有大行在政策指導下，優先滿足對實體經濟的支持，對房貸業務的資產擺布策略可能會有所調整。股份行和城商行則根據自身的競爭優勢和市場定位，靈活調整房貸在業務中的占比，有的通過差異化的產品和服務擴大市場份額；

再次，從運營能力看，不同銀行的風險管理能力、成本控制能力和市場響應能力也存在差別。這些能力上的差異會直接影響到各行在房貸市場上的競爭力和投放策略。

許鴻明亦認為，不同類型銀行房貸增速分化的本質，是不同機構在資源稟賦、戰略定位、區域布局、風險偏好上的差異，在樓市調整周期中的集中體現。大部分銀行在房貸高基數下增長自然放緩，部分銀行則通過區域聚焦、客群優化，實現了增速的差異化表現。

從區位分布來看，部分房貸規模持續正增長的銀行位于長三角、成渝等樓市韌性較強的核心區域，深耕本地改善型自住需求，房貸投放更具確定性，增速因此優于行業平均。這一結果亦是中小銀行因地制宜，金融支持區域經濟與合理住房需求的務實選擇，既契合地方發展實際，也為自身在行業調整期打開差異化增長空間。

無論是部分股份行持續加碼房貸業務，還是國有大行出于審慎考量主動收縮布局，一個顯而易見的結論是，

伴隨房地產市場供求格局發生深刻重構，商業銀行個人住房貸款的經營邏輯，正發生根本性轉變。

在此背景下，個人住房貸款業務的合理發展路徑何在？

李瓊表示，個人房貸在銀行零售貸款體系中的定位正在從“直接依靠規模增長來獲得利潤”向“深度維護優質房貸客群提升綜合貢獻”轉變。

她認為，雖然住房貸款的總量在逐年減少，但在各行零售貸款的占比仍然較高，總體風險仍然較低。在經歷了房地產行業斷崖式下降之后，目前存量與新增客戶的質量相對較好，所以提升房貸客戶的綜合貢獻是符合銀行可持續發展的定位。在凈息差持續收窄的現狀下，住房貸款的發展應該以服務優質開發商、頭部二手房中介，滿足剛需客戶需求為主要路徑。

曾剛亦持類似觀點。他建議，在利率下行環境中，提升房貸綜合收益率需多管齊下：一是優化定價策略，在政策與市場框架內，依據借款人信用等級與風險狀況實施差異化定價，避免過度競爭擠壓息差；二是拓展非利息收入，為房貸客戶配套理財、保險、資產管理等增值服務，提升綜合收益；三是強化成本管控，通過優化負債結構、壓降運營成本改善凈息差；四是運用不良資產證券化等創新工具加速風險化解，提升資本使用效率。

嚴躍進則圍繞房市形勢對這一疑問進行解答：過去銀行業習慣在增量市場中通過降低門檻、提升效率搶占份額；眼下，金融機構必須適應低增長常態，房貸業務也需隨之轉型。

當前及未來一段時期，房貸業務的機遇不應僅局限于新增購房環節，而應更多向存量市場挖掘潛力：一方面，隨著二手房交易活躍度提升，其帶動的轉按揭、抵押變更等相關業務占比持續攀升，成為房貸業務的重要增長點；另一方面，存量房改造、裝修等場景所衍生的消費金融需求，正逐步形成與房貸業務聯動的產業鏈金融空間；此外，在“好房子”理念的引導下，存量住房更新改造需求日益旺盛，這就要求銀行跳出傳統購房融資的局限，圍繞住房全生命周期，積極拓展房貸相關業務與金融創新，這些都是未來房貸業務的重要發力方向。