本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

賣資產(chǎn)回血，過去一年里始終是坊間對新世界的核心猜測。從瑰麗酒店被傳由黑石注資入主，到如今凱悅旗下三家品牌酒店核心股權(quán)擺上交易桌，這家老牌港資房企的酒店版圖一再成為市場焦點(diǎn)。若此次156億港元的交易最終落槌，新世界究竟能從中回籠多少真金白銀？這筆賬，或許藏著港資地產(chǎn)酒店半世紀(jì)沉浮的密碼。

按捺不住的新世界，打算用三家酒店“回血”23億？

從金鐘地鐵站四通八達(dá)的回廊步入香港國際會展中心，香港君悅酒店坐落在一棟全玻璃立面的“凹”字型大樓內(nèi)。憑借區(qū)位優(yōu)勢，這家酒店承接過無數(shù)國際會議與商貿(mào)洽談；縱覽維港的窗景，更使其常年維持九成以上的入住率。

與之相望的，是同樣由萬豪國際集團(tuán)管理經(jīng)營的香港萬麗海景酒店。其中，提供粵式珍饈的滿福樓（Dynasty）、融匯東西方風(fēng)味的Mirage酒吧及餐廳、以“酒店中的家”為設(shè)計(jì)理念的行政酒廊，曾吸引無數(shù)名流于此用餐和下榻。

維港對岸，凱悅酒店集團(tuán)于美國以外的第一間酒店——尖沙咀凱悅酒店（原稱香港凱悅酒店），正置身于集零售及高級住宅公寓于一身的K11綜合商廈內(nèi)。

2015年4月29日，三家酒店資產(chǎn)組合最初由新世界發(fā)展與阿布扎比投資局的全資附屬公司HIP Company Limited共同設(shè)立合營企業(yè)接手，當(dāng)時(shí)交易代價(jià)總額為185億港元，新世界發(fā)展出資約100.82億港元。

如今，這三家豪華酒店50%的股權(quán)正在被新世界發(fā)展有限公司（下稱新世界）考慮以約156億港元（約20億美元）的價(jià)格出售；潛在買家則是總部位于新加坡的房地產(chǎn)管理公司Aravest Pte，該公司由三井住友金融與租賃公司支持，目前管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到約93億美元。

面對市場的熱烈揣測，新世界發(fā)展已于5月初發(fā)布澄清公告，證實(shí)公司確實(shí)收到了潛在買家的接洽，但目前雙方的互動僅限于初步試探階段，尚未就任何出售事項(xiàng)訂立根據(jù)上市規(guī)則必須予以披露的具法律約束力協(xié)議。

在跨越11年的運(yùn)營周期中，出售資產(chǎn)所帶來的收益是一筆不便細(xì)算的賬，但依舊可以簡單測算新世界的可能盈利。據(jù)估計(jì)，若此次與Aravest的交易最終落槌，新世界發(fā)展在扣除相關(guān)債務(wù)后，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)約合23.4億港元（約3億美元）的凈現(xiàn)金回流，這無疑將為其后續(xù)的債務(wù)清償與財(cái)務(wù)修復(fù)提供寶貴的“子彈”。

賣資產(chǎn)，尤其是出售酒店，在過去一年里始終是坊間對新世界化債路徑的核心猜測。此前，市場目光更多聚焦于新世界旗下的奢華酒店品牌——新世界酒店和度假村、以及瑰麗酒店，該資產(chǎn)包曾一度傳出或被黑石注資入主的消息。盡管這一傳聞被控股股東周大福方面火速否認(rèn)，但瑰麗這塊港資地產(chǎn)酒店“金招牌”的高價(jià)值與高流動性，仍是新世界手中一張不可忽視的底牌。

如今，新世界的出售目標(biāo)轉(zhuǎn)向了凱悅旗下三家品牌酒店的核心股權(quán)。這三家酒店均背靠核心商圈、且營收穩(wěn)定，在過往十年的地產(chǎn)周期中實(shí)現(xiàn)了可觀的物業(yè)升值；而出售標(biāo)的從自有奢華品牌到第三方管理酒店核心股權(quán)的背后，或許正藏著這家老牌港資地產(chǎn)商半個(gè)世紀(jì)以來的沉浮密碼。

高杠桿、高負(fù)債，新世界或?qū)⒅怀鍪鄄蝗谫Y

今年初，有關(guān)黑石注資新世界的傳聞再度泛起，彼時(shí)業(yè)界熱議的焦點(diǎn)在于，這家老牌港資房企的控股權(quán)是否將落入外資巨頭之手。然而近一年拉鋸之后，雙方的注資談判終告破裂。

按照市場流傳的方案，黑石計(jì)劃向一個(gè)新設(shè)特殊目的載體（SPV）注資約25億美元，成為新世界發(fā)展的最大股東；鄭氏家族則需另行出資10億-15億美元。但這一安排意味著鄭氏家族將讓出對新世界的控股權(quán)。

/ 杠桿率猛增，“造血”能力不敵虧損

這場中止的融資談判像一面鏡子，折射出一個(gè)香港老牌地產(chǎn)家族在樓市下行時(shí)期和高負(fù)債之下，正面對的復(fù)雜選擇。

在過去的幾十年，香港房地產(chǎn)的打法曾經(jīng)依靠“競得土地-高密度開發(fā)-搭上上升周期順風(fēng)車”的“快建快銷”模式，在地少人多的香港支撐了幾代地產(chǎn)家族的崛起。上行周期內(nèi)，新世界依賴債務(wù)擴(kuò)張、土地儲備、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和品牌化項(xiàng)目推動，在過去的數(shù)十年間更是實(shí)現(xiàn)了飛速擴(kuò)張。

當(dāng)下，這套模式卻面臨著根本性挑戰(zhàn)：土地成本高、銷售周期拉長，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)承壓，利率水平抬升，資本市場對高杠桿地產(chǎn)公司的容忍度下降。

財(cái)務(wù)方面的虧空映照了新世界在這個(gè)地產(chǎn)周期中的衰頹。2024財(cái)年（2023年7月-2024年6月），新世界近二十年來首次出現(xiàn)年度虧損，錄得股東應(yīng)占虧損約196.83億港元。

2025財(cái)年，虧損仍在繼續(xù)，新世界營收同比下滑22.64%至276.81億港元，虧損額達(dá)163億港元。2026財(cái)年中期業(yè)績顯示，2025年下半年收入83.91億港元，同比大幅下滑50%；股東應(yīng)占虧損37.29億港元，雖較上年同期收窄44%，但已是連續(xù)第三個(gè)財(cái)年錄得中期虧損。

*新世界2025年年度報(bào)告主要會計(jì)數(shù)據(jù)

同周期內(nèi)，公司的經(jīng)營“造血”能力也已十分虛弱，2025年下半年新世界的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額僅為23.2億港元，同比銳減48.3%，無法覆蓋同期高達(dá)29.6億港元的利息支出。

彭博行業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，到2025年中期，新世界發(fā)展凈負(fù)債已接近股東權(quán)益的98%，成為香港杠桿率最高的大型地產(chǎn)商之一。截至2025年12月31日，新世界發(fā)展總債務(wù)高達(dá)約1443億港元，其中76.33億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還。

/ 不愿讓權(quán)，鄭氏“七步走”成效初顯

盡管新世界面臨著空前的債務(wù)壓力，但鄭氏家族仍意在掌握核心資產(chǎn)。LSEG數(shù)據(jù)顯示，家族通過私人投資旗艦周大福企業(yè)，持有新世界發(fā)展45.24%的股份。

面對黑石的注資策略，投入40億美元規(guī)模的資本，就意味著注資后的重組主導(dǎo)權(quán)。而對鄭氏家族而言，這是幾乎不可能發(fā)生的讓權(quán)。

當(dāng)然，黑石并非新世界注資化債的唯一選擇。3月以來，公司已與多個(gè)潛在投資方展開平行談判。其中，RRJ Capital提議通過股份出售方式收購新世界不到30%的股權(quán)，不要求控股權(quán)；Ares Management則提出向公司注資以強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表，但要求鄭氏家族將股份作為抵押，并邀請了一些亞洲主權(quán)基金加入財(cái)團(tuán)。

顯然，新世界目前主要著眼于重塑資產(chǎn)負(fù)債表和經(jīng)營結(jié)構(gòu)，并且不希望投資方在今后占據(jù)控股地位。

然而，債務(wù)層面的風(fēng)險(xiǎn)仍橫亙眼前，甚至影響了新世界的地產(chǎn)開發(fā)。目前，新世界亟待解決一項(xiàng)與香港機(jī)場購物中心長期租賃協(xié)議相關(guān)的巨額負(fù)債，約700億港元，被視為任何交易推進(jìn)前必須處理的前提條件。新世界發(fā)展表示，仍在就K11 SKIES項(xiàng)目與香港機(jī)場管理局進(jìn)行商討，探索合同安排的變更可能性，但尚未達(dá)成任何協(xié)議。

壓力空前，新世界發(fā)展行政總裁黃少媚曾推出“七招減債”，包括出售發(fā)展項(xiàng)目和非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提升租務(wù)回報(bào)、精簡成本、暫停派息和積極財(cái)務(wù)管理。公司曾在公告中表示，自2019年下半年以來一直在積極出售非核心資產(chǎn)，作為去杠桿化策略的一部分。

在出售非核心資產(chǎn)層面，鄭氏家族近期以43億美元脫手澳大利亞發(fā)電企業(yè)Alinta Energy，財(cái)務(wù)騰挪空間由此增強(qiáng)。酒店作為高流動性的“現(xiàn)金奶牛”，業(yè)界對新世界可能進(jìn)一步出售酒店資產(chǎn)的關(guān)注，便不足為奇。

酒店業(yè)績層面，凱悅酒店集團(tuán)表示，香港凱悅酒店2025年平均入住率接近九成，較2024年上升約3%，11月-12月客房收入更錄得超10%的增長。凱悅酒店集團(tuán)亞太區(qū)總裁于德勵稱，MICE(會議、獎勵旅游、大型會議及展覽)市場成為重要增長動力，以毗鄰灣仔會展的香港君悅酒店為例，MICE客人為酒店帶來可觀收益，顯示出香港在國際會展市場的吸引力。

對于想要通過自身資產(chǎn)“回血”的新世界來說，酒店無疑是一筆自持和出售都劃算的資產(chǎn)。并且，由凱悅管理的三家酒店本身就具有極高的品牌價(jià)值和長期運(yùn)營價(jià)值，好的買家并不難找。

結(jié)合新世界近期接洽外部注資的成交進(jìn)展來看，市場尚未排除一種可能性——即其最終放棄引入外部投資方，轉(zhuǎn)而通過供股方式自行完成注資。但是，迫切的壓力是得到新世界需要在6月底前拿出更清晰的方案，屆時(shí)公司年度審計(jì)報(bào)告將發(fā)布，銀行也需要根據(jù)最新資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)重新設(shè)定貸款條款。

港資地產(chǎn)酒店50年沉浮錄，未來走向何處

港資房企的沉浮史，實(shí)際上也是半部港資地產(chǎn)酒店的成長史。不僅是新世界，香港地產(chǎn)界的“四大家族”都或多或少布局著自身的酒店矩陣。

/ 酒店早已成為香港“四大家族”標(biāo)配

同為港資老牌房企的新鴻基在過去的半個(gè)世紀(jì)中，持續(xù)搭建著自身的酒店體系，旗下的自有酒店品牌帝港酒店集團(tuán)在香港各區(qū)開出了帝都、帝京、帝景、帝逸和帝苑五家酒店，至今仍維持著良好的運(yùn)營狀況。

除此之外，新鴻基還是香港維港凱悅尚萃酒店、香港四季酒店（業(yè)主之一）、香港麗思卡爾頓酒店、香港W酒店、香港九龍東皇冠假日酒店業(yè)主，從品牌來看，集團(tuán)對萬豪系和凱悅系多有偏愛。

“四大家族”中李嘉誠家族的長江和記也于1998年成立的了海逸酒店（國際）管理集團(tuán)，旗下在香港有海逸君綽酒店、海逸酒店、Horizon、歷山酒店、Rambler、香港喜來登酒店，在中國內(nèi)地管理著有長城飯店、上海大都會海逸酒店和沈陽威斯丁酒店。

李兆基家族的恒基兆業(yè)地產(chǎn)則持有著美麗華酒店企業(yè)有限公司，在香港有The Mira Hong Kong 和 Mira Moon（問月酒店）兩間酒店，在上海有一間美麗華公寓。旗下隸屬建筑部門的裕民建筑有限公司在90年代也為集團(tuán)打造過兩間麗東酒店，分別是香港麗東酒店和九龍麗東酒店。

發(fā)源于英國、落地于香港的太古集團(tuán)，也手持著居舍系列和東隅系列兩大自有酒店品牌。居舍系列的上海鏞舍，為太古與另一開發(fā)商香港興業(yè)國際共同持有。除此之外，太古幾乎100%全資持有自家品牌酒店。

此外，太古全資持有的酒店還有香港銀樾美憬閣酒店和廣州文華東方酒店。合資持有的酒店有香港港麗酒店、港島香格里拉大酒店、香港JW萬豪酒店、諾富特東薈城酒店、邁阿密文華東方酒店等。

不難發(fā)現(xiàn)這些老牌港資在做酒店時(shí)的共性心態(tài)，即“大力自持+合資持有部分國際品牌旗艦”。原因無他，酒店作為高端配套，能為地產(chǎn)項(xiàng)目增添吸引力和附加值，還能穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值。同時(shí)，自持的酒店品牌還有助于降低對外部品牌管理的依賴與成本。

/ 上行大建酒店，下行卻不舍得賣

這種在地產(chǎn)上升周期大力發(fā)展自持酒店的思路和中國內(nèi)地的地產(chǎn)商類似，同時(shí)，這種下行周期時(shí)的變現(xiàn)思路也在港資房企的下行周期中出現(xiàn)了趨同的苗頭。

當(dāng)中國內(nèi)地政策潮退、債務(wù)問題初顯時(shí)，恒大就在近兩年來陸續(xù)出清旗下眾多的酒店資產(chǎn)，其中包括兩家安縵酒店、成都瑞吉，還有加拿大的費(fèi)爾蒙蒙德貝羅城堡酒店以及自營的22家恒大酒店；處于“風(fēng)暴中心”的碧桂園也不斷出清著手中的酒店資產(chǎn)，這些曾象征實(shí)力的資產(chǎn)，如今成為債務(wù)清償?shù)幕I碼。

但苗頭終歸只是苗頭，無數(shù)網(wǎng)傳或業(yè)內(nèi)相傳的“新世界出售酒店”消息都在后期被大力證偽，這無疑吐露出了新世界“不舍得賣”的心態(tài)。

同為港資房企的新鴻基地產(chǎn)確實(shí)在近年來面臨過一定的債務(wù)壓力，截至2025年6月30日，新鴻基地產(chǎn)凈債務(wù)約1022億港元，凈負(fù)債率13.5%。雖債務(wù)總額較高，但債務(wù)結(jié)構(gòu)相對合理，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比約13%，短期償債壓力可控。

為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，新鴻基地產(chǎn)多次通過銀團(tuán)貸款等方式融資。例如，2024年5月獲得230億港元五年期銀團(tuán)貸款，用于債項(xiàng)再融資和日常營運(yùn)資金，有效緩解了短期償債壓力。此外，新鴻基地產(chǎn)憑借穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入（占總收入約30%）和部分住宅銷售業(yè)績，保持了較強(qiáng)的現(xiàn)金流。

在結(jié)構(gòu)性的下行周期中，除新世界外，幾乎未有港資房企傳出變賣酒店資產(chǎn)的消息，這也從正面證實(shí)了“大力自持+合資持有部分國際品牌旗艦”這套打法的營利性和可行性。

在市場關(guān)乎新世界出售三家酒店核心股權(quán)的這場猜測中，被出售者也僅僅是由凱悅管理的三家酒店。這不僅是由于由其他品牌管理的自持酒店，其品牌價(jià)值主要?dú)w屬于外部品牌方，地產(chǎn)公司更多是作為資產(chǎn)持有者，出售時(shí)主要考慮資產(chǎn)本身的價(jià)值，而非品牌因素，操作相對更靈活；更是因?yàn)樽杂衅放凭频晖休d著地產(chǎn)公司長期投入的品牌建設(shè)成本，包括品牌定位、市場推廣、客戶認(rèn)知等。

新世界此次謀求出售凱悅旗下三家酒店核心股權(quán)，與其說是對高流動性資產(chǎn)的常規(guī)變現(xiàn)，不如說是一家老牌港資房企在杠桿重壓下的艱難騰挪。當(dāng)黑石注資談判破裂、供股自救方案懸而未決，156億港元的酒店交易成為鄭氏家族手中為數(shù)不多的底牌之一。

然而，即便在最嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力下，新世界仍未觸碰瑰麗這塊"金招牌"，新鴻基、太古等同行亦未見拋售酒店資產(chǎn)的動向，足見酒店資產(chǎn)在港資地產(chǎn)版圖中的戰(zhàn)略權(quán)重。港資地產(chǎn)酒店們作為中國酒店業(yè)同樣璀璨的一筆，還將在未來的地產(chǎn)周期中，為地產(chǎn)集團(tuán)們釋放源源不斷地活力。